マンション売却

マンション相続後に売却する流れや税金について解説!税負担を軽くする方法とは?

マンションを相続したのですが、必要ないので売却しようと思っています。どのように売却すればいいのでしょうか?あと税金はいくらかかるのか教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • マンションを相続する流れ
  • マンションを売却する流れ
  • マンションの相続税の計算方法
  • マンションにかかる相続税額を安く抑えるコツ
  • マンションの譲渡所得税の計算方法
  • マンションにかかる譲渡所得税額を安く抑える3つのコツ

「親のマンションを相続することになったけどどうすればいい…」「相続税ってどれくらいかかる?」そのようなお悩みを抱えている方もいらっしゃるでしょう。

親のマンションを相続するケースは多くあるものです。

マンションを相続する場合、気になるのは手続きや相続税ではないでしょうか。

しかし、相続手続きや相続税は、経験する機会はあまりないのでよく分からないという方も多いものです。

この記事では、相続の流れや相続税の計算から相続税を安くするポイントなど分かりやすく解説します。

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マンションを相続する流れ

マンションを相続する流れ

いつか相続することになるとはわかっていても、その時がいつ来るのかは分からないものです。

急に相続することになると、何をすればいいのか、どんな手順が必要なのか困惑してしまうこともあります。

しかし、相続はあやふやなまま手続きを進めてしまうと、後々トラブルに発展してしまう可能性も高いものです。

問題にならないように相続の手続きについて、その流れを把握しておくことが必要となります。

マンションを相続するまでの大まかな流れは次のとおりです。

  1. 被相続人の死亡
  2. 遺産総額の調査
  3. 遺産分割協議
  4. 相続登記
  5. 相続税の確定申告と納税

それぞれ見ていきましょう。

手順①:被相続人の死亡

被相続人が亡くなってから7日以内に死亡届を提出します。

また、遺言書がないかも確認することが大切です。

手順②:遺産総額の調査

はじめに、相続総額がどれくらいになるのかを調査する必要があります。

相続では、相続人が把握していない財産が発覚するケースも多くあり、後々発覚するとトラブルに発展するものです。

調査の段階で、すべてを明らかにしておく必要があります。

この遺産総額調査では、プラスの財産だけでなくマイナスの財産まで調査して、総額を明らかにする必要があるものです。

プラスの財産としては、現金だけでなく不動産・有価証券・自動車や貴金属などの動産などが対象となります。

また、被相続人が死亡の3年以内に生前贈与していた場合や相続時精算課税制度を利用して相続していた場合も、相続財産に含める必要があるので注意しましょう。

マイナスの財産としては、住宅ローンや借金などの負債だけでなく、税金や家賃などの未払い分も含みます。

遺産総額を調べた結果、マイナスの財産が多い場合は相続放棄も一つの選択肢となります。

ただし、相続放棄ではマイナスだけでなくプラスの財産もすべて放棄しなければなりません。

また、放棄することで別の相続人に迷惑が掛かるケースもあるので、相続人全員に相談したうえで相続放棄することをおすすめします。

遺産総額を調査すると同時に、法定相続人も洗い出しておかなければなりません。

法定相続人の範囲は、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を元に確認する必要があります。

戸籍謄本や住民票を法務局に持ち込むことで、法定相続情報一覧図を交付してもらえるので活用するとよいでしょう。

手順③:遺産分割協議

遺産分割協議とは、法定相続人で遺産の分配を話し合い決定するものです。

遺言書がある場合は、遺言書に従って遺産の分配が行われます。

しかし、遺言書がなく法定相続人が複数いる場合で、話し合いによって遺産を分割する場合はこの遺産分割協議が必要です。

遺産分割協議と言っても、特別な決まりや方法はありません。

ただし、法定相続人全員での協議でない場合は無効となるので注意しましょう。

また、協議の結果は遺産分割協議書という書面に残すことが大事です。

手順④:相続登記

相続が決定したらマンションの登記上の名義を変更する相続登記します。

相続登記は、マンションの所有権を被相続人から相続人へ移転するための「所有権移転登記」のことを言い、遺言書や遺産分割協議に従って行われるものです。

所有権移転登記は被相続人の死亡後にいつまでにしなくてはならないなどの決まりはなく、そもそも登記上の名義人を変更する義務もありません。

しかし、名義人を変更しておかないと、後々物件を売却できないなどのトラブルにも発展します。

また、名義が自分ではないと所有権が自分にあることを公に証明できないものです。

名義変更の義務はありませんが、相続時には速やかに名義変更することが大事といえるでしょう。

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手順⑤:相続税の確定申告と納税

「すべての相続が終わったから完了!」ではありません。

プラスの財産を相続した場合は、相続額に応じて相続税の納税が必要となるのです。

そのため、確定申告で相続税を納税します。

相続税は納付期限が決まっており、手続きを怠って期限を超えた場合はペナルティが課せられる場合があります。

また、相続税の計算や確定申告は手続きが複雑なため、司法書士や税理士などの専門家と相談しながら進めるとよいでしょう。

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マンションを売却する流れ

マンションを売却する流れ

マンションを相続することになったが住む見込みがない、相続人が複数いるから現金化したいというケースも多くあります。

相続したマンションを売却する場合でも、基本的には通常のマンション売却と同じ流れで売却できるものです。

ただし、相続の場合、相続税の申告・納税期限が「相続があったことを知った日から10ヵ月」という決まりがあります。

納税までにマンションを売却しなければ納税資金が賄えないという場合もあるので、早い段階で売却をスタートすることが大事です。

基本的なマンション売却の流れは、次のようになります。

  1. 売却査定
  2. 不動産会社と媒介契約
  3. 売却活動
  4. 売買契約
  5. 引き渡し
  6. 譲渡所得税の確定申告と納税
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手順①:売却査定

まずは、不動産会社で売却査定を受けていくらくらいで売れるのか調べます。

売却査定は、一社で決めるのではなく複数の不動産会社に依頼することがよいでしょう。

不動産会社によって査定条件は異なり、査定金額も大きな差があります。

また、一社だけでは査定金額が適正なのかも分からないものです。

複数社見比べて検討することで、少しでも高い売却につなげられるはずです。

手順②:不動産会社と媒介契約

売却を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産売買を依頼する不動産会社との間で、業務内容や仲介手数料などの条件の取り決めを書面にして契約を締結することです。

媒介契約では、契約の内容によって「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

物件の条件や早く売りたいのかなどによって、どの契約を結ぶのかが異なるので、目的に合わせて検討するとよいでしょう。

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手順③:売却活動

売却活動では、不動産会社による広告や情報掲載・内覧などが行われます。

基本的には不動産会社が対応しますが、内覧では売主が対応する場合もあるので確認し準備します。

また、売却活動がうまく進まない場合は価格の見直しなどが必要です。

周辺相場の調査などを含めて、不動産会社と相談しながら売却活動を進めていきましょう。

手順④:売買契約

買主が売買条件に合意したら、売買契約を結びます。

売買契約では、不動産会社の宅地建物取引士が重要事項説明をします。

重要事項説明とは、不動産の権利や売買の価格や支払い方法などの売買の決まり事を説明するものです。

この説明に納得したら、売買契約書に署名捺印して売買契約を締結させます。

売買契約書には、売買条件などが細かく記載されています。

重要事項説明とかぶるものも多いですが、売買するうえでの大事な規定でもあるので細かい部分までしっかり確認したうえで契約を結ぶようにしましょう。

手順⑤:引き渡し

契約締結後、いよいよ決済と引き渡しです。

決済日には、買主と売主・不動産会社担当者だけでなく司法書士や金融機関の担当者などが集まり、決済や登記変更手続きをします。

無事に決済が済んだらマンションの管理規約などの書類と鍵を買主に引き渡します。

手順⑥:譲渡所得税の確定申告と納税

マンションの引き渡しまで済んだら完了ではありません。

マンション売却では、売却で発生した利益に対して譲渡所得税が課税されるものです。

そのため、確定申告し納税しなければなりません。

確定申告は、マンション売却の翌年の2月16日から3月15日の間で行う必要があるので、期間内に申告できるようしっかり準備しておきましょう。

マンション売却はスムーズに進んだ場合でも、3ヵ月~半年はかかるものです。

相続税の支払いに間に合わせたい場合などは、少しでも早く売却をスタートできるように準備して進めていかなければなりません。

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マンションの相続税の計算方法

マンションの相続税の計算方法

ここでは、マンションの相続税の計算方法を解説します。

法定相続人と法定相続分について

まずは法定相続人と法定相続分について理解しておきましょう。

法定相続人法定相続分法定相続人法定相続分
第一順位2分の12分の1
第二順位3分の23分の1
第三順位4分の3兄弟姉妹4分の1

法定相続人とは、法律に定められた相続人のことで、順位の高い法定相続人から対象になります。

例えば、被相続人に子2人がいた場合には妻2分の1、子2人がそれぞれ2分の1ずつで各4分の1。

次いで、子がいない場合には親、親もいない場合には兄弟姉妹と後順位の人が法定相続人になっていきます。

手順①:遺産総額を算出

遺産相続では、マンションを含め被相続人の財産すべての評価額を算出します。

この総額では、債務などのマイナスの財産も算出する必要があります。

算出したプラスの財産からマイナスの財産である債務や非課税財産を差し引いて総額を算出します。

債務を差し引く債務控除では、借金などの債務だけでなく、被相続人の葬式費用も対象とるので差し引くことが可能です。

また、生命保険や死亡退職金は「500万円×法定相続人の人数」までが非課税となるので、この金額も差し引きます。

手順②:基礎控除額を差し引く

遺産総額を算出したら、総額から基礎控除額を差し引いていきます。

基礎控除額は次のとおりです。

基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)

例えば、法定相続人が3人の場合は、3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円が基礎控除額となります。

この基礎控除額を差し引いた遺産総額が0円になった場合は、相続税は発生しません。

手順③:法定相続分で案分し税率をかける

基礎控除まで差し引いたら、相続税の算出です。

相続税の算出では、算出した金額を法定相続分で案分して、それぞれに応じた税率を掛けて算出します。

遺言などで法定相続分とは異なる割合で相続する場合でも、まずは法定相続分で案分した相続税の計算が必要なので注意しましょう。

例えば、法定相続人が被相続人の妻と子ども3人の合計4人の場合の法定相続分は次のとおりです。

  • 妻2分の1
  • 子はそれぞれ6分の1ずつ

この割合で相続財産を按分し、それぞれの金額に応じた税率を掛けます。

相続税の税率は次のとおりです。

法定相続分に応ずる所得金額税率控除額
1,000万円以下10%控除なし
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円

上記の例で、遺産総額が6,000万円の場合は次のとおりです。

  • 妻:3,000万円×15%-50万円=400万円
  • 子:1,000万円×10%=100万円×3人=300万円

手順④:相続税額の総額を計算する

それぞれの相続分から算出した相続税を合算したものが、相続税の総額になります。

前項の場合では、400万円+(100万円×3人)=700万円となるのです。

ここから、実際に相続した財産の割合に応じて相続税総額を按分して、それぞれで相続税を納税します。

例えば、上記の例で妻・子3人が平等に分割する場合、それぞれの遺産割合が25%になるので、それぞれ175万円の納税となるのです。

マンションにかかる相続税額を安く抑えるコツ

マンションにかかる相続税額を安く抑えるコツ

相続税は高額になるケースが多いので、少しでも安く抑えたいものです。

相続税は、相続する財産によって控除などの特例を適用できる場合があり、相続税を抑えられます。

相続税を計算する前に、特例や控除などを調べて適用できるようにしましょう。

小規模宅地等の特例を活用できないか確認する

マンションの相続の場合に適用できる特例に「小規模宅地等の特例」があります。

小規模宅地などの特例では、一定の条件を満たす場合に最大で宅地の評価額が80%削減されます。

例えば、相続税評価額が5,000万円の土地であっても、この特例を適用することで評価額を1,000万円にまで下げられます。

ここから、基礎控除額を差し引くことで相続税が課税されなくなる場合もあり、相続税削減に大きな効果があるのです。

この特例の定期用条件には次のようなものがあります。

  • 被相続人が生前居住や事業・賃貸していた土地であること
  • 相続人が配偶者または同居(別居でも生計が同一の場合は可能)の親族

また、限度面積や減額割合は以下の通りです。

区分減額割合限度面積
特定居住用宅地等80%330平米
特定事業用宅地等
特定同族会社事業用宅地等
80%400平米
貸付事業用宅地等50%200平米

土地の用途や相続人、相続物件の状況によっても適用できない場合があるので、事前に確認する必要があります。

また、この特例が適用できるのはあくまで土地の部分であることに注意しましょう。

相続税の計算や特例の適用などは、計算が難しく計算ミスで手続きできなくなる場合もあるので、専門家に相談しながら慎重に手続きする必要があります。

マンションの譲渡所得税の計算方法

マンションの譲渡所得税の計算方法

相続したマンションを売却した場合、売却の利益に対して譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税の計算方法は次のとおりです。

課税譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除
税額 = 課税譲渡所得 × 税率

まず、課税対象となる課税譲渡所得を算出します。

課税譲渡所得は簡単に言うと「売却の代金から購入と譲渡にかかった費用を差し引いた利益」のことです。

この、購入に掛かった経費を「取得費」、譲渡にかかった費用を「譲渡費用」と言います。

取得費とは

取得費用とは、物件の購入に掛かった費用のことを言います。

取得費用には、物件の購入代金だけでなく、購入時の手数料やリフォーム代金・税金などが含まれます。

ただし、取得費用では減価償却費用を差し引かなければならない点に注意が必要です。

減価償却とは、建物の購入費用を償却期間で案分して計上する会計上の処理のことを言います。

マンションの場合は、次の式で減価償却費用を求められます。

減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

例えば、5,000万円で購入したマンションを5,000万円で売却したら利益が0円だから譲渡取得税が発生しないというわけではありません。

減価償却費が3,000万円ある場合は、差し引ける所得費用は5,000万円-3,000万円で2,000万円となるのです。

そのため、3,000万円の利益が発生してしまいます。

一見利益が発生していないように見えても、納税しなければならない場合があるので注意しましょう。

譲渡費用とは

譲渡所得税の計算では、購入代金からさらに譲渡費用も差し引けます。

譲渡費用とは、譲渡にかかった費用のことです。

譲渡費用には、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙代などが含まれます。

譲渡所得の税率

課税対象となる譲渡所得に、税率をかけることで譲渡所得税が算出できます。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間に応じて異なり、次のとおりです。

所有期間税率(所得税+住民税)
短期譲渡所得税5年以下39.63%
長期譲渡所得税5年超20.315%

所有期間とは、マンションを売却した年の1月1日での期間になるので注意しましょう。

例えば、2015年6月1日に購入したマンションを2020年8月1日に売却した場合、所有期間は5年を超えています。

しかし、所有期間の判断日である2020年1月1日では5年経過していないので、短期譲渡所得税の課税率が適用されてしまうのです。

なお、相続した物件の所有期間の起算日は、相続した日ではなく被相続人が取得した日が採用できます。

マンションにかかる譲渡所得税額を安く抑える3つのコツ

マンションにかかる譲渡所得税額を安く抑える3つのコツ

マンション売却に掛かる譲渡所得税もできれば抑えたいものです。

譲渡所得税を抑えるポイントには次のようなことがあります。

  1. 生前から売買契約書の保管場所を確認しておく
  2. 空き家売却の特例を活用できないか確認する
  3. 3年以内に売却して取得費加算の特例の適用を受ける

それぞれ見ていきましょう。

その①:生前から売買契約書の保管場所を確認しておく

譲渡所得を計算するうえで必要な取得費用は、売買契約書などの価格を証明するものが必要となります。

相続したマンションの場合、売買契約書が見つからずに正式な価格が分からないということもあるのです。

正式な価格が分からない場合は概算法で取得費用を計上します。

概算法の場合の取得費は次のとおりです。

物件の売却価格 × 5%

例えば、3,000万円でマンションを売却した場合、概算法での取得費は150万円しか計上できないのです。

課税対象となる、譲渡費用は取得費用を多く計上することで額を抑えられます。

取得費の額が小さいとその分利益が出てしまい、税額も大きくなるので注意しましょう。

生前から取得費を証明できる書類の保管場所を把握しておく必要があるのです。

その②:空き家売却の特例を活用できないか確認する

相続により空き家となった不動産を取得した場合は、「空き家の3,000万円特別控除」が適用できる場合があります。

この控除は、被相続人が生前一人で居住していた物件を相続し売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

適用には、次のような条件があります。

  • 相続前まで被相続人が一人で居住していた物件であること
  • 相続時から売却時まで事業・貸付・居住用に使われていないこと
  • 相続で取得した土地や家屋であること

上記のような条件を満たした場合、適用できるので一度確認するとよいでしょう。

その③:3年以内に売却して取得費加算の特例の適用を受ける

譲渡所得税の税率は所有期間が5年超えたほうが低くなります。

ただし、相続では相続税の申告期限から3年以内に売却することで譲渡所得税を抑えられる可能性があるのです。

この特例では、相続税の申告期限から3年以内の売却であれば譲渡所得から対象の不動産に対して納めた相続税を差し引けます。

譲渡所得(課税対象額) = 売却価格 - (取得費用 + 譲渡費用) - 特別控除 - 売却した不動産に対する相続税額

相続税を加算することで、譲渡所得を抑えられ納税額も抑えられるのです。

まとめ

マンションを相続する手続きや相続税の計算・売却についてお伝えしました。

相続にはさまざまな手続きが必要となり、納めるべき相続税も高額になる場合があります。

相続税の計算や相続人の特定など、しっかりとした手順でなければ後々大きなトラブルに発展する可能性もあるものです。

相続では、相続税計算や相続後の物件の売却など、専門家に相談しながら計画的に進めることが大事です。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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