マンション売却における決済日当日の流れや注意点とは？

マンションの決済日が迫っているのですが、当日はどのような流れになるのでしょうか？あと事前にやっておくべきことがあれば教えてください。

といった悩みにお答えします。

「いよいよマンションの決済日だけど何をしたらいい？」「当日はどんな流れ？」そんな疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

マンションを売却し、待ちに待った決済日。

とはいえ、決済日に準備が足りないと決済できないこともあり、決済が終わるまでは気が抜けないものです。

しかし、マンション売却の経験がある人は少ないもので、決済日に何が必要で、どんな流れなのか理解している人は多くありません。

そこで、この記事ではマンションの決済日の流れや必要な準備について、分かりやすく解説します。

マンション売却の一通りの流れを知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください！

マンション売却時の決済から引き渡しまでの流れ

マンションの売却が決まり売買契約を結んでから、一般的には1か月ほどで決済日を迎えます。

決済には確認事項や準備すべきものが多く、漏れがあると決済ができないことや、後々トラブルに発展することもあるので慎重に準備し臨むことが必要になります。

そのため、決済から引き渡しまでの流れや必要なものを把握しておくことが重要なのです。

まずは、決済から引き渡しまでの流れを紹介します。

基本的に、決済日には引き渡しまで同時に行われることが多く、1～2時間ほど掛かるものです。

決済日は、一般的に次のような流れで進んでいきます。

①：各種必要書類の確認

決済の場では、本人確認書類や必要書類の確認が必要になります。

決済日には、買主や売主だけでなく、不動産会社の営業担当者や金融機関の担当者・司法書士などが立ち会います。

運転免許所などでそれぞれの本人確認し、決済を進めていきます。

また、本人確認と同時に必要書類が揃っているのかも確認していきます。

必要書類については後述するので参考にしてください。

②：ローン決済

必要な書類が確認出来たら、ローン決済です。

ローン決済は、買主が住宅ローンを組んでマンションを購入する場合に行われます。

買主による住宅ローンの必要書類の記入・申し込み後、残金が売主に支払われます。

残金を受け取った売主は、売主名義で領収書を発行します。

しかし、現在は銀行振込での決済が多く、場合によっては高額な収入印紙代も発生するため領収書を発行するケースは少なくなっているものです。

事前に不動産会社に確認するとよいでしょう。

また、ローン決済と同時、次のような支払いも同時に行われます。

 固定資産税の清算

固定資産税は、その年の1月1日時点の不動産所有者に支払い義務が発生する、不動産など固定資産に対しての税金です。

たとえ1月2日に売却した場合でも、その年に納税者は売主になってしまうので、所有期間に応じて買主と按分し清算する必要があります。

所有期間の判断など、トラブルになりやすいものでもあるので、不動産会社に相談しながら清算について進めるようにしましょう。

 不動産会社への仲介手数料

売買契約が成立した場合に不動産会社に支払う仲介手数料も、決済日に支払います。

仲介手数料は、法律により上限定められており、次の式で求められます。

不動産会社は、上記の上限内であれば仲介手数料は自由に設定できます。

一般的には、上限金額ギリギリで設定している会社がほとんどでしょう。

基本的には、仲介手数料は決済日に現金で支払うものです。

しかし、高額になる場合もあり振込での支払いという場合や売買契約時に半額支払うという場合もあるので、不動産会社に確認して用意するようにしましょう。

 司法書士報酬の支払い

抵当権や所有権移転の登記手続きのために司法書士を依頼した場合、その報酬の支払いも行います。

基本的に、買主が司法書士を指定するため売主は依頼しませんが、その場合でも費用の負担は必要です。

一般的な費用負担は次のとおりです。

売主の負担は、抵当権抹消に関わる部分のみとなるので一般的です。

 売主のローン返済

売却するマンションのローンが残っている場合、決済代金からローンの残債を返済します。

不動産はローンが残っている状態では売却ができません。

また、ローン返済時にはローン残高だけでなく手数料も発生するので、当日支払はなければならない正確な金額や必要書類を把握しておくようにしましょう。

また、ローン返済が完了したと同時に、抵当権の抹消手続きをします。

こちらは司法書士が手続きを進めるので、司法書士の指示に従い必要書類を準備しておくことが大事です。

③：引き渡し

決済などの手続きがすべて完了したら、いよいよ物件の引き渡しです。

引き渡しの前に、重要事項の説明があり、説明が完了したら物件の鍵を引き渡します。

この時、物件の鍵以外に次のようなものも一緒に引き渡します。

マンションでは、生活するうえでのルールが決まっているため、管理規約など買主にとって重要な書類になります。

引き渡し前に、管理会社に連絡したうえで必要書類を買主に引き渡せるよう準備しておきましょう。

マンション売却における決済時の必要書類

ここでは、決済時に必要な書類について具体的に見ていきましょう。

決済時には、売主・買主両方とともに必要な書類があります。

売主が用意しなければならない書類は以下の通りです。

 売主が用意する書類

不動産権利証とは不動産の権利について記載された書類です。

法務局で取得できるので事前に準備しておきましょう。

また、固定資産税の清算のために金額が分かる書類が必要です。

固定資産税納税通知書は4月～6月頃に送られてくるので、紛失しないように保管して用にしましょう。

買主が用意しなければならない書類は以下の通りです。

 買主が用意する書類

必要書類は、不動産会社から指示されるのが一般的です。

身分証明書など取得に時間が掛かるものもあるので、早めに準備するようにしましょう。

マンション決済当日までにやっておくべきこと

マンション売買契約が完了し、一息つきたいところですが、決済日までには済ませなければならない手続きもいくつかあります。

マンション決済当日までに、売主がしておくべきことには次のようなことがあります。

その①：測量の完了

一戸建てなど売却する不動産の境界線が確定していない場合、買主の購入後にトラブルに発展する可能性があります。

不動産の境界線の確定と測量図の作成を完了させておくようにしましょう。

境界線の確定や測量図の作成は、土地家屋調査士に依頼することで手続きを進められます。

ただし、境界線の確定は、隣地の所有者や役所の担当者などの立ち合いの必要があるため、日程の調整に時間が掛かる場合があるものです。

早い段階で手続きを進められるようにしましょう。

その②：スケジュールの再確認

決済では、売主買主だけでなく司法書士や金融機関の担当者など多くの関係する業者も関わります。

それぞれの日程を調整したうえでスケジュールが確定するので、スケジュールを守らなければ関係者に迷惑をかけてしまうものです。

基本的には、不動産会社が日程を調整してくれるので、伝えられた日程を再確認して準備を進めるようにしましょう。

その③：必要書類の再確認

決済当日では多くの関係者が関わるため、当日必要書類が不足していると関係者に迷惑が掛かってしまいます。

特に権利書や実印などが不足してしまうと、決済自体ができなくなる可能性もあるのです。

必要書類は入念に確認して、当日持参忘れがないようにしなければなりません。

マンション売却におけるお金を受け取る2つの方法

マンション売却の決済日には、売却金額を受け取れます。

売却金額は次の2つの方法のいずれかで受け取るのが一般的です。

その①：銀行振込

大金を動かすため、銀行の開いている平日の、早い時間で行うのが一般的。

手数料が発生。

その②：現金受け取り

現金で受け取る場合、高額な現金を持ち歩くことや家に保管するのは大きなリスクを伴います。

受け取った後は、すぐに銀行口座に入金できるように準備しておきましょう。

ただし、ATMでは入金額の制限があるため売却額の全額は入金できないものです。

窓口での入金が必要となるので、窓口の営業時間を考慮して決済日のスケジュールを組むことが大事です。

また、買主側は高額な現金を出金する必要があるので、事前に銀行に連絡しておかなければなりません。

基本的には、買主が手続きするので売主がすることはありません。

しかし、売主側から現金での受け取りを希望する場合などは買主に進言するようにしておくと当日現金が準備できないという事態を避けられるでしょう。

決済日当日には、マンション売却金額だけでなく固定資産税の清算金や仲介手数料などの支払いのためのお金も必要です。

現金がいくら必要か、振込なのか、手数料はいくらかなどを確認しておくと、当日もスムーズに決済できるので、確認など準備を万全にしておきましょう。

マンション売却の決済でよくあるトラブル

ここでは、マンション売却の決済でのよくあるトラブルを紹介します。

どのようなトラブルがあるのかを知ることで、自分の決済日にトラブルにならないように対策もできるものです。

よくあるトラブルとしては次のようなことがあります。

その①：当日に権利証を忘れてしまった

決済当日には必要書類が多くあり、書類の不備は決済に大きく関わるので慎重に準備することが大事です。

特に、不動産の権利証がない場合不動産の引き渡しができなくなります。

当日に権利証がない場合は、家が近い場合は関係者に事情を説明したうえですぐに取りに戻るようにしましょう。

また、権利証を紛失してしまっているというケースもよくあります。

権利証を紛失した場合でも、売却自体は進められます。

しかし、権利証に変わる書類が必要になるので早めに不動産会社に相談し準備しておく必要があるのです。

権利証を紛失した場合の手続きは次の2つの方法があります。

事前通知とは、登記所から名義人の住所に郵送で問い合わせをしてもらい、登記名義人であることを確認してもらう方法です。

登記所から送られる事前通知書に、実印で押印することで本人確認ができます。

事前通知発送後、2週間以内に本人確認することで本人確認になります。

資格者代理人による本人確認情報の提供の制度では、司法書士などに本人確認情報を提出してもらい、登記名義人であることを確認してもらいます。

抵当権抹消などの手続きで司法書士を依頼する場合は、一緒に依頼しておくとよいでしょう。

その②：振込手数料の支払いを誰がするかで揉める

売却金額を振り込みでする場合、振込手数料をどちらが負担するのかでトラブルに発展するケースがあります。

例えば、三菱UFJ銀行の場合の振込手数料は次のとおりです。

 三菱UFJキャッシュカード利用

 三菱UFJインターネットバンキング利用

一般的には、買主が負担するケースが多いものです。

しかし、売主の希望で振り込みにする場合などは売主が負担するのが一般的です。

金額が大きくないため、「そのくらいで…」と見逃したために当日になって手数料でもめてしまうということもあります。

当日のトラブルでは決済が滞ってしまうので、事前の手数料をどちらが負担するのかしっかり話し合い、売買契約書に明記しておきましょう。

その③：固定資産税の按分方法を決めていなかった

先述した通り、決済日当日には固定資産税の清算も必要です。

固定資産税は所有期間に応じて日割りで売主・買主が負担するのが一般的でしょう。

例えば、6月1日に引き渡しする場合は次のとおりです。

ただし、基準日は不動産会社や地域によって1月1日や4月1日と異なります。

また、按分方法は法律で定められているものではなく、基本的に売主と買主の合意によって決まるものです。

そのため、按分についてはトラブルに発展するケースもあるので注意しましょう。

固定資産税は高額になる場合もあり、清算についてはきちんと話し合っておくことが重要です。

不動産会社に相談しながら按分について話し合い、売買契約書に明記することで後々のトラブルを防げるようになるでしょう。

まとめ

マンション売買での決済当日の流れや必要書類についてお伝えしました。

決済当日は必要な書類も多く、関係者も多く立ち会います。

必要な準備ができていなければ、当日がスムーズにできないばかりか決済自体ができないことにもつながりかねません。

この記事を参考に、必要な手続きや準備をしっかり理解し、入念に計画・準備したうえでスムーズに決済できるようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。