といった悩みにお答えします。
本記事の内容
- マンションの売却を仲介してもらう場合の媒介契約とは？
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
マンションの売却といった不動産の売買に関して、日常の生活においてそう経験することではありません。
いざ売却したいと思ってもどうしていいかわからないといった人も多いのではないでしょうか。
マンションの売却を行う場合、不動産会社に依頼して売却の準備や手続きを行いますが、媒介契約を締結する必要があります。
この媒介契約は、いくつかの種類があり、それぞれに特徴があるので、違いをしっかりと理解した上で依頼する必要があるでしょう。
この記事では、マンションの売却に関する媒介契約の種類や特徴について解説します。
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マンションの売却を仲介してもらう場合の媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産会社に自分の所有するマンションの売却を依頼するときに締結する契約です。
では、「媒介契約にはどんなものがあるのか？」「媒介契約をした不動産会社は何をするの？」といったことについて解説していきます。
媒介契約には3種類ある
媒介契約には3種類の契約方法があります。
かんたんに表にまとめました。
| 一般媒介契約 | ・契約期間：指定なし ・複数の不動産会社と契約が可能 |
| 専任媒介契約 | ・契約期間：3ヶ月 ・1社のみ契約で自分が買主を見つけるのは可能 |
| 専属専任契約 | ・契約期間：3ヶ月 ・1社のみ契約で自分が買主も見つけられない |
この他にもそれぞれの契約ごとに特徴がありますので、特徴については後程詳しく解説します。
自分の売却しようとするマンションはどの契約を交わした方がいいのかを理解するためにもそれぞれの媒介契約の違いをしっかりと掴んでおかなければいけません。
それぞれの媒介契約にはメリットやデメリットがあります。
いかに自分のマンションを売り安くするためには、どの契約を締結するかがマンション売却における最初のポイントです。
媒介した不動産会社が行うこと
では、媒介契約を締結した不動産会社はどのようなことを行うのでしょうか？
まずは、売却した不動産を指定の流通機関へ登録しなければいけません。
一般的には、不動産流通機構であるレインズに登録しますが登録までの期間は、それぞれの契約によって異なります。
また、売主である所有者にも売却の業務について、進行状況の報告を行うこととなっていますが、これも媒介契約の種類によって異なります。
どの媒介契約においても、マンションを売却するためのさまざまな方法を不動産会社は行わなければいけません。
募集の方法などは特に定められていませんが、売却金額を高く、素早く売却するために不動産会社は募集作業に尽力するでしょう。
媒介契約を締結した不動産会社の腕の見せ所です。
その①：一般媒介契約
まずは、一般媒介契約についての解説していきます。
特徴
一般媒介契約は、複数の不動産会社と媒介契約を締結することが可能です。
複数の不動産会社に依頼することで、広くマンションの売却を知らしめることができます。
比較的、他の２つの契約よりも自由度が高いのが特徴となっています。
一般媒介契約を締結するにあたり、特に費用がかかるわけではありません。
依頼を受けた不動産会社は、指定流通機構への登録を行い、募集を開始します。
他の媒介契約は、指定流通機構への登録期限が定められているのに対し、一般媒介契約は、任意での登録となっている点も特徴の一つです。
また、契約の有効期限も他の契約とは大きく異なります。
他の契約では契約期間が定められているのに対し、一般媒介契約は契約期間の指定がありません。
業務状況の報告に関しても比較的自由度が高いことも特徴です。
特に定められた期間において、業務報告を行う必要もありません。
自由度が高い点は、募集方法にも表れており、複数の不動産会社に売却依頼している可能性が高いので、他の不動産会社が募集しても構いません。
売主が直接買主を見つけてくるのも認められています。
以上が一般媒介契約の特徴です。
メリット
一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社に依頼できるため、広く募集が認知されるということです。
例えば、1社だけに頼んでしまうと、依頼した不動産会社の募集内容に不満があっても媒介契約を解約しなければ、次の手が打てません。
しかし、一般媒介契約ならば、複数の不動産会社との契約が可能ですので、1社の募集方法が気に入らない場合、別の不動産会社に依頼することができます。
一般媒介契約は自由度が高く、あまり大きな制限がないので、対応がしやすいといった点もメリットといえるでしょう。
デメリット
一般媒介契約はメリットだけではありません。
デメリットもありますので、次にデメリットについて解説します。
基本的に、媒介契約の締結をしたからといって何ら費用がかかるわけではありません。
つまり、売却の仲介手数料が不動産会社の収入となります。
一般媒介契約の場合は、複数の不動産会社に依頼されるため、募集などに費用をかけたとしても他の不動産会社が買主を見つけてくると全く収益が上がらないのです。
つまり、不動産会社は、一般媒介契約だと投下した費用が全く回収できない可能性が他の契約と比べても高くなってしまうのです。
そのため、売れにくそうなマンションを一般媒介契約で依頼した場合、あまり力を入れた営業を行わない可能性も考えられます。
広く認知されるかもしれませんがそれぞれの不動産会社の力の入れ具合といった点において注意が必要といえるでしょう。
その②：専任媒介契約
次にあげられる契約が専任媒介契約です。
専任媒介契約の特徴やメリット ・デメリットについて解説します。
特徴
一般媒介契約が複数の不動産会社と契約が可能なのに対し、専任媒介契約は1社のみ依頼することが可能です。
つまり、マンションの売却に関しては、すべて専任媒介契約を締結した不動産会社が窓口となります。
他の不動産会社が売主の仲介を行うことができない分一般媒介契約と比較して、不動産会社の責任は非常に大きくなるといえるでしょう。
その分、一般媒介契約よりもさまざまな面で制限が定められています。
例えば、一般媒介契約では指定流通機構へと登録はいつでも可能でしたが、専任媒介契約では、専任媒介契約締結後、7日以内に登録しなければいけません。
売主への報告も、任意だった一般媒介に対し、2週間に1回以上の報告を義務づけられています。
専任媒介契約の期間は3ヶ月間と決まっており、3か月経過してもマンションが売れないかった場合は契約を終了するか、更新することも可能です。
専任媒介契約は、不動産会社に関しては1社のみのとの契約と述べましたが、売主が直接買主を見つけてきた場合は特に問題がありません。
上記が専任媒介契約の特徴といえるでしょう。
メリット
一般的に、マンションを売却する場合、最も利用されるケースが多いのがこの専任媒介契約といえます。
メリットを挙げましょう。
1社のみに依頼するので、依頼された不動産会社も一般媒介契約よりも、仲介手数料を得ることができる可能性が高まります。
そのため、一般媒介で募集しているマンションよりもより力を入れて募集するでしょう。
売主も複数に依頼する一般媒介契約よりは信頼できる不動産会社を見つけ、専任契約することで、手間が省かれます。
報告の期間などが定められていますので、売主も募集状況がわかりやすく、売却の方向性を随時協議できる点も大きなメリットです。
売主自身で買主を見つけられることができる柔軟性も持ち合わせた契約といえます。
デメリット
専任媒介契約もメリットばかりではありません。
デメリットもありますので、双方をきちんと把握しておくことがポイントです。
次に専任媒介契約のデメリットについて解説しましょう。
1社のみの契約となりますので、募集に関してなど、売却に関することは全て専任媒介契約を締結した不動産会社の動き次第となってしまいます。
一般媒介契約よりもどうしても広く認知されることについては難しい部分が出てくる点や不動産会社の動きが鈍いと売却までの時間がかかってしまうかもしれません。
不動産会社の動きに対して不満があっても、一般媒介契約ならばすぐに他の不動産会社に頼むことができます。
しかし、専任媒介契約は、最低3ヶ月間その不動産会社に頼んでおかなければいけません。
すぐにでも売却したい場合は、少し困ることが出てくるかもしれないでしょう。
上記のようなデメリットが専任媒介契約では挙げられます。
その③：専属専任媒介契約
最後に解説するのが専属専任媒介契約です。
専任媒介契約をもう少し厳しく制限したものが専属専任契約ですが、どのような特徴やメリット、デメリットがあるのでしょうか？
専属専任媒介契約について解説します。
特徴
専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同様、1社のみ不動産会社に依頼することになります。
前述したように専任媒介契約よりも少し厳しく制限された契約ですが、売主は、自分で買主を見つけることもできません。
専任媒介契約は、売主が自分で買主を見つけることは認められていましたが、専属専任媒介契約だと、それすら認められていないのです。
その分専任媒介契約よりも不動産会社にはさらに期限が厳しく制限されています。
例えば専任媒介契約の場合は、7日以内に指定流通機構への登録を行わなければいけませんでしたが、専属専任媒介契約の場合は5日以内の登録です。
さらに、売主への報告も専任媒介契約は2週間に1度だったのに対し、1週間に一度報告しなければいけません。
契約期間は、専任媒介契約と同じく3か月間の契約となり、3か月後契約を更新することも解除することも可能です。
上記のような点が専属専任契約の特徴といえるでしょう。
メリット
次に専属専任契約のメリットについて解説します。
売主が自分で買主を見つける場合でも不動産会社を通さなければいけませんので、どの媒介契約よりも不動産会社の責任は最も大きいものといえるでしょう。
この契約も、他の2つの契約同様、媒介契約自体で費用がかかるものではありません。
最も媒介契約の中でも不動産会社が力を入れるのが専属専任媒介契約です。
売主の中ですごく状況が気になる人の場合は、専属専任媒介契約を締結することで最低でも1週間に1回の報告を受けることができます。
信頼できる不動産会社が最も力を入れることができ、売主も全幅の信頼でマンション売却を任せることができる点が大きなメリットといえるでしょう。
デメリット
専属専任媒介契約は、どの媒介契約よりも制限が大きい分、不動産会社との信頼関係が最も重要です。
専属専任媒介契約だと、売主として行うことはほとんど不動産会社に任せなければいけません。
そのため、不動産会社との関係性が悪くなると一気にデメリットが多くなるといえるでしょう。
また、専任媒介契約と同じく、不動産会社の動きに対し不満があっても契約の解除は3ケ月後になってしまいます。
専任媒介契約よりも不動産会社の責任は大きくなるため、不動産会社の動きが悪いと大きなデメリットです。
以上が専属専任媒介契約におけるデメリットといえます。
まとめ
マンションの売却を個人で行うのは非常に難しいので、ほとんどのケースにおいて不動産会社と媒介契約を締結し、マンションの売却を行います。
媒介契約には上記に挙げた3種類がありますので、売主はその内容で不動産会社に依頼するのかを決めなければいけません。
それぞれの契約において、今回解説したメリットとデメリットがありますので、しっかりと理解しておきましょう。
なにより大切なのは、不動産会社の選択にあるといえます。
信頼のおけるパートナーとなる不動産会社に依頼することでストレスなく自分のマンションを売却することができるでしょう。
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この記事を書いた人
資格：宅建・FP2級・通関士・総合旅行業務取扱管理者
大学生の時に一人旅に目覚め、海外50か国以上を訪れました。その経験を武器に新卒で旅行会社に入社しましたが、入社数年で倒産という憂き目にあってしまいます。悔しさをバネに宅建・通関士・FP資格を無職期間の4年でゲット！現在は不動産会社の窓口勤務ですが、コロナ渦で週休4日ペースが続いているため、新しい資格取得に向けて日々奮闘中です。趣味はペット。特技は英会話。
清水みちよ
30代女性