不動産投資は危険な投資？危険になりやすいケースとそれぞれの対処法を解説

不動産投資って危険なんでしょうか？どういったケースが危険なのか教えてください。

といった悩みにお答えします。

不動産投資は危険といわれることがありますが、具体的に、他の投資と比べてどのような点が危険なのか知りたいという方もいらっしゃるでしょう。

実は、不動産投資への取り組み方次第で危険にもなりますし、危険を回避しやすくすることもできます。

本記事では、どのような取り組み方をすると危険な不動産投資になりやすいのか、具体的にご紹介していきたいと思います。

これから不動産投資を始めたいと思っている方は、ぜひ参考になさってください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

危険になりやすい不動産投資1：借入額が大きい

最初にご紹介するのは、借入額を大きくしてしまうことです。

不動産投資では、物件を担保に融資を受けることが可能で、ほとんどのケースで借入金を入れて物件を取得します。

確かに、借入金を利用できるのは不動産投資の大きなメリットではあるのですが、借入金の比率を大きくしてしまうと危険な不動産投資になってしまいやすい点に注意が必要です。

以下、借入額が大きくなると危険になってしまう理由を見ていきましょう。

キャッシュフローが悪化しやすい

まず、借入額を大きくしてしまうと、キャッシュフローが悪化しやすいです。

キャッシュフローとはお金の流れのことで、不動産投資の場合、家賃収入が主な収入であり、そこからローン返済や物件の修繕費、管理委託費などが差し引かれます。

中でも特に大きな額になりやすいのがローン返済であり、借入額を大きくするとこのローン返済部分の負担が大きくなってしまうのです。

例えば、家賃収入が毎月50万円(5万円の部屋×10室)の物件を購入したとして、毎月ローン返済額が42万円だった場合、2室空室が出ると赤字になってしまいます。

一方、自己資金を多く入れて借入金を少なくし、仮に毎月のローン返済額を34万円程度に抑えると、3室空室が出ても赤字にはならない計算です。

なお、毎月返済額を安く抑えてキャッシュフローをよくする方法には、借入額を減らす方法以外に借入期間を長くしたり、金利の低いローンを選んだりといった方法があります。

不動産投資のキャッシュフローについては、不動産投資でキャッシュフローが重要な理由とは？重視するメリットなど解説で詳しく解説しています。

返済が滞ったときに自己資金で完済しにくい

アパートローンを借りた後は毎月返済していかなければなりません。

一方、空室が出たものの次の入居者を見つけることができず、返済が滞ってしまうといった可能性もあるのでしょう。

こうしたケースで、借入額を少なくしていれば、最悪のケースを免れる可能性が高くなります。

なお、返済が滞った場合、以下のような流れで対処法を考えていく必要があります。

上記通り、万が一返済が滞ってしまった場合、物件を売却したり、競売にかけられたりして借金の額を少しでも少なくしなければなりません。

また、物件売却後にまだ借金が残る場合は、基本的に継続して返済する必要があります。

最初から借入額を少なくしていれば、物件の売却資金で完済できる可能性もあるでしょう。

一方、借入額が多い場合は、物件売却後の残債が大きくなりやすいです。

そうしたケースでは、引き続き返済していくか、それができない場合は自己破産しなければなりません。

自己破産した場合、官報に掲載されたり、一定期間ローンを借りられなくなったりとさまざまなデメリットが生じてしまいます。

こうしたリスクを少しでも減らすためには、借入額を少なくすることを検討するとよいでしょう。

危険になりやすい不動産投資2：手残りが少ない

次に危険になりやすい不動産投資としてご紹介するのが、手残りが少ないケースです。

これは先ほどの借入額を大きくしてしまったケースにおける、キャッシュフローが悪くなってしまう例と同じものと考えてよいでしょう。

手残りが少なくなる原因としては、借入額を多くしてしまったケース以外に、利回りが低い物件を購入したり、減価償却の額が小さかったり期間が短かったりして、納税額が高くなってしまうといったことが考えられます。

以下、手残りが少ないと起こることなど見ていきましょう。

空室が発生したときに赤字に転落しやすい

手残りが少ないと、空室が発生したときに赤字に転落しやすくなります。

赤字期間が長くなると最終的に手放す決断をしなければならないこともあるでしょう。

突発的な修繕で赤字に転落しやすい

また、空室が発生しなかったとしても、手残りが少ないと、例えばエアコンが複数台故障したなど突発的な修繕で赤字に転落してしまう可能性があります。

築年数が古くなると赤字に転落しやすい

さらに、築年数が古くなると、他の競合物件と比べて設備が古くなるなどして、家賃を少なくせざるを得なくなることが多いです。

手残りが少ないと、家賃を下げることで赤字に転落してしまうケースもあるでしょう。

また、築年数が古いと上記のようなケースで新しい設備に変更する可能性があります。

そうでなくとも、短期間で修繕が生じるといった問題がおきやすくなるでしょう。

特に、物件購入時には、将来収入が減ったり、費用が増えたりすることを見越して、収支計画を立てることが大切だといえます。

危険になりやすい不動産投資3：リスク対策していない

危険になりやすい不動産投資の3つ目は、リスク対策をしていないケースです。

不動産投資はさまざまなリスクがあり、事前にそれらに対処しておくことが大切です。

以下、いくつか見ていきましょう。

空室リスクへの対策

まずは空室リスクへの対策です。

空室が全く出ないようにすることは不可能ですが、空室リスクをできるだけ抑えられるように対策することは大切なことです。

例えば、1室だけしか保有していないと、空室が生じたときに収益がゼロになってしまいますが、複数戸保有していれば、1室空室になったとしても大きな影響が及ばないようにするといったことができるでしょう。

家賃滞納リスクへの対策

次は家賃滞納リスクへの対策です。

家賃の滞納は、空室が生じるより大変なことが多くなっています。

というのも、空室は新しく入居者を探せばいいのですが、家賃を滞納されると、入居者がいる場合は次の入居者を探すこともできず、また最終的に滞納された家賃を回収できないケースも多いからです。

悪質なケースでは、滞納されている間に部屋を汚されてしまい、補修費用に高額な費用がかかってしまうことも。

こうした家賃滞納リスクをできるだけ低く抑えるためには、審査をしっかり行ったり、家賃保証を利用したりといったことが考えられます。

ただし、あまり審査を厳しくしてしまうと、そもそも入居者を確保しづらくなるといった問題も起こる点には注意が必要です。

事故や災害リスクへの対策

保有している物件で高齢者の方が亡くなってしまったり、災害に遭ってしまったりする可能性があります。

こうした事故や災害リスクは、遭遇する可能性はそこまで高くないものの、一度遭遇してしまうと大きな損害を被りやすいという特徴を持っています。

事故や災害リスクへの対策としては、保険に加入したり、複数エリアで物件を保有することで万が一事故や災害にあったとしても致命的なダメージを受けないようにしたりするといったことが考えられます。

不動産投資のリスクについては、不動産投資にはリスクがある？代表的な5つのリスクとそれぞれの対策を解説で詳しく解説しています。

危険になりやすい不動産投資4：需要が少ない

危険になりやすい不動産投資の4つ目としてご紹介するのが、需要が少ないケースです。

退去後に長期間空室化しやすい

例えば、購入時は満室であったとしても、周辺に賃貸需要が少なかったり、強力な競合が複数あったりするケースでは、次の入居者を見つけることができない可能性があるでしょう。

このように、退去後に長期間空室化してしまうと、その期間中は家賃収入を得ることができません。

家賃収入が発生しない間も、ローンの返済や税金の支払い、修繕などは発生します。

物件購入時には、いまの入居者が退去してもしっかり次の入居者を見つけることができる環境かをよく見極める必要があるといえるでしょう。

大学や工場の移転で需要が減ってしまうケースもある

入居時には需要のある立地だったとしても、時間が経過して状況が変わってしまうケースがあります。

例えば、大学や工場の近くにある賃貸物件の場合、大学に通う学生や工場に勤める社会人をターゲットにすることで安定した需要を期待することができます。

一方、大学や工場は移転や撤退の可能性があります。

物件購入から数年して、こうしたことが起こると、大きな収益減につながりかねません。

こうしたケースを防ぐ方法としては、事前に移転や撤退の可能性があるかどうかを徹底的に調べたり、仮にそれらの施設が撤退したとしても、他のエリアからの需要も見込める物件だけをターゲットにしたりといったことが考えられるでしょう。

まとめ

危険な不動産投資のケースとして、4つご紹介しました。

これから不動産投資を始めることを検討されている方は、本記事の内容を参考に、危険な状態で不動産投資を始めることのないよう、しっかり対策されることをおすすめします。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。