不動産投資で活用したい控除とは？青色申告特別控除の適用を受ける条件やメリットを知りたい

不動産投資で使える控除って何がありますか？青色申告で受けられる控除の条件を教えてください。

といった悩みにお答えします。

「不動産投資で節税できる」という話を耳にした方もいるでしょう。

不動産投資を上手に活用することで税金を抑えることが可能です。

しかし、そのためには不動産投資の税金の計算方法や経費の項目、活用できる控除などを理解しておく必要があります。

この記事では、不動産投資で節税できる仕組みについて分かりやすく解説します。

併せて、青色申告特別控除の条件やメリットも紹介するので、参考にしてみてください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

不動産投資で得た収入には税金がかかる！

不動産投資で得た家賃収入などは、「不動産所得」と言う所得に区分され、所得税・住民税の課税対象となります。

まずは、不動産所得の基本について確認していきましょう。

不動産所得の計算方法

不動産所得とは、不動産経営で得た収入から必要経費を差し引いた金額です。

収入には、家賃収入だけでなく次のような項目も含まれます。

これらの収入から、必要経費を差し引いた額が不動産所得となるのです。

必要経費については後述するので参考にしてみてください。

不動産所得は総合所得

総合所得とは、他の総合所得の対象となる所得と合算して所得税を計算する仕組みのことを言います。

所得は、所得を得た方法に応じて10種類に分類され、それぞれの所得金額の計算方法が定められているのです。

また、所得税の課税方法は「総合課税」と「分離課税」の2つの方法があります。

総合課税では、分離課税の対象となる所得を除いた所得の合計額に対して、所得税の税率が課せられるのです。

総合所得の対象となる所得は以下の通りです。

所得税と住民税の税率

所得税は、課税対象所得額に応じて異なる税率が課せられる「累進課税制度」という仕組みです。

累進課税制度では、所得を7段階に分け所得額が高くなるほど税率も高くなります。

所得税の税率は以下の通りです。

仮に、課税所得額が400万円の場合、所得税は次のようになります。

住民税は、所得額に関わらず所得額に対して一律10%が課税されます。

所得額が400万円の場合は、次のとおりです。

所得税は所得が多くなれば大きくなり、最大で住民税＋所得税が55％も課税されるのです。

不動産投資で節税する方法とは？

不動産投資は、上手に活用することで節税効果を期待できます。

不動産所得は給与所得などと損益通算できる

不動産投資が節税できる仕組みに「損益通算」があります。

損益通算とは、所得の赤字部分を他の所得区分の黒字と相殺できる仕組みです。

例えば、不動産所得で400万円の赤字、給与所得が500万円の場合、相殺した100万円に対して所得税・住民税が課せられるのです。

サラリーマンなどの給与所得を得ている人は、毎月の給与からあらかじめ所得税が天引きされています。

しかし、天引きされる所得税は所得の変化や控除などが反映されていないため、実際の所得税との誤差が発生するものです。

その誤差を修正するので、年末に行われる「年末調整」となります。

年末調整される給与所得者の場合、所得税はすでに納付済みです。

そのため、不動産所得を含めた所得を確定申告し、所得税を計算し直すことで、納めすぎた所得税が還付される可能性があります。

上記の場合、給与所得500万円に対しての所得税はすでの納付済みです。

ここで、不動産所得の赤字を計上することで所得税の対象額が100万円になり、400万円の所得に対する所得税が納めすぎとなり還付されます。

ちなみに、住民税は前の年度の収入に対して課せられるため、還付はありません。

所得額を抑えることで、これから納める住民税を抑えられるのです。

不動産投資の損益通算については、不動産投資の損益通算とは？具体的な計算方法や法人化した場合の違いなど解説で詳しく解説しています。

必要経費として認められている項目

不動産所得での節税を狙うなら、不動産所得を赤字にする必要があります。

そのためには、経費をより多く計上することが重要です。

収入から差し引ける必要経費としては次のような項目があります。

上記のような費用が経費として計上可能です。

ただし、次の費用は経費計上できないので注意しましょう。

ローン返済額のうち金利部分は経費計上できますが、元本部分は計上できません。

また、税金も所得税・住民税に関しては不動産投資に関わらず発生する税金のため計上できないのです。

不動産投資の経費については、不動産投資で計上できる経費について解説！活用すべき重要な経費と最小限にすべき経費とは？で詳しく解説しています。

減価償却による節税がおすすめ

不動産所得を赤字にすると言っても、実際に経費を支出した赤字であれば経営がマイナスと言うことになります。

不動産所得で節税を狙うなら、「減価償却」を活用した赤字にすることをおすすめします。

減価償却とは、不動産の購入費用を購入した年に一括で計上するのではなく、一定の期間に按分して計上する会計上の処理です。

建物は築年数の経過により、資産価値が減少します。

その減少した価値を経費として計上するのが、減価償却となるのです。

仮に、1億円の不動産を購入した場合、購入した年に1億円を計上するのではなく10年に渡り毎年1,000万円を計上するという形になります。

減価償却は、法定耐用年数に応じて償却期間や橋脚率が異なります。

法定耐用年数は、物件の目的や構造のよっても異なり、主なものでは以下の通りです。

ただし、中古物件を購入した場合は、別途耐用年数を計算する必要があります。

中古物件の法定耐用年数

仮に、築年数20年の木造アパートを3,000万円で購入した場合を見てみましょう。

上記の場合、毎年501万円を減価償却費として6年間計上できます。

減価償却は、減少した価値を経費として計上するため、実際の支出を伴わない経費です。

この仕組みを活用することで、実際の経営は黒字にしながらも帳簿上を赤字にでき、利益に課せられる税金を抑えられるようになるでしょう。

ただし、減価償却は建物のみに適用されるものです。

土地は、経年劣化によって価値が減少するものではないため、減価償却の対象とはなりません。

減価償却を計算するうえでは、購入費を土地と建物に分けて建物の価格に対しての減価償却費を算出しなければならないので注意しましょう。

減価償却の計算は複雑でミスが起きやすく、税務署から指摘されやすいものです。

計算に不安がある人は、税理士に相談することをおすすめします。

不動産投資の減価償却については、不動産投資における減価償却について解説！節税に活用するメリットや注意点とは？で詳しく解説しています。

青色申告することで青色申告特別控除を受けられる

不動産所得を抑える方法として、青色申告特別控除の適用と言う方法もあります。

青色申告とは

青色申告とは、一定の帳簿を備え付けて申告する確定申告の方法です。

青色申告することで、税制上の優遇措置を受けられるというメリットがあります。

ちなみに、青色申告以外の確定申告を白色申告と言います。

青色申告するには、事前に「青色申告承認申請書を」管轄の税務署に提出しなければなりません。

提出には、開業から2か月以内と言う期限があるので、個人事業主として開業する場合は、開業届と一緒に提出することをおすすめします。

青色申告特別控除には2種類ある

青色申告する大きなメリットが「青色申告特別控除」を受けられるという点です。

青色申告特別控除は、次のうちいずれかの控除を受けられます。

青色申告特別控除では、複式簿記で記帳し電子申告（e-Tax）することで、65万円の控除を受けられます。

また、複式簿記で記帳していても電子申告ではない場合は55万円の控除となり、それ以外の申告では10万円の控除となるのです。

不動産投資で65万円特別控除を受けるための条件

不動産所得の場合、不動産投資が「事業的規模」であることが認められなければ65万円（55万円）の控除を受けられないので注意しましょう。

事業的規模の目安としては、不動産投資の規模が「5棟10室以上」となることが必要です。

アパートやマンションの場合は10室以上、戸建ての場合は5棟以上運営していることが条件となります。

これ以下の規模の場合は、複式簿記で電子申告した場合でも10万円の控除しか受けられません。

不動産投資で青色申告特別控除を受けるメリット

ここでは、青色申告特別控除を受けるメリットについて見ていきましょう。

メリットとしては、次の3つが挙げられます。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

その①：経費とは別に最大65万円の控除を受けられる

青色申告特別控除を適用することで、10万円・55万円・65万円のいずれかの額を所得から控除できます。

青色申告特別控除を活用することで、経費とは別に支出を伴わずに所得をマイナスにでき、税金の節税効果が期待できるのです。

仮に、不動産所得が350万円の場合で、控除なしと控除65万円の所得税を見てみましょう。

上記の場合、8.5万円の差が生まれてくるのです。

また、所得額は住民税にもかかわるので、その差はより大きくなります。

不動産投資で節税を狙うなら、青色申告特別控除を上手に活用するとよいでしょう。

青色事業専従者給与を利用できる

青色申告すると、家族への給与を青色事業専従者給与として経費計上できます。

白色申告でも事業専従者控除は利用でますが、配偶者は86万円（それ以外は50万円）という上限があります。

青色事業専従者給与であれば、届出した金額内であれば経費として計上できるため、より多くの給与を経費とでき、節税効果が期待できるのです。

ただし、青色事業専従者給与を利用するには、事前に管轄の税務署に青色事業専従者給与の届出をする必要があります。

また、支払う相手に業務の実態がない場合や事業に見合った給与額でない場合などは、税務署に指摘される可能性があるので注意しましょう。

赤字の繰越しが可能になる

青色申告の場合、その年だけで控除しきれない赤字は翌年以降最長3年間繰越せるというメリットがあります。

例えば、不動産所得で1,500万円の赤字があり給与所得が年400万円の場合をみてみましょう。

なお、計算をイメージしやすくするため2年目以降の不動産所得は考慮しないものとします。

上記の場合、3年目までの所得がマイナスとなるため所得税・住民税は課せられません。

4年目も所得額を抑えられるため、節税効果が期待できるでしょう。

白色申告の場合、赤字であってもその年のみで完結し、翌年に持ち越せません。

不動産投資で赤字の場合、青色申告することで税制上のメリットを受けられるのです。

まとめ

不動産投資で課せられる税金や青色申告特別控除についてお伝えしました。

不動産所得は減価償却や青色申告特別控除を活用することで、黒字経営しながらも所得を赤字にでき所得税・住民税の節税が見込めます。

上手に活用するには、不動産所得に課せられる税金の仕組みや控除について理解することが重要です。

この記事を参考に、不動産所得の税金や青色申告について理解して不動産投資で節税できるようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。