といった悩みにお答えします。
本記事の内容
- 不動産投資のリスク1：空室リスク
- 不動産投資のリスク2：家賃滞納リスク
- 不動産投資のリスク3：家賃下落リスク
- 不動産投資のリスク4：金利上昇リスク
- 不動産投資のリスク5：災害リスク
不動産投資というとリスクが高いイメージを持たれている方もいらっしゃるでしょう。
利回りの良さや節税対策などでサラリーマンの副業としても人気のある不動産投資。
魅力的な点も多い不動産投資ですが、投資である以上少なからずリスクはつきものです。
特に不動産投資は投資金額が高額になるため、リスクも高く「不動産投資はやめておけ」と言われてしまうこともあります。
しかし、リスクはその内容をきちんと把握することで、対策することも可能です。
この記事では、不動産投資の5つのリスクと対策を分かりやすく解説します。
この記事を参考に、リスクと対策を理解したうえで不動産投資を検討しましょう。
これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。
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【初心者向け】不動産投資の始め方！7つのステップで徹底解説！
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目次
不動産投資のリスク1：空室リスク
不動産投資の大きなリスクが空室リスクです。
空室リスクとは、購入した不動産の借り手が見つからず、空室が発生するリスクのことを言います。
所有する物件の入居者が見つからないことや、見つかったとしても短期間で退去されてしまうなどで、常に満室とはいかない場合もあるものです。
不動産投資は、不動産を購入し家賃収入を得ることで収益を上げます。
そのため、空室リスクは不動産投資するうえで大きなダメージになるのです。
空室になると家賃収入が得られない
空室になるということは、家賃収入が入らないということです。
家賃収入がなければ、収益はゼロとなります。
不動産投資では収益からローン返済や管理費などの経費を賄うのが基本です。
収益がゼロである場合、それらの費用は自己資金から捻出しなければならないため、当然赤字となります。
特に、自己資金が乏しくローン返済を家賃収入で賄う場合はダメージも大きいでしょう。
また、その状態が長期間に渡ってしまえば、不動産投資自体の破綻にもつながります。
居室数が少ないほど1室の空室の影響が大きくなる
所有物件の居室数が多い場合は、ある程度のリスク回避は可能です。
空室での赤字を、別の居室の収入でカバーできるでしょう。
しかし、居室数が少なくなればそれだけ空室の影響は大きくなります。
特に、居室数が1つしかない場合は、カバーできる収入がないため、空室＝赤字となるのです。
対策：居室数を増やすことでリスクを緩和できる
空室リスクの対策としては、居室数を増やすことが有効でしょう。
居室数が増えれば、一部が空室でも全体では収益をキープできる可能性が高くなります。
ただし、居室数を増やすには、それだけの資金も必要です。
居室数が多ければ、リスクを緩和できますがその分経費も掛かってきます。
資金がない状態で無理に居室数を増やすと、そのせいで不動産投資が破綻する恐れもあるので注意しましょう。
また、副業として不動産投資する場合、居室数が「5棟10室」以上となると事業規模と見なされるので、副業を禁止した就業規則に違反する恐れがあります。
とくに、公務委員の場合は懲戒免職になる可能性もあるので注意しなければなりません。
居室数を増やせない場合は、好立地などの需要の高い物件選びや不動産管理会社選びを工夫することでも、空室リスク軽減につながるでしょう。
不動産投資のリスク2：家賃滞納リスク
空室リスク以上に注意が必要なのが、家賃滞納リスクです。
家賃滞納リスクとは、その名の通り入居者がいるにもかかわらず家賃を滞納されてしまうリスクです。
空室より怖い家賃滞納
家賃が滞納されてしまうと、その期間はもちろん収入はゼロになります。
これが空室であれば、入居者を募集して空室を解消できれば問題解決できるものです。
しかし、家賃滞納の場合、入居者がいるので、新しい入居者を募集できません。
入居者が退去するか滞納を解消するまで、収入ゼロが続いてしまうのです。
日本賃貸住宅管理協会によると、2020年下期滞納率は全国で5.0%、首都圏では4.1%・関西圏では8.2%という報告があります。
これは20人に1人は滞納しているということでもあり、滞納リスクは他人ごとではないといえるでしょう。
滞納された家賃を回収できないこともある
うっかり支払い忘れてすぐに支払ってくれる入居者なら大きな問題にはならないでしょう。
しかし、長期間滞納する入居者は対応が難しくなります。
滞納が続く場合は、支払い催促などの対応が必要になります。
さらに催促に応じない場合は、法的な措置を取らなければならない場合もあるでしょう。
家賃を長期間滞納する相手の場合、法的な措置を取ったとしてもそれまでの家賃を回収できる見込みは少ないものです。
また、当的措置を取る場合、その期間も長期に渡ります。
その期間収入が入らないうえに、法的な措置を取るための費用も掛かるのは、大きな負担となるのです。
対策：入居時の審査を厳しくする
家賃滞納を防ぐためには、滞納しない入居者を見極めるために審査を厳しくする必要があります。
収入などの支払い能力だけでなく、転居履歴や入居理由など入念にチェックするようにしましょう。
ただし、審査を厳しくしすぎると入居者を集めにくくなるのでバランスも考慮しながら審査することが大切です。
不動産投資のリスク3：家賃下落リスク
家賃下落リスクとは、家賃を下げることで収入が下落するリスクのことを言います。
家賃は、新築時の高い家賃をキープし続けられるわけではありません。
需要や築年数に応じて家賃が下落することをあらかじめ考慮しておく必要があるのです。
築年数が古くなるほどリスクは大きくなる
築年数が古くなれば、それだけ需要が下がるものです。
同じ築年数・条件の物件であれば、家賃が少しでも安い物件、同じ家賃なら少しでも築年数の浅い物件を選びたいのが入居者心理と言えるでしょう。
特に築年数が古く設備があまり充実していない物件では、家賃の安さでアピールする必要があります。
家賃設定は周辺の物件や家賃相場を元に決めていくものですが、周りに競合が多ければそれだけ家賃を低く設定せざるを得ない場合もあるのです。
一般的には、築年数3年～20年までで家賃下落率は大きく、築20年以降は下落率が緩やかになる傾向があります。
とくに、新築マンションに投資する場合は、下落率を考慮する必要があります。
修繕費などの負担も増える
築年数が古い物件の場合、家賃を下げるために収入が減少します。
そのうえで、築年数が古ければ修繕費などの経費が増えることも考慮しなければなりません。
修繕費用を掛けなければ費用は抑えられますが、適切な修繕が施されていない物件ではそもそも入居者が入らない可能性が高くなります。
築年数に応じて家賃収入が下がり、代わりに修繕費の負担が増えることを考慮して投資計画を立てることが大切です。
対策：物件取得時から将来を見越したシミュレーションをする
築年数に応じて家賃が下落することは避けては通れないものです。
そのため、取得時から家賃が将来下落することを見越してシミュレーションしておく必要があります。
家賃下落を想定したシミュレーションを立てておくことで、家賃が下落した場合にも慌てずに対応できるでしょう。
ただし、下落率が想定よりも大幅に大きい場合や入居者募集のために想定とは異なるタイミングで家賃を下げた場合は、その都度シミュレーションし直していくことが大切です。
不動産投資のリスク4：金利上昇リスク
不動産投資では、金利情報もリスクになります。
金利上昇リスクとは、投資する不動産を購入する際に組んだ不動産投資ローンの金利が上昇するリスクのことです。
不動産投資ローンを組む場合、固定金利か変動金利を選びます。
固定金利の場合、完済するまでの間ずっと一定の金利で支払うため、金利の上昇リスクはありません。
しかし、変動金利よりも設定金利が高い傾向があり、金利が上昇しない場合は支払総額が変動金利よりも高くなります。
反対に、変動金利は固定金利よりも設定金利は低いですが、半年ごとに金利が見直されるため、金利上昇のリスクがあるのです。
現在は、不動産投資ローンの金利が低いため変動金利を選択している方が多いでしょう。
そのため、不動産投資では金利上昇のリスクも十分考慮する必要があるのです。
金利上昇でローン返済額が高くなる
不動産投資ローンの金利が上昇してしまうと、返済総額が増え毎月の支払額も上がってしまいます。
支払額が増えることで、家賃収入だけでは賄えなくなり毎月の収支がマイナスになる可能性もあるのです。
特に、収益性が低いものの金利が低いことで収益を保っている物件の場合は、金利が上昇すると大きなダメージになるので注意しなければなりません。
対策：手元にある程度の資金を残しておく
金利上昇リスクへの対策としては、ローンの繰り上げ返済が一つの手となります。
金利が上昇すると言っても、金融機関がいきなり金利を上げるわけではなく、基本的には一定の猶予を持たせてから金利が上がるものです。
金利が上昇することが分かっている場合は、金利上昇前に繰り上げ返済することで元金を減らし、返済額自体を下げることが可能です。
手元に資金がない場合、変動金利から固定金利のローンに借り換えるというのも一つの手と言えるでしょう。
ただし、金利の切り替えはタイミングが重要で場合によっては、返済額がより大きくなる可能性があるので注意が必要です。
不動産投資のリスク5：災害リスク
災害リスクとは、地震や火災・風水害などの災害に不動産が巻き込まれてしてしまうリスクのことを言います。
災害リスクはゼロにはならない
不動産は、現物資産であるため災害に遭うリスクをゼロにはできません。
特に、現代の日本は毎年のように自然災害が発生し、それがいつ・どこで発生するのかを予測することは不可能です。
ひとたび大地震や大規模な水害が発生すると、不動産がダメージを受け場合によっては倒壊してしまう可能性もあるでしょう。
建物がダメージを受けた場合は、修繕費用が高額になる恐れもあります。
また、災害後に入居者が退去する場合や、災害に遭った場合そのエリアを避けられてしまい入居者が見つからないという可能性もあるのです。
事故リスクにも注意
災害リスクは、自然災害だけではありません。
入居者の孤独死や事件・事故に巻き込まれるなどして事故物件化してしまうことも災害リスクとなるのです。
事故物件化してしまうと、新しく入居者を募集しても入居者が現れない場合や家賃を下げざるを得ないなどの問題があります。
人が住む以上、それらの事故のリスクもゼロにはできないので注意が必要です。
対策：複数のエリアに物件を持つ
自然災害に対しては、複数のエリアに物件を持つことが対策として有効でしょう。
同じエリアに物件を所有している場合、地震や台風が起こってしまうと全てだめになるといったこともあります。
複数のエリアで物件を所有することで、一つのエリアの物件の損失をカバーできる可能性があるでしょう。
また、火災保険や地震保険に加入することも重要です。
保険の補償範囲や保険料を考慮して、加入を検討するとよいでしょう。
物件を購入前にはハザードマップなどで災害リスクを確認しておくことをおすすめします。
ハザードマップは、地震や水害などの災害時の被害を想定した地図のことを言い、自治体のホームページで確認できます。
事前に、購入予定エリアの災害危険性を理解しておくことで、火災保険料との費用対効果の比較も可能です。
ただし、災害についてはすぐに対策できることはあまりありません。
慌てて複数物件を所有しても収支が悪化してしまっては元も子もないでしょう。
災害への備えは計画的に進めることが大切です。
まとめ
不動産投資の5つのリスクと対策についてお伝えしました。
不動産投資するうえでは、次のようなリスクがあります。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 家賃下落リスク
- 金利上昇リスク
- 災害リスク
リスクに対して漠然とした不安がある場合も、それぞれのリスクの内容を把握することで不安を解消できます。
そのうえでリスクに対してしっかり対策することで、不動産投資が成功する可能性が高まるのです。
この記事を参考に、不動産投資のリスクについて理解したうえで不動産投資を検討するとよいでしょう。
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この記事を書いた人
資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）
地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。
逆瀬川勇造
30代男性