マンション売却から住み替え時に必要な頭金について解説！

マンションの売却と住み替えを考えているのですが、どのくらい頭金を貯めればよいのでしょうか？あとローンが残っている場合にはどうしたらよいのか教えてください。

といった悩みにお答えします。

「マンションから住み替えたいけど頭金って必要？」「今のローンどうしよう…」そんなお悩みを抱えている方もいらっしゃるでしょう。

転勤や子供の成長・理想の家が見つかったなどマンションを住み替えるにはさまざまな理由があります。

しかし、住み替えで気になるのは今のマンションの住宅ローンや次のマンションの資金などお金のことでしょう。

高額な金額が動く住み替えは、必要なお金を理解しておくことが重要です。

この記事では、マンションの住み替えの頭金や住宅ローンについて、詳しく解説します。

マンション売却の一通りの流れを知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください！

マンション住み替え時の頭金はいくらあればよい？

マンションの住み替えでは、今のマンションの売却と新しいマンションの購入と言う2つのステップが必要になります。

新しいマンションを購入する場合、多くは住宅ローンを利用し頭金を準備するものです。

頭金とは、住宅ローンとは別に準備する自己資金のことをいいます。

物件の購入は、購入価格から頭金を差し引いた金額で、住宅ローンを借入して購入するのが一般的です。

一般的な頭金の相場は物件価格の1割～2割

物件購入で必要な頭金には決まりはありませんが、一般的には、物件価格の1割～2割ほどが相場となります。

例えば、3,000万円の物件を購入する場合、300万円を頭金として準備し、残りの2,700万円を住宅ローンで借入れるのです。

最近では頭金なしのケースも多い

頭金の相場は1割～2割ですが、近年では頭金なしというケースも増えている傾向にあります。

実は、頭金の相場は金利が高かったころの名残ともいえるのです。

1980年～90年代のバブルなど、金利が5％以上あった時代もあります。

そのように高金利の時代では、頭金を入れる意味は大きいものです。

頭金を入れればその分、借入額が下がり、返済の負担が減るため頭金のメリットがあるでしょう。

しかし、現在の住宅ローンは低金利が進んでおり、年0.4%前後が相場となります。

特に住宅ローンは他のローンに比べての金利が低い傾向があるのです。

また、国の税制優遇措置として、「住宅ローン控除」もあります。

住宅ローン控除とは、一定の条件を満たした場合、住宅ローンに応じて所得税や住民税が還付されるという制度です。

低い住宅ローンの金利に対して、住宅ローン控除を活用することで金利以上の控除効果が期待できる可能性もあります。

そのため、一概に頭金を入れて住宅ローンの借入金額を下げることにメリットがあるとも言い切れないのです。

住み替えの場合は残債についても考慮しなければならない

頭金は0円でも住宅ローンは組めますが、住み替えの場合は安易に頭金0円にすることは避けましょう。

住み替えの場合、頭金を考えるときには、新しい物件の住宅ローンだけでなく、今住んでいる物件のローンにも気を付けなければならないのです。

今住んでいる物件を売却したときに、住宅ローンどれくらい残ってしまうのかよって、必要な頭金の額が変わってきます。

住宅ローンの残債と頭金については、以下で解説するので見ていきましょう。

マンション売却代金 + 頭金で住宅ローンを完済

今住んでいるマンションを売却した金額で、住宅ローンを完済できるかできないかは次の物件への住み替えに大きな影響があるものです。

売価代金だけで住宅ローンを完済できる場合は、問題なく住み替えできるでしょう。

しかし、売却代金だけで完済できない場合、足りない分を頭金で完済する必要があります。

住宅ローンを完済しなければマンションを売却できない

住宅を売却するためには、住宅ローンの完済が必須となります。

基本的に、住宅ローンを組む場合は担保として物件に抵当権が設定されるものです。

金融機関は、万が一、支払いが不可能になった場合にこの抵当権を行使し、物件を強制的に売却することでローン残債を回収します。

物件を売却するためには、この抵当権を抹消する必要があるのです。

抵当権抹消には住宅ローンの完済が必要となり、完済できない場合は抵当権が抹消できず、物件売却もできません。

☞ マンションを売却する際に抵当権抹消は必要！費用や書類・手続きを解説！

住み替え時の残債状況別3つのパターン

物件売却代金での住宅ローンの残債状況は、次の3つのパターンに分かれます。

それぞれ見てきましょう。

ローンの残債がある方は、ローンの残債があるマンションでも売却は可能！売却方法を解説もチェックしてみてください。

その①：アンダーローンの場合

アンダーローンとは、物件の売却代金で住宅ローンが完済できる状態のことを言います。

アンダーローンであれば、問題なく物件を売却できるので住み替えが可能でしょう。

その②：オーバーローンかつ頭金で残債を完済できるパターン

物件の売却代金だけでは住宅ローンが完済できず、残債がある状態を「オーバーローン」と言います。

オーバーローンの場合、先述した通り物件の抵当権を抹消できずに物件売却ができないものです。

ただし、残代を頭金などの自己資金で完済できるのであれば、問題なく物件売却も住み替えもできるでしょう。

その③：オーバーローンかつ頭金で残債を完済できないパターン

物件売却代金だけでは住宅ローンが完済できず、なおかつ頭金も足りない場合は、物件の売却はできません。

しかし、「ローンが完済できないからもう住み替えできない…」とは限らないのです。

住宅ローン残債がある状況でも、住み替えができる方法の一つとして「住み替えローン」があります。

住み替えローンとは、新しい住宅のローンに今の住宅ローンの残債を上乗せした金額を借り入れできるローンのことです。

例えば、新しく購入するマンション価格が2,500万円でローン残債が500万円ある場合は合計の3,000万円を借入できます。

住み替えローンを利用することで、今の住宅ローンに残債がある場合でも物件を売却し、新しい家への住み替えが可能です。

ただし、住み替えローンは購入物件以上の金額を借入れるため、注意が必要となります。

万が一、住み替えローンの返済ができない場合、新しい物件を売却してもローンを完済することは難しいでしょう。

そのため、ローン審査が厳しく、金利も高めに設定されている傾向にあるのです。

借入金額が高ければ、それだけ返済の負担も増えることを考慮し、住み替えローンの利用は慎重に検討する必要があります。

住み替え時に頭金を多く支払う3つのメリット

ここでは、頭金を多く支払うメリットを見ていきましょう。

頭金を支払うメリットには次の3つがあります。

メリット①：安心して住み替えを進められる

住み替えできるかの重要なポイントが今のマンションの売却代金の額です。

売却代金のおおよその目安は、不動産査定を受けることで分かるでしょう。

しかし、実際にいくらになるのかは売却活動して売買が決定するまでは分かりません。

査定ではローンを完済できる価格だったけど、実際に売買契約したときには完済できない価格になってしまったということもあり得るのです。

買主から値引き交渉を受けて応じなければならない場合や、なかなか買い手が見つからず値下げしなければならないということもあるでしょう。

予定よりも売却額が安くローン残債が出てしまう場合は、頭金が必要になります。

頭金の用意が少ないと、売却額が決まるまでは住み替えできるのか不安の中過ごすことになるものです。

頭金額が多いことで、ある程度マンション売却額が下がっても頭金で対応できるので、安心して住み替えを進められるでしょう。

メリット②：住み替え後の住宅ローン返済額が安くなる

頭金が多ければ、それだけ住宅ローンの借入金額を下げられ、返済の負担も減ります。

例えば、2,000万円の物件を購入した場合次のようになります。

頭金500万円の場合

2,000万円の物件価格に対して500万円の頭金があるため、1,500万円の住宅ローンを組むことになります。

住宅ローンの条件が以下の時、返済額は次のようになります。

毎月の返済額は5.2万円となり、返済総額が1,864万円となるのです。

頭金0円の場合

上記と同じ条件で頭金がない場合は、借入金額が2,000万円となります。

この場合、毎月の返済額が8.1万円となり、返済総額も2,452万円となるのです。

返済額を考えると、少しでも多く頭金を入れるほうが毎月の返済額や返済総額にメリットがあるといえるでしょう。

メリット③：住み替え後の住宅ローン完済が早くなる

頭金を多く用意した場合、上記のように毎月の返済額を抑えるか完済までの期間を短くするかを選べるようになります。

例えば、上記同様、2,000万円の物件に対して頭金が500万円を用意した場合は次のようになります。

この時の、毎月の返済額を先述の頭金0円の例での毎月8.1万円とした場合、返済期間は約18年に短縮されるのです。

返済期間が短ければ、それだけ金利の負担も減り、返済総額を抑えることにつながります。

このように、頭金を多く用意することで住宅ローン返済の負担が大きく減少するのは大きなメリットと言えるでしょう。

住み替え時に頭金を多く支払う3つのデメリット

頭金を多く支払うことにはメリットがある反面、デメリットもあるものです。

頭金を準備するデメリットを理解したうえで、慎重に検討するとよいでしょう。

デメリットには、次の3つがあります。

デメリット①：頭金を用意している間に売却マンションの価値が下がる可能性がある

ある程度の頭金を用意しようと思ったら、それなりの期間がかかるものです。

気に入った物件を見つけても頭金を貯めている間に、他の購入希望者に買われててしまうということもあるでしょう。

また、売却スタートまでの期間もその分遅くなるため、今のマンションの築年数もそれだけ経過してしまいます。

売却できない間に、マンションの価値が下がってしまうと売却代金ではローンが完済できないということにもつながる可能性もあるでしょう。

特に、住み替えを検討してから頭金を用意するという場合は、蓄えるのにどれだけ期間がかかるのかに注意が必要です。

デメリット②：住宅ローン控除の適用額が減る可能性がある

住宅ローン控除は、年末のローン残高の1％に当たる金額が所得税や住民税から控除される仕組みです。

上限が設定されており、毎年最大40万円までを最長で10年間（購入時期によっては最長13年間）控除されます。

例えば、年末時点のローン残高が3,000万円の場合は1％にあたる30万円が控除されますが、ローン残高が4,500万円の場合は上限である40万円までしか控除されないのです。

ローン残高が4,000万円以下であれば、ローン残高が高いほど控除の金額も大きくなります。

10年間控除されることを考慮すれば、ローン残高が多いことで適用額が大きく節税効果を期待できるでしょう。

頭金を多く入れ、借入金額を下げた場合は住宅ローン控除の節税効果があまり期待できない可能性があるので、一度試算して確認する必要があります。

デメリット③：手持ち資金が減ってしまう

頭金は、手持ち資金から捻出するため、支払い後に貯金が大きく減少するものです。

貯金のすべてを頭金に回してしまい、貯蓄が無くなってしまうとその後の出費に対応できなくなる可能性があるでしょう。

急なケガや転職・車の購入・子供の成長や親の介護など大きな出費が伴う出来事はいつ起こるのか予想もつかないこともあります。

また、住宅購入後は住宅ローンの支払いだけでなく、修繕費用や固定資産税などのお金もかかってくるものです。

それらを考慮し、ある程度の貯蓄を手元に残しておく必要があります。

頭金を多く用意して返済額を減らしても、目先の生活費用が足りなくなっては意味がないでしょう。

手持ち資金のすべてを頭金に回すのではなく、購入後の生活シミュレーションを立てたうえで頭金の金額を検討することが大事です。

まとめ

マンションの住み替えに必要な頭金についてお伝えしました。

マンション住み替えでは、今のマンションの売却額とローン残債に応じて必要な頭金額が左右されます。

頭金は多く用意することで、住み替えを安心して進められ購入後の返済額の負担を減らせるものです。

しかし、頭金が多いことで住宅ローン控除での節税効果や手持ち資金の減少などのデメリットもあります。

今の不動産売却額とそれらのメリット・デメリットを比較したうえで、頭金の額を慎重に検討する必要があるでしょう。

この記事を参考に、頭金について理解し、適切な額を設定して安心して住み替えが進められるようにしてください。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。