ローンの残債があるマンションでも売却は可能！売却方法を解説

マンションを売却したいのですが、ローン残債があっても売却することはできるのでしょうか？あと、少しでも高く売る方法があったら教えてください。

といった悩みにお答えします。

結論からお伝えすると、ローンの残債があるマンションでも売却は可能です。

とはいえ、「本当にローンの残債があってもマンションを売却できるの？」「ローンの残債があるマンションを売却する方法が知りたい！」と思っている方は、多いのではないでしょうか？

そこで今回は、ローン残債があるマンションの売却について解説していきます。

ローンの残債があるマンションの売却を検討の方は、是非参考にしてみてください。

マンション売却の一通りの流れを知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください！

ローンの残債があるマンションでも売却は可能！

結論からお伝えすると、ローンの残債が残っている状態でもマンションの売却は可能です。

必ず売却できるわけではありませんが、一定の要件を満たすことでローンの残債が残っていてもマンションを売却できます。

一定の条件については後程詳しく解説しますが、マンションを購入した場合、誰もが完済するまでマンションを保有しているわけではありません。

しかし、住宅ローンを利用せずに現金一括でマンションを購入している場合や、すでに住宅ローンを完済しているマンションよりは難しくはなるでしょう。

ポイントを押さえて売却を行わなければ、引き渡し寸前になって売ることができないといったことも考えられます。

しかし、きちんと状況を把握した上ならば、大きな問題もなく売却することが可能です。

ローンの残債があるマンションを売却する3つの方法

まずは、ローンの残債があるマンションを売却する3つの方法をご紹介します。

1つずつ解説していきます。

その①：仲介による売却

まず1つめは「仲介による売却」です。

そのため、マンションの売買が成立すると、不動産会に仲介手数料を支払わなければいけないというデメリットがあります。

しかし、仲介でのマンション売却は、広く市場に出して多くの人を対象として募集するので、最も高い金額で売却方法となります。

少しでも高く売りたいなら「仲介による」売却が最適です！

☞ マンション売却を仲介に依頼するときの3つの契約方法について解説

その②：買取による売却

2つめは「買取による売却」です。

買取のメリットは、非常にスピーディーな売却ができる点や、不動産会社が直接マンションを購入するため、仲介手数料がかかりません。

しかし、売却価格が安くなってしまうことがデメリットとなります。

なぜ売却価格が安くなってしまうのかというと、不動産会社がマンションを購入する目的は、相場以下の価格で仕入れ再販するためだからです。

つまり、相場よりも安い価格で買取されることが多いため、仲介で売却するよりも安くなってしまうのです。

☞ 【初めてのマンション売却】知っておきたい仲介・買取の違いと、媒介契約の種類を解説

その③：任意売却

3つめは「任意売却」です。

マンションを売却して住宅ローンの残債に届かなくても抵当権を抹消してくれます。

しかし、自分たちが仲介などで募集しながら売却するのではありません。

通常、住宅ローンが支払えなくなった場合、抵当権を設定している金融機関が裁判所に請求し抵当権による差し押さえを実行します。

裁判所は、住宅ローンが支払えないマンションを競売にかけて売却。

そして換金し住宅ローンの返済に充てます。

これは自己破産などを行った場合に取られる方法で、マンションの所有者は自己破産により借金はなくなりますが、マンションは売却されてしまうのです。

任意売却も住宅ローンを支払うのが難しくなった場合に取られる手法といえます。

任意売却の場合は、売買市場にマンションを出すことができるので、相場に近い金額での売却もできます。

しかし、マンションを売却して残ったローンの残債は、マンションを失っても返済し続けなければいけません。

絶対に避けたい売却方法ということになるでしょう。

ローンの残債があるマンションを売却する為の4つの条件

次に、ローンの残債があるマンションを売却する条件をご紹介します。

1つずつ解説していきます。

その①：抵当権を外す

住宅ローンを利用してマンションを購入している場合、住宅ローンを貸している金融機関は、購入しているマンションに対して抵当権を設定します。

抵当権とは、金融機関が、そのマンションを購入するために融資したお金の担保としていることを指しているのです。

抵当権が設定されている限りは、購入希望者にマンションの引き渡し、つまり所有権の移転ができません。

抵当権を外すためには、住宅ローンで借りているお金を全額返済する必要があります。

既に完済している場合や現金一括でマンションを購入している場合、抵当権は既に抹消されているか、そもそも抵当権が設定されていません。

そのため、気軽に売却が可能です。

住宅ローンを利用して購入しているマンションの売却には抵当権を外す必要がある点をまずは理解しておきましょう。

☞ マンションを売却する際に抵当権抹消は必要！費用や書類・手続きを解説！

その②：売却価格がローンの残債を上回る

住宅ローンが残ったままのマンションを売却する場合、一般的にはマンションの売却で得た代金を住宅ローンの支払いに充てます。

この場合は、売却代金から諸々の税金を差し引き、残った代金が住宅ローンの残債を上回っていれば支払うことができますので抵当権を抹消することが可能です。

抵当権の抹消は、法務局で所定の手続きを行うと抵当権を抹消できます。

一般的には、司法書士に依頼して抵当権を抹消しますが、登録免許税の支払いと司法書士の手数料が必要です。

住宅ローンが残ったままマンションを売却する場合、住宅ローンの残債を計算して売却することを心がけましょう。

マンションの売却で得たお金が住宅ローンの残債を上回った状態になるように売却金額を設定してマンションを売却する必要があるからです。

とはいえ、相場とかけ離れた金額で募集しても売却することは難しいでしょうから近隣相場と住宅ローンの残債をきちんと把握しておきましょう。

相場価格が住宅ローンの残債額を上回った時点でマンションの売却を検討することをおすすめします。

☞ ローンの残債があるマンションでも売却は可能！売却方法を解説

その③：売却価格に自己資金を負担する

では、マンションを売却したとしても、ローンの残債に足りない場合はどうしたらいいのでしょうか？

この場合、残りの金額は自己資金により負担しなければマンションの売却はできません。

住宅ローンが完済できず、抵当権が抹消できないからです。

マンションを売却する場合は、住宅ローンの残債をきちんと把握した上で市場に出すのは必須といえるでしょう。

住宅ローンの残債を知らないまま売却金額を設定し募集しても、買主が決定した後で、実は抵当権が外せないから売却できないとなってしまうかもしれません。

そうなると、契約途中のキャンセルとなり、違約金の対象となる可能性もあります。

売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は十分注意しながら募集を行いましょう。

その④：住み替えローンを利用する

マンションを売却し新しいマンションに住み替えようと考えている場合は、マンションを売却し、住宅ローンが完済できなかったら住み替えローンも検討できます。

住み替えローンとは、新しいマンションを購入するときに住宅ローンを利用する場合、払いきれなかった前のマンションでの住宅ローンの残債を上乗せできるローンです。

しかし必ず住み替えローンが利用できるかどうかはわかりません。

審査も通常より若干厳しくなります。

しかし、住宅ローンの残債が残っている場合には、利用できると非常に心強くなるといえるでしょう。

☞ マンション売却から住み替え時に必要な頭金について解説！

ローン残債があるマンションを売却するときにかかる4つの費用

続いて、ローン残債があるマンションを売却するときにかかる費用についてご紹介します。

1つずつ解説していきます。

その①：仲介手数料

仲介により、不動産会社にマンション売却を依頼した場合、マンションが売却できると不動産会社に報酬として仲介手数料を支払わなければいけません。

仲介手数料の上限は、あらかじめ宅建業法で定められています。

つまりどこの不動産会社に依頼しても、あらかじめ最大支払う仲介手数料は定められているのです。

仲介手数料はかかるコストの中でも大きな金額が発生します。

なるべく仲介手数料が安い不動産会社を選ぶことも手残り金額を増やすコツといえるでしょう。

その②：印紙税

マンションを売却する場合、買主との間で売買契約を結ばなければいけません。

その時に締結するのが売買契約書ですが、売買契約書を取り交わす場合、印紙税の支払いが必要です。

印紙税は印紙を購入し、売買契約書に貼付することで印紙税を納付したことになります。

印紙税は、売却代金によって税額は異なりますが、期間によっては印紙税の軽減税率が適用されていますので貼付する印紙が安くなっているかもしれません。

ほぼ、マンションの売却では売買契約書を取り交わしますので必ずといっていいほど必要なコストといえます。

☞ マンション売却にかかる印紙代はいくら？印紙の種類や具体的な額など解説

その③：登録免許税

何度が述べていますが、住宅ローンを完済する場合は抵当権を抹消しなければいけません。

抵当権を抹消する場合は法務局に行き、抵当権抹消の手続きが必要なのですが、この際かかる税金が登録免許税です。

登録免許税は、1件あたり1,000円程度で、土地と建物双方に対してかかります。

土地が１件、建物が１件の場合は、2,000円の登録免許税が発生するということです。

これも住宅ローンを利用している場合は、必ず発生するコストといえるでしょう。

☞ マンション売却時の登記費用はどのくらいかかる？費用相場や必要書類など解説

その④：引越し費用

最後に引越し費用です。

マンションを売却する場合、当然ですが新しい住まいへ引越ししなければいけません。

引越しはいつのタイミングで行ってもいいのですが、時期によっては引越し費用が高くなることがあります。

なるべく、引越し費用が安い時期を狙って引越ししましょう。

☞ マンションを売却するときの引越し費用とタイミングとは？

ローン残債があるマンションを少しでも高く売却する3つの方法

最後に、ローン残債があるマンションを少しでも高く売却する3つの方法をご紹介します。

1つずつ解説していきます。

その①：不動産一括査定サービスを利用する

マンションを売却しようとする場合、まずは不動産会社に査定を依頼しなければいけません。

ただ、不動産会社１社だけの査定で決めてしまっては、その売却金額が妥当かどうかはわかりません。

できれば複数の不動産会社の査定を知りたいところですが、ここで利用できるのが不動産一括査定サービスです。

インターネット上のサービスで必要な情報を入力すると、複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

すると、査定金額に差が出ますので査定金額の高い不動産会社を選ぶことも可能です。

しかし、極端に査定金額が高い不動産会社は、ただ売却の依頼を受けることを目的としており、あとで値下げすることもありますので、じっくりと選択しましょう。

☞ マンションの「買取」と「一括査定」とは？メリットやデメリットを解説！

その②：じっくりと期間をおいて売却する

マンションは広く募集すればするほど、当然ながら高い金額でも購入したいと思う人を見つけやすくなるでしょう。

そのような買主を見つけるためには、ある程度売却に対する時間が必要です。

あまり短い期間でマンションを売却しようとすると、募集が浸透していないことも考えられます。

あまり満足のできる金額で売却できる買主を見つけることができないかもしれません。

募集していることを浸透させるためにも募集の時間はある程度じっくりとおくことも高くマンションを売却するコツといえるでしょう。

☞ マンション売却のタイミングを見極めるポイントとは？

その③：手数料を抑える

高く売却することも大切なのですが、コスト面である手数料を抑えることも実質的に高値での売却と効果は同じになります。

仲介手数料の金額交渉や、金額が安い時期に引越しする、抵当権な抹消を自分で行うといった方法によりコスト面を抑えることが可能です。

また、税金面での特例制度なども利用することで減税効果にも期待することができます。

積極的に税金の特例制度を利用しましょう。

あまり無理して相場以上の価格でマンションを売り出したとしてもなかなか買主は見つかりません。

このような場合、コスト面を十分見直しすることも効果的な方法といえるでしょう。

まとめ：ローンの残債があるマンションを売却して負担を減らそう！

今回は、ローンの残債があるマンションでも売却は可能！売却方法を解説といった内容を解説しました。

もう一度おさらいをすると、ローンの残債があるマンションを売却する方法は、以下の3つになります。

 ローンの残債があるマンションを売却する方法

ローン残債があるマンションを売却するための条件は、以下になります。

 ローンの残債があるマンションを売却するための条件

また、ローン残債があるマンションを売却するときにかかる費用は以下になります。

 ローンの残債があるマンションを売却するときにかかる費用

マンションの売却では、住宅ローンが完済できるかどうかが大きなポイントとなります。

マンションの残債がある場合でも売却は可能ですが、本記事を読んで少しでも高く売って負担を減らせるようにしましょう。

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この記事を書いた人

清水みちよ

30代女性

資格：宅建・FP2級・通関士・総合旅行業務取扱管理者

大学生の時に一人旅に目覚め、海外50か国以上を訪れました。その経験を武器に新卒で旅行会社に入社しましたが、入社数年で倒産という憂き目にあってしまいます。悔しさをバネに宅建・通関士・FP資格を無職期間の4年でゲット！現在は不動産会社の窓口勤務ですが、コロナ渦で週休4日ペースが続いているため、新しい資格取得に向けて日々奮闘中です。趣味はペット。特技は英会話。