マンション売却

マンション売却で贈与税がかかるケースがある?贈与税の計算方法や贈与税がかかる事例を解説

マンションを売却しようと思っているのですが、どういった場合に贈与税が発生するのでしょうか?あと、贈与税の計算方法を教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 贈与税とは
  • 贈与税の計算方法
  • マンション売却で贈与とみなされるケースがある?3つの事例を解説

財産の贈与で受け取った側に掛かる贈与税は、マンション売却でも発生する可能性があります。

贈与税は、高い課税率が課せられるので、良かれと思って売却したものの受け取った側が高額な納税の負担で苦しむこともあるのです。

どのようなケースが贈与税の対象になり、いくら税金が発生するのか理解しておくことが大事です。

この記事では、贈与税の対象や計算方法・具体的な贈与税が発生するケースを分かりやすく解説します。

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贈与税とは

贈与税とは

贈与税とは、財産の贈与があった際に、財産を受け取った側が払う税金のことを言います。

マンションを手放す場合には「譲渡」と「贈与」があります。

譲渡とは、対価をもらってマンションを譲り渡すことです。
一般的な不動産売買は、この「譲渡」にあたります。

それに対して、無償や無償に近い金額で不動産を譲り渡すことを「贈与」といいます。

贈与は、受け取る側と与える側が同意することで贈与が成立するものです。

つまり、「あげる」「もらう」という合意があるプレゼントが贈与となります。

財産を贈与したときにかかる税金

財産の贈与の場合、個人から個人への贈与では、受け取った資産に価値に応じて「贈与税」が発生します。

贈与の場合、もらった側は資産をタダで手に入れたので、その分は儲けであると見なされます。

そのため、贈与税はあげた側ではなくもらった側が納税の義務を負います。

この場合の財産には、金銭だけでなく有価証券や不動産などの資産も含まれるものです。

そのため、マンションの売却でも場合によっては贈与税が発生します。

例えば、祖父が孫に不動産を生前に渡したいという場合があるでしょう。

この場合、孫は贈与税を支払わなければなりません。

この贈与税は税率が高いため、場合によってはかなりの高額になるものです。

あげる側は良かれと思っていても、受け取った側が思わぬ贈与税の納税で困ってしまう場合があるでしょう。

贈与する前には贈与税の知識をつけて、対策する必要があるのです。

贈与以外で贈与税がかかるケース

贈与税は、無償で財産を贈与した場合だけが課税対象となるわけではありません。

次のようなケースでも贈与税が発生するのです。

  • 時価よりも著しく低い価格で不動産を購入したケース
  • 金銭の支払いなしで不動産の名義を変更したケース
  • 借金の免除を受けたケース

それぞれ見ていきましょう。

時価よりも著しく低い価格で不動産を購入したケース

例えば、資産価値が3,000万円のマンションを100万円で売却した場合、あげたも同然であるため「みなし贈与」とされ贈与税が課税されます。

この場合は、購入価格との差である2,900万円が課税対象となるのです。

基本的な不動産売却では、贈与税は発生しませんが、時価よりも著しく低い価格での取引では受け取った側に贈与税が課せられるので注意しましょう。

金銭の支払いなしで不動産の名義を変更したケース

親子や兄弟間で不動産の名義を変更するというケースはよくあるものです。

ただし、この場合も贈与税の対象となります。

名義変更自体は、両者の合意があれば自由にすることが可能です。

しかし、名義変更手続きを法務局にすることで、法務局から税務署にその事実が伝わり、贈与税の支払いが課せられるのです。

基本的には、金銭の支払いのない名義変更は贈与となり、贈与税が課せられます。

金銭の支払いなしで不動産の名義を変更したケース

借金を免除された場合も贈与税の対象となります。

例えば、500万円の借金の返済を免除された場合、500万円を贈与されたとみなされ贈与税が課せられるのです。

また、借金だけでなく債務が免除された場合も贈与税が課せられます。

基本的に不動産の売買では、発生した利益に対して譲渡所得税が課せられ売主は納税の義務があるものです。

しかし、譲渡取得税が納税されていない場合、金銭のやり取りがなく、債務が免除されたとみなされ贈与税が課せられます。

贈与税の計算方法

贈与税の計算方法

贈与税の計算方法には、次の2つの方法があります。

  1. 暦年課税
  2. 相続時精算課税

その①:暦年課税

暦年課税は1月1日から12月31日までの、1年間の贈与合計に額に対して課税される制度のことです。

暦年課税の計算方法は次のとおりです。

贈与税=(贈与資産の合計-基礎控除110万円)×税率-控除額

歴年課税では、基礎控除として毎年110万円までを贈与額から控除できます。

そのため、毎年の贈与が110万円以下であれば贈与税が課せられないのです。

110万円を超えた部分に対して、贈与価格に応じた税率が課せられます。

この税率は、あげた人ともらう人の関係性によっても異なり、次の2つがあります。

  • 個人間での贈与である「一般贈与財産」
  • 特定の親族間での贈与である「特例贈与財産」

個人間での贈与の場合は「一般贈与」であり、税率は次のとおりです。

基礎控除後の贈与額税率控除額
200万円以下10%控除なし
300万円以下15%10万円
400万円以下20%25万円
600万円以下30%65万円
1,000万円以下40%125万円
1,500万円以下45%175万円
3,000万円以下50%250万円
3,000万円超55%400万円

例えば、兄弟間で1,200万円の贈与があった場合は次のようになります。

贈与税=(1,200万円 - 110万円)×45% - 175万円 = 315.5万円

親子や祖父母などの条件を満たす場合に適用できるのが「特例贈与財産」です。

適用条件には、次のようなものがあります。

  • あげる側は、60歳以上の父母や祖父母などの直系尊属
  • 受ける側は、その年の1月1日時点で20歳以上の子や孫

特例贈与財産での税率は次のとおりです。

基礎控除後の贈与額税率控除額
200万円以下10%控除なし
400万円以下15%10万円
600万円以下20%30万円
1,000万円以下30%90万円
1,500万円以下40%190万円
3,000万円以下45%265万円
4,500万円以下50%415万円
4,500万円超55%640万円

例えば、1,200万円の贈与であっても条件に当てはまる祖父と孫の場合は次のようになるのです。

贈与税=(1,200万円 - 110万円)×40% - 190万円 = 246万円

ただし、歴年贈与の場合、毎年毎年同じ額の贈与を繰り返していると「定期贈与」に該当する可能性があります。

定期贈与となる場合は、基礎控除額が適用できない場合があるので注意が必要でしょう。

その②:相続時精算課税

生前の贈与額から2,500万円を控除し、死亡後の相続時に贈与財産と合わせて生産する方法を相続時精算課税と言います。

2,500万円以上の部分に、一律で20%の贈与税率が課せられます。

生前の贈与額では2,500万円までは贈与税が課せられないので、大きな額を贈与する場合に有効でしょう。

ただし、これは贈与税が免除されるのではなく、将来の相続税に持ち越すだけという点に注意が必要です。

相続時には、相続財産と贈与財産を合計した額に相続税が適用され、支払い済みの贈与税とで清算されます。

贈与の際に贈与税を支払わなくても、相続時にその分の相続税を支払う仕組みなのです。

相続時に相続財産が少なければ贈与税も相続税も課税されない可能性がありますが、相続財産が大きい場合は、相続税として高額な税金が課税されてしまうものです。

特に建物や土地の場合、相続時の計算は贈与時点の価格で計算されます。

贈与後に不動産が値上がりする場合は、相続税を抑えるのに有効ですが、値下がりした場合に相続税に対応できない可能性があるので注意が必要です。

また、相続時精算課税を選択すると暦年課税を適用できません。

相続時精算課税を適用する前には、専門家と相談したうえで慎重に検討する必要があるでしょう。

マンション売却で贈与とみなされるケースがある?3つの事例を解説

マンション売却で贈与とみなされるケースがある?3つの事例を解説

ここでは、マンション売却で贈与と見なされるケースについて具体的に見ていきましょう。

その①:親族間でマンションを売買する

親子や親戚間など、親族間でマンションを売買する場合は、個人と個人の取引となるため贈与税の対象となります。

特に、親族間での売買は価格の調整がしやすいものです。

市場価格が5,000万円のマンションを50万円で子どもに譲るというケースは多いものでしょう。

この場合は、子どもが差額分に対して贈与税を支払う必要があります。

親族間での売買は、税務署の調査も入りやすくなるものです。

基本的には、適正価格での売買であれば贈与税は課せられないので、親族間でも適正価格で売買するとよいでしょう。

その②:関係会社間でマンションを売買する

贈与は、個人間だけではなく法人間でも成立します。

親会社から子会社や自分が設立した異なる法人間でマンションを無償に近い価格で売却する、というケースも贈与に該当するのです。

しかし、この場合贈与ではありますが、個人に課せられる贈与税は法人のため発生しません。

法人間の場合、贈与税の代わりに法人税が発生するので、実質的には贈与税が掛かっているとも言えるでしょう。

ちなみに、法人間での贈与の場合、もらった側は財産の時価分を利益として法人税が課せられます。

また、あげた側も時価で売却したとみなされるため時価が購入価格よりも高い場合、利益が発生するため利益に対して税金が課せられるのです。

法人間であっても、適正価格の売却であれば問題はないので、適正価格で売却するとよいでしょう。

その③:代表者と法人間でマンションを売買する

「個人間」「法人間」と同様にマンション売却であるケースが「個人対法人」です。

会社と個人のやり取りというとあまりないように思われますが、会社と社長間でのマンション売買など中小企業では意外に多くあります。

会社のマンションを社長に売却する、社長の土地を会社に売却するというケースなどが該当するのです。

この場合、個人と法人での贈与となるため贈与税は課せられません。

その代わり、個人には譲渡所得税、法人には法人税が課せられるのです。

もらった側が個人でも法人でも、タダでもらった不動産の時価の分だけ利益が発生していると言えます。

そのため、もらった側は所得税が課せられます。

また、あげた側にも税金が発生する場合があるので注意が必要です。

あげた側は、時価で不動産を売却したとみなされます。

時価が購入価格よりも高い場合、利益が発生したことになり、利益に対して法人税や譲渡所得税が発生するのです。

贈与税は、売主・買主が両方とも個人である場合でしか発生しません。

しかし、贈与税が課せられなくても譲渡所得税や法人税が課せられるので、贈与税が課せられているのと変わりはないでしょう。

特に関係のある間柄での売買では、税務署からの調査が入りやすい傾向があります。

マンション売却は適正な価格で行うことが大事です。

まとめ

マンション売却でかかる贈与税の金額や具体例をお伝えしました。

通常の適正価格での不動産売却では贈与税が発生しません。
しかし、無償や無償に近い価格で売却した場合もらった相手に贈与税が課せられてしまいます。

特に、親子や親族などの間柄での売買や贈与に該当するケースが多いので、注意が必要です。

この記事を参考に、贈与税の仕組みや額を理解し、もらった側が苦労しないように注意してマンション売却するとよいでしょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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