マンション売却

マンションをオーナーチェンジで売却するメリット・デメリットや具体的な流れ

オーナーチェンジのマンションを売却したいのですが、具体的な流れを教えてください。あとメリットとデメリットも知りたいです。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • オーナーチェンジとは?
  • オーナーチェンジ物件は通常のマンションと査定方法が異なる
  • オーナーチェンジでマンション売却するメリット
  • オーナーチェンジでマンション売却するデメリット
  • オーナーチェンジ物件が売却できないときの対処法
  • オーナーチェンジ物件を売却する流れ

オーナーチェンジ物件としてマンションを売却することをお考えでしょうか。

本記事では、そもそもオーナーチェンジとはどのようなものか、またメリット・デメリットや売却できない場合の対処法、具体的な流れなど詳しく解説していきます。

オーナーチェンジによる方法でのマンション売却を検討されている方はぜひ参考になさってください。

オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、マンションを賃貸している人が、入居者がいる状態でマンションを売却する方法のことです。

マンションは居住用にも投資用にも購入できます。

居住用にマンションを購入した方でも、会社の転勤などを理由に第三者に貸し出すケースもあるでしょう。

オーナーチェンジの場合、すでに賃貸に出している物件となるため、基本的には投資用物件として売却することになります。

もちろん、買主としては、購入時には投資用でも、将来的に居住するといった考え方もできますが、売主としては、売却時の査定額が居住用ではなく投資用マンションとして取り扱われる点に注意しなければなりません。

オーナーチェンジ物件は通常のマンションと査定方法が異なる

オーナーチェンジ物件は通常のマンションと査定方法が異なる

オーナーチェンジ物件は通常の居住用マンションを売却するのと比べると、投資用物件として査定されます。

居住用マンションの場合、取引事例比較法と呼ばれる方法で査定します。

これは、売却するマンションの近隣で類似する物件を複数ピックアップし、査定対象のマンションとピックアップしたマンションの築年数や間取りの違いなどを補正する形で売却価格を算出する方法です。

一方、投資用マンションの場合は収益還元法と呼ばれる方法で査定が行われます。

収益還元法とは

収益還元法とは、マンションの収益に着目して売却額を査定する方法です。

投資用マンションは、居住用マンションとは異なり、「購入後にどのくらいの収益を上げるか」で購入するかどうかを判断されるからです。

なお、収益還元法には直接還元法とDCF法と呼ばれる方法があります。

直接還元法は1年間の収益と還元利回りから査定額を算出する方法で、以下のような計算式で求められます。

直接還元法による査定額 = 1年間の収益 ÷ 還元利回り

一方、DCF法はDiscounted Cash Flow法と呼ばれる方法で、複数年の収益を売却時の現在価格で割り引いて(Discount)合計する算出法です。

直接還元法と比べると、複雑な計算が必要になりますが、投資用マンションは複数年所有して収益を受け取ることが一般的であり、より精度の高い査定結果を得やすいといえます。

オーナーチェンジ物件は居住用物件より安くなりやすい?

間取りや築年数におよりますが、オーナーチェンジ物件は居住用物件より査定額が安くなってしまうことがあります。

これは、上記通り、居住用物件は取引事例比較法で、投資用物件は収益還元法で査定を行うことによるものです。

収益還元法では、家賃がいくらかによって査定額が決定しますが、特にファミリー向けマンションなど大きなマンションの場合、家賃をあまり高くしても入居者がつきづらいといった問題が起こります。

一方、立地のよい場所にあるワンルームマンションの場合、ある程度家賃を高く設定しても借り手がつきやすく、収益還元法による査定の方が査定額が高くなりやすいといえます。

オーナーチェンジ物件を売却するときは、立地や間取り次第では入居者が退去してから売却することを考えてみるのもよいでしょう。

オーナーチェンジでマンション売却するメリット2つ

オーナーチェンジでマンション売却するメリット2つ

オーナーチェンジでマンションを売却するメリットには以下のようなことがあります。

  1. 賃借人に退去して貰う必要がない
  2. 投資用不動産を探している人をターゲットにできる

それぞれ見ていきましょう。

メリット①:賃借人に退去して貰う必要がない

一度賃貸に出した物件は、オーナーから賃借人に対して、すぐに退去してもらうといったことが難しくなっています。

この点、オーナーチェンジであれば、入居者の退去を待つことなく売却することが可能です。

メリット②:投資用不動産を探している人をターゲットにできる

オーナーチェンジ物件を購入した人は、購入後はすぐに賃貸収入を得られることから、投資用マンションを探している人をターゲットにできます。

将来的には、入居者が退去した後に自分で住むことができるため、居住用、投資用両方を考えている人をターゲットにできる点はメリットだといえるでしょう。

オーナーチェンジでマンション売却するデメリット2つ

オーナーチェンジでマンション売却するデメリット2つ

一方、オーナーチェンジ物件には以下のようなデメリットがあります。

  1. 価格が安くなりやすい
  2. 売りにくくなることがある

それぞれ解説します。

デメリット①:価格が安くなりやすい

先述の通り、オーナーチェンジでは収益に着目した査定が行われます。

このため、間取りや立地などにもよりますが、居住用マンションの査定と比べると査定額が安くなってしまうことが多い点に注意が必要です。

デメリット②:売りにくくなることがある

また、オーナーチェンジ物件は売りにくくなることがあります。

特に居住用マンションとして建てられたマンションを理由があって第三者に貸し出し、売却するに至った物件では、もともと居住用に考えられたということもあり、投資用マンションとしての売却に向いていないケースがあるのです。

一般的な賃貸物件の場合、賃貸向けにキッチンや設備などある程度コスト重視で建てられるのが一般的です。

一方、居住用として建てられたマンションは賃貸物件と比べると設備が豪華なことが多く、投資用として考えるとコストが合わないといったことが発生しやすいのです。

オーナーチェンジ物件が売却できないときの対処法2つ

オーナーチェンジ物件が売却できないときの対処法2つ

オーナーチェンジ物件は一般的なマンションと比べると売りにくくなってしまうことがあります。

そうしたケースでは、以下のような対処を検討してみるとよいでしょう。

  1. 賃貸条件の見直し
  2. 物件の清掃

対処法①:賃貸条件の見直し

まずは賃貸条件の見直しです。

投資用マンションとして考えた場合、購入者は少しでも賃貸条件がよいことを望みます。

売却前に家賃を上げることは難しいですが、例えば売却を検討する前後で家賃の値下げを検討しているようなケースでは、売却まで家賃を下げることを待つなどの対応を検討するとよいでしょう。

対処法②:物件の清掃

これはオーナーチェンジ物件に関わらず、マンション売却前には必ず実施しておきたいことですが、物件を徹底的に清掃しておくようにしましょう。

特に、オーナーチェンジ物件の購入を検討されている方は、賃借人がいることから、物件購入前に居室内を確認できないことに不安を感じることが多いです。

玄関ロビーや庭、廊下など、賃借人の居住中でも清掃できる部分についてはしっかり掃除しておくことをおすすめします。

オーナーチェンジ物件を売却する流れ

オーナーチェンジ物件の売却では、賃借人が住んだまま売却することになります。

どのように売却を進めればよいか不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。

実はオーナーチェンジ物件の売却は、物件の引き渡し後に賃借人にそのことを通知すればよく、一般的なマンション売却の流れとほとんど変わりません。

具体的には、以下のようなものです。

  1. 査定依頼
  2. 媒介契約~売却活動
  3. 買付申込~賃貸状況の開示
  4. 売買契約
  5. ローン審査~決済
  6. 入居者にオーナーの変更を通知する

それぞれ見ていきましょう。

手順①:査定依頼

まずは、不動産会社に査定依頼を出します。

登記簿謄本や売買契約書などマンションの情報が分かる書類を揃えて、査定を依頼するとよいでしょう。

手順②:媒介契約~売却活動

提示を受けた査定額に納得できたら、媒介契約を締結します。

なお、媒介契約には複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約と1社としか契約できない専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。

それぞれメリット・デメリットがあるため、状況に応じて判断するとよいでしょう。

媒介契約締結後は、媒介契約を締結した不動産会社が売却活動を開始します。

手順③:買付申込~賃貸状況の開示

売却活動の結果、購入希望者が現れたら売買条件の交渉に入ります。

この段階で、家賃がいくらか、管理会社はどうしているかなど、賃貸状況を購入希望者に開示します。

手順④:売買契約

賃貸状況を開示し、売買条件が固まったら、買主との間で売買契約を締結します。

売買契約締結時には、買主から売主に手付金が支払われ、その後の契約解除にはペナルティが発生する点に注意が必要です。

手順⑤:ローン審査~決済

売買契約締結後、買主によるローン審査が行われ、審査が問題なければ決済へと進みます。

決済が済めば、売主から買主へ所有権が移転します。

手順⑥:入居者にオーナーの変更を通知する

決済後、入居者にオーナーが変更したことを通知します。

このとき送付する通知書には、契約条件の再確認や家賃の振込先、変更する場合は新しい管理会社など記載するとよいでしょう。

まとめ

まとめ

マンションをオーナーチェンジ物件として売却する方法やメリット・デメリット、流れなどお伝えしました。

オーナーチェンジ物件は物件の立地や築年数、間取りによっては居住用物件として売却するより価格が安くなりやすかったり、売却しづらかったりといった問題があります。

オーナーチェンジ物件の場合、賃借人が退去するまで待って、居住用物件として売却するといったことも考えられるでしょう。

そうした判断をするためにも、まずは査定を受けてみるのがおすすめです。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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