マンション買取

マンション買取って?仲介との違いやメリット、注意点など解説

マンションの買取ってなんですか?あと仲介との違いや注意点なども教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • マンション買取と仲介の違い
  • マンション買取のメリット・デメリット
  • マンション買取の10の注意点

「マンションの買取って何?」
「普通に売却するのと何が違うの?」

そのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

マンション買取とは、不動産会社にマンションを買い取ってもらう方法のことを言います。

一般的なマンション売却は「仲介」なので、買取がどのような方法で仲介と何が違うのか分からないという方は多いものです。

マンション買取を選ぶには、仲介との違いや買取のメリット・デメリットを理解したうえで、判断することが大切です。

この記事では、買取と仲介の違いや買取のメリット・デメリットを分かりやすく解説します。

併せて、買取の注意点も紹介するので参考にしてみてください。

マンション買取と仲介の違い

マンション買取と仲介の違い

マンションを売却する方法としては、「買取」と「仲介」の2つの方法があります。

売却方法を選ぶうえでは、それぞれの違いを理解しておくことが大切です。

買取とは

買取とは、マンションを不動産会社に買い取ってもらう方法をいいます。

簡単なイメージとしては、中古品買取と同じと思っていいでしょう。

買取では、不動産会社にマンションを買い取ってもらい、不動産会社はリフォームなどの付加価値を付けたうえで売却や賃貸運営などで収益を上げるのです。

仲介とは

マンションの売却方法として一般的なのが「仲介」での売却です。

仲介では、不動産会社が売主と買主の間に入りマンションの売買をする仕組みです。

不動産会社と売主が媒介契約を結び、不動産会社は買主を探して売却します。

買取と仲介の違い

買取と仲介の大きな違いが、売買契約の当事者(買主)が不動産会社かそうでないかという点です。

買取の場合、マンションを不動産会社に直接買い取ってもらうため、不動産会社を買主として売買契約を結びます。

一方、仲介の場合、不動産会社はあくまで仲介のため、売買契約を結ぶ相手は購入希望者です。

そのため、買取の場合は仲介の会社は存在しません。

マンション買取のメリット・デメリット

マンション買取のメリット・デメリット

マンション買取には、メリット・デメリットがあるのでそれぞれを理解したうえで、買取してもらうかを判断することが大切です。

メリット・デメリットには次のようなことがあります。

メリットデメリット
・条件がまとまればすぐに売れる
・売主責任の免責
・手間がかからない
・共有持分者を納得させやすい
・売却価格が相場より安くなりやすい

メリット➀:条件がまとまればすぐに売れる

買取の場合、不動産会社に直接買い取ってもらうため、不動産会社との売却交渉だけで売却が決まります。

仲介の場合、販売活動や内見対応、買主との条件交渉など多くの手間と時間が必要になります。

一般的には、仲介の場合3ヵ月~半年ほど売却に時間が掛かり、それでも買主が見つかるとは限りません。

転勤や進学などで、売却したい時期が決まっている場合、売りたい時に売れないという事態も発生するのです。

一方、買取であれば不動産会社との条件がまとまれば、すぐに売却できます。

売却したい時期が決まっているなど売却を急いでいる場合は、売却の見通しが立てやすく日程の調整しやすい買取をおすすめします。

メリット②:売主責任の免責

買取の場合、契約不適合責任を免責されるのが一般的です。

契約不適合責任とは、不動産の売買契約で売主が負う責任のことを言います。

物件に欠陥があるなど売買契約書の内容と異なる状態で、契約物を引き渡した場合に問われるのが、この契約不適合責任です。

契約不適合責任を問われる場合、売主は契約書通りの内容にするための修繕費の負担だけでなく、損害賠償請求や契約解除などの責任を負わなければなりません。

契約内容にもよりますが、売買契約後2~3か月間に発見された不具合では売主に責任が生じるのが一般的です。

しかし、この制度は素人の買主を守るためのものであるため、買主がプロ(不動産会社など)である場合は免責となるケースがほとんどです。

そのため、マンション買取の場合も契約不適合責任を免責にする特約を付けることが多く、売主の負担を軽減できます。

メリット③:手間がかからない

仲介での売却の場合、内覧対応が必要になります。

内覧の場合、休日が内覧でつぶれたり部屋をきれいに見せるために常に掃除や片づけをしたりと何かと手間がかかるものです。

販売活動中は売却が決まるまで、この内覧対応が必要になるので、売却が決まらなければ内覧期間も続き、売主のストレスになることもあります。

買取の場合、不動産会社の査定時の1回のみの内覧対応で済みます。

不特定多数の人と接触しなければならない内覧対応がないというのは、コロナ渦でも安心でもあります。

メリット④:共有持分者を納得させやすい

離婚による財産分与や相続の遺産分割などでは、マンションを売却し現金で分割するケースが多いものです。

その際、仲介で売却すると売却期間が長くなるだけでなく、買主との交渉や売れない場合は値下げなどが必要になり、当初見込んだ売却価格とは異なることがあります。

当初の予定より、価格が低くなることで他の共有持者とのトラブルに発展することもあるのです。

買取であれば、不動産会社との直接交渉で価格が決まるため、途中で価格が変動することはほとんどありません。

予定通りの金額で売却できるので、共有持分者も納得して話を進めやすくなるでしょう。

デメリット:売却価格が相場より安くなりやすい

買取の場合、相場よりも売却価格が安くなりやすい点には注意が必要です。

基本的に、不動産会社は再販を見込んでの購入になるため、再販価格が相場となり買取価格はそれよりも低い価格となります。

一般的には、相場の6~7割程度の価格となることが多いでしょう。

仲介であれば、市場より極端に安くなる可能性は低いものです。

仲介でも十分売れる物件や売却価格が重要という場合は、仲介で売却することをおすすめします。

買取は、売却を急いでいる・市場での販売が難しいなど買取してもらうだけの理由がある場合で検討するとよいでしょう。

マンション買取の10の注意点

マンション買取の10の注意点

マンション買取の注意点としては、次のようなことがあります。

  1. 自分でも査定しておこう
  2. ローン残債を事前に確認しておこう
  3. 事前に仲介を想定した査定を受けておこう
  4. 買取保証に要注意
  5. 仲介手数料不要だが売却価格は安くなる
  6. 期限があっても足元を見られないようにしよう
  7. 必ず相場の6~7割になるわけではない
  8. 築年数が古いと買取価格は安くなりやすい
  9. 複数の不動産会社に相談することが大切
  10. マンションの買取実績豊富な会社を選ぼう

注意点➀:自分でも査定しておこう

事前に自分でもマンションの査定をしておくことが重要です。

不動産会社に任せきりにしてしまうと、買取価格が相場よりも極端に低い価格だとしても分かりません。

査定といっても難しいことをする必要はありません。

近隣の不動産会社や物件ポータルサイトなどで、売りに出ている類似マンションの価格をリサーチするくらいでも十分です。

自分のマンションの相場がいくらくらいなのかを把握することで、売却で大きな損をしてしまうことを防げるでしょう。

注意点②:ローン残債を事前に確認しておこう

買取・仲介に関わらず、住宅ローンの残債額を事前に確認する必要があります。

マンションを売却するには、抵当権を抹消しなければなりません。

抵当権とは、万が一、ローンの支払いができない場合に物件を強制的に売却し、ローンの残債を回収するための権利のことです。

抵当権が付いている物件は売却できないため、売却するためには抵当権を抹消するためにローン完済が必要になります。

マンションの売却金額でローンを完済できる場合は問題ありません。

しかし、売却金額だけでは完済できない場合、手持ち資金から完済する必要があるのです。

ローン残債を完済できるかどうかは、売却金額とローン残債額を把握しなければ分かりません。

とくに、買取の場合は売却額が低くなる可能性が高いので、ローン残債を確認しいくらで売ればいいのかを把握しておくようにしましょう。

注意点③:事前に仲介を想定した査定を受けておこう

買取で売却すると決めている場合でも、一度仲介を想定して不動産会社に査定を受けておくことをおすすめします。

買取の場合は、市場価格の6~7割ほどの金額になりますが、その市場価格の目安となるのが、仲介での査定でもあります。

また、この時査定は複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

複数の不動産会社に査定してもらうことで、相場を把握できるようになります。

仲介での相場を知ることで、買取でも安く売りすぎてしまうことを防げるようになるでしょう。

注意点④:買取保証に要注意

買取保証とは、一定期間仲介で売却を進めておき、期間内で売却できない場合は買取で売却する方法のことを言います。

仲介期間中に売れれば高い価格で売れる可能性があり、また、もし買い手が現れなければ買取してもらえるので、売れ残ってしまう心配もありません。

売却まで時間はある程度あるけど、確実に売却したいという場合には、買取保証がおすすめです。

ただし、悪質な業者などでは買取を目的として、仲介での販売活動を真面目にやってもらえないというケースもあります。

買取保証を利用する場合、仲介期間中の販売活動についてなどを理解し、信頼できる業者を選ぶことが大切です。

注意点⑤:仲介手数料不要だが売却価格は安くなる

買取で売却する場合、仲介手数料は発生しません。

仲介での媒介では、売買契約成立時に仲介した不動産会社への仲介手数料が発生するものです。

しかし、買取はそもそも不動産会社が仲介するわけではないので、仲介手数料が発生しません。

ただし、仲介手数料が発生しないですが、売却価格は安くなるものです。

仲介で売却した場合は、仲介手数料が発生しますが、高く売却できれば仲介手数料を支払っても買取よりも特になる場合もあります。

どちらがお得なのかは、総合的に判断することが重要です。

また、買取で仲介手数料や着手金を要求された場合は、悪質な業者の可能性があります。

買取では仲介手数料や着手金は発生しないことを覚えておき、そのような要求をする業者とは取引しないようにしましょう。

注意点⑥:期限があっても足元を見られないようにしよう

売却までの期限が決まっているケースで利用することが多い買取ですが、売り急いでいることが伝わらないように注意しましょう。

売り急いでいることが伝わってしまうと、安値で買い取られてしまう可能性が高くなります。

相場を理解し、複数の業者に買取査定するなどして、期限内での売却でも安く買い取られてしまわないようにしましょう。

注意点⑦:必ず相場の6~7割になるわけではない

買取の目安は、市場価格の6~7割ではありますが、必ずしもこの価格というわけではありません。

立地やマンションの状態によっては、8~9割の価格での買取という場合もあるのです。

「相場の6~7割だからこれくらいだろう」と早合点してしまうと、実は高値で売却できたケースもあるでしょう。

低く見積もってしまい買いたたかれないように、注意が必要です。

注意点⑧:築年数が古いと買取価格は安くなりやすい

買取では、不動産会社は買取後のリフォーム費用や販売費用などを考慮して、買取価格を算出しています。

そのため、リフォーム費用が高額になり、売りにくい築年数の古い物件では買取価格が安くなる可能性が高いでしょう。

また、築年数が古い物件の場合、すでに設備の交換や補修などを施している場合もありますが、買取価格に反映されないケースも多いです。

不動産会社は、基本的に交換・補修した部分も新たに交換し、リノベーションするのが一般的なので注意しましょう。

注意点⑨:複数の不動産会社に相談することが大切

買取の場合、不動産会社の査定価格が買取価格となるので、より慎重に査定する必要があります。

とくに1社のみで査定してしまうと、その業者の提示する金額が適正と感じてしまうものです。

できるだけ多くの不動産会社に相談し査定してもらうことで、安く買いたたかれてしまうのを防げるでしょう。

注意点⑩:マンションの買取実績豊富な会社を選ぼう

不動産会社と言っても、何を強みとしているのかは異なります。

マンション買取を依頼するなら、マンション買取に強みをもつ不動産会社を選ぶことが大切です。

査定価格だけでなく、取扱件数や販売実績、対応など総合的に判断し、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

まとめ

マンション買取のメリット・デメリット、仲介との違い・注意点をお伝えしました。

不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう売却方法である買取なら、売りたい期限に確実に手間なく売却ができます。

転勤など売りたい時期が決まっている場合や遺産分割などでは、買取するメリットを活かせるでしょう。

しかし、仲介よりも売却額が低くなるため、相場を抑え複数の会社に相談しておくことを重要です。

この記事を参考に、マンション買取のメリット・デメリットを理解したうえで、買取してもらうのかを慎重に判断するようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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