地方での不動産投資がおすすめ？メリット・デメリットや注意点を解説！

不動産投資を始めたいのですが、都会と地方どっちがいいのでしょうか？地方で不動産投資するメリットやデメリットを教えてください。

といった悩みにお答えします。

これから不動産投資を始めようと思っている方の中には、どのエリアで始めるのがよいか迷っているという方もいらっしゃるでしょう。

特に、エリアを決める際には都心の物件を選ぶのか、地方の物件を選ぶのかで大きな違いがあります。

本記事では、特に地方での不動産投資を検討されている方に、メリット・デメリットや注意点などお伝えしていきます。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

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都会より地方で投資したほうがいい理由とは？

都心での不動産投資と地方での不動産投資とを比較した場合、地方で不動産投資したほうがよい理由としてはどのようなものがあるのでしょうか。

以下、具体的な理由について見ていきたいと思います。

不動産投資は人口が多いエリアの方が有利

まず、基本的に不動産投資は人口が多いエリアの方が有利です。

不動産投資の代表といえるアパート経営やマンション経営では、アパートやマンションを貸し付けることで家賃収入を得るビジネスです。

このことから、多くの人が住むエリアの方が始めやすいといえるでしょう。

つまり、原則としては地方の物件を購入するより都心の物件を購入したほうが成功する可能性が高いといえます。

物件価格の決まり方

ただし、不動産投資は「いくら投資して、投資した額に対して、どのくらいの期間でいくら回収できるか」を考える必要があります。

このとき、重要になるのが不動産の物件価格の決まり方です。

基本的に、都心など需要の高いエリアは物件価格が高くなります。

物件価格が高くなると、得られる収入に対して投資額が高くなる=利回りが低くなることになります。

このため、都心での不動産投資は一定の需要を見込める一方、大きな利益を狙うことが難しいことが多いのです。

この点、地方であれば都心と比べて物件価格が安く抑えられているため、利回りも高くなりやすくなっています。

こうしたことが、地方での不動産投資をおすすめする大きな理由の一つです。

地方で不動産投資するメリット

地方で不動産投資するメリットには以下のようなものがあります。

それぞれ見ていきましょう。

メリット①：利回りが高い

先述の通り、地方の不動産投資は利回りが高い傾向にあります。

ただし、地方といっても地方の主要都市なのか、田舎のエリアなのかによっても大きく変わるでしょう。

利回りが高いことは基本的にメリットだといえますが、一方で、利回りを高くしなければ売れない物件である可能性がある点には注意しなければなりません。

利回りについては、不動産投資の利回りとは？利回りの種類とそれぞれの計算方法・相場など解説で詳しく解説しています。

メリット②：固定資産税が安い

地方の不動産は地価が低く、都心と比べると固定資産税が安いのが一般的です。

固定資産税は毎年支払っていく必要があるもので、その負担は馬鹿になりません。

仮に空室であっても固定資産税は支払っていかなければならないものなので、物件取得時には固定資産税がどのくらいになるのか、あらかじめ確認しておくのがおすすめです。

メリット③：減価償却費を多く計上しやすい

地方の物件は減価償却費を多く計上しやすい点も大きなメリットとなります。

減価償却費とは、不動産のうち建物部分の経年劣化分を毎年経費として計上できるものです。

例えば、建物の評価額が1億円の物件を20年で償却していくようなケースでは、毎年500万円分を経費として計上でき、毎年の税負担を大きく和らげてくれます。

なぜ地方の物件が減価償却費を多く計上しやすいかというと、地価が安いからです。

不動産投資において、物件価格は利回りを元に定められることが多いです。

例えば、年間の家賃収入が1,000万円の物件の場合、利回り10%に設定して1億円、といった形で検討することがあります。

仮に同じ物件だった場合、地価が高いエリアだと、土地が5,000万円、建物が5,000万円といった配分に、地価が低いエリアだと土地が2,000万円、建物が8,000万円といった形で決められるとイメージするとよいでしょう。

このため、地価の低い地方での不動産投資は、建物の価格が高くなりやすく、結果として減価償却費を多く計上しやすいことから、税負担を抑えやすいのです。

不動産投資の減価償却については、不動産投資における減価償却について解説！節税に活用するメリットや注意点とは？で詳しく解説しています。

地方で不動産投資するデメリット

一方、地方での不動産投資にはデメリットもあります。

具体的には以下のようなものです。

それぞれ見ていきましょう。

デメリット①：賃貸需要が少ない

まず、地方の物件は賃貸需要が少ないことが多いです。

賃貸需要は、基本的に人口規模に比例し、都心より地方の物件の方が需要が少なくなることはイメージしやすいでしょう。

賃貸需要が少ないと、退去後に次の入居者を見つけにくかったり、また、家賃を低く設定しないと入居者を見つけにくかったりといったデメリットが生じます。

デメリット②：買い手が少ない

また、同様の理由で、地方の物件は買い手が少ない傾向にあります。

不動産投資では、保有期間中の家賃収入以外に、売却時の売買差益を狙って、トータルでの利益を最大化することが大切です。

しかし、買い手が少ない地方の物件だと、いいタイミングで売却できなかったり、売却するために大きな値下げをしないといけなかったりといった可能性があります。

デメリット③：金融機関が少ない

不動産投資においては、少しでも金利が低く、条件のよい内容で融資を受けることが大切です。

この点、融資してくれる金融機関の候補の数が少ないのはデメリットとなるでしょう。

特に地方銀行や信用金庫はそのエリアに住むなり何らかの取引がある必要があることがあります。

中にはユニークなローンを提供している金融機関もありますが、やはり都会の方がこうした金融機関の数も多いものです。

地方で不動産投資する際の注意点

ここでは、不動産投資における、地方特有の注意点についてお伝えしていきたいと思います。

具体的には以下のようなものです。

注意点①：駐車場必須なことが多い

まず、自動車が移動手段のメインであるエリアでの不動産投資においては、駐車場必須と考えたほうがよいでしょう。

特に、都会に拠点を持ちつつ、縁のない地方エリアでの不動産投資を考えている方はよく注意しなければなりません。

近くに大きな駅があって、利用者が多い場合でも、そこに住む人は自動車での移動が多いというケースでは、駐車場のないアパートやマンションは入居付けに非常に苦労すつといった可能性があるのです。

駐車場は相応の土地の広さが求められ、物件価格にも大きな差が生まれます。

あらかじめ、取得を考えているエリアにおいて、自動車の需要がどの程度のものなのか、しっかりリサーチしておくことが大切です。

注意点②：担保評価を確認しておこう

地方でも特に田舎の方での物件取得を考えている方は、事前に担保評価を確認しておくことが大切です。

不動産投資は基本、融資を受けて物件を取得することが多いもの。融資の審査の際、物件の担保評価が審査の結果に大きく影響します。

また、物件取得時だけでなく、売却時に融資を受けられるだけの評価を得られるかも重要なポイントです。

売却時に融資を組めないとなると、買い手が大きく制限されます。

現金取得者だけに絞ることで、売却価格を大きく下げないといけなくなる可能性もあるのです。

地方でおすすめの投資先はどこ？

最後に、地方での投資を考えている方に向けて、おすすめの投資先をご紹介していきます。

土地勘のあるエリア

まずは土地勘のあるエリアです。

例えば、実家のあるエリアや長く住んでいたことのあるエリア、妻や親せきのいるエリアなどが該当するでしょう。

自分である程度情報を知っているのが一番いいですが、それ以外でも、家族や親せき、知人などに詳しい人がいて、詳細な情報を得られるのであれば検討しやすいといえます。

人口増加率の高いエリア

次は人口増加率の高いエリア。

不動産投資は基本、数年から数十年は物件を保有し、利益を得ていくものです。

特に人口増加率の高いエリアであれば、将来に渡って家賃収入を得ていきやすいですし、物件取得時より人口が増えれば、売却時の価格を高くできる可能性もあります。

人口が増加しそうなエリアとしては、都市開発が行われるエリアや新しく駅が設定されるエリアなどが考えられるでしょう。

今後開発される見込みの高いエリア

上記と似ていますが、今後開発される見込みの高いエリアはおすすめです。

これは、上記通り人口が増えていく可能性が高い他、開発後は地価が上昇する可能性が高い点もポイントです。

ただし、地価については、開発されることが決まっているようなケースだと、すでに価格に織り込まれている可能性もあります。

また、開発される見込みがあっても、何らかの理由で開発が中止になってしまう可能性もあります。

物件を購入した後、開発が中止されると一気に需要が冷え込むようなケースもある点には十分注意しなければなりません。

いろいろな角度から情報を集め、できるだけ早いタイミングで、かつ確度の高い情報を元に物件の取得を検討することが求められるといえます。

まとめ

地方での不動産投資における特徴やメリット・デメリット・注意点などお伝えしました。

地方の物件は、物件価格が安く、利回りが高くなりやすい傾向にあります。特に十分な資金を用意しづらい初心者の方におすすめだといえるでしょう。

一方で、利回りが低いということは、需要が少ないということであり、不動産投資においては需要が少ないということは大きなデメリットになります。

地方での不動産投資を検討されている方は、本記事でお伝えしたメリット・デメリットや注意点を参考に、しっかり調査したうえで物件取得を進めていくことをおすすめします。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。