といった悩みにお答えします。
本記事の内容
- 代表的な不動産投資詐欺①：手付金詐欺
- 代表的な不動産投資詐欺②：二重譲渡詐欺
- 代表的な不動産投資詐欺③：デート商法
- 代表的な不動産投資詐欺④：サブリース詐欺
- 代表的な不動産投資詐欺⑤：海外不動産投資詐欺
「不動産投資に興味はあるけど、騙されないだろうか」、と不安に思っている方も多いでしょう。
最低限の知識が無ければ、不動産投資会社から言われた通りに物件を購入し、詐欺被害にあってしまうかもしれません。
この記事ではよくある詐欺手法の仕組みや対策について紹介していますので、詐欺被害にあわないためにも、ぜひ参考にしてみてください。
これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。
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【初心者向け】不動産投資の始め方！7つのステップで徹底解説！
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代表的な不動産投資詐欺①：手付金詐欺
投資用の物件を購入する際には、物件の売買契約時に不動産会社に手付金を支払うことが一般的です。
手付金とは契約時に買主から売主へと支払うお金で、契約の証拠となるお金です。
買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の2倍の金額を買主に支払うことで、契約を解除することができます。
手付金詐欺とは、支払った手付金を持ち逃げされる詐欺の事で、手付金は支払いますが、物件は手に入りません。
それでは手付金詐欺について詳しく見ていきましょう。
詐欺の仕組み
契約時に手付金を支払わせ、手付金を回収した後に、持ち逃げし、連絡がとれなくなるという仕組みです。
また契約前に、物件を押さえるための申込金として受領している場合もあります。
悪質な手法では、ひとつの物件に対し複数の契約者から手付金を回収していることもあります。
よくある事例
高利回りの物件や、人気エリアにもかかわらず割安な物件などで「条件が良い物件ですぐに売れてしまうから、早く手付金を払って物件を押さえた方が良い」などと説明し、契約前や契約時に多額の手付金を要求するため、注意が必要です。
検討する時間をあまり与えず、契約を急かしてくるような場合には詐欺を疑いましょう。
対策
不動産業者がいうままに、手付金を払うのではなく、「契約するかどうかしっかりと検討したい」とはっきりと伝えましょう。
手付金の相場は物件価格の10％程度です。
また、宅地建物取引業者が売主の場合、受け取れる手付金の上限は物件価格の20％までと宅地建物取引業法で定められている点は押さえておくとよいでしょう。
現地で物件の確認を行う事や関係者の本人確認、不動産の売買契約内容の確認、不動産会社の実績などしっかりと行うことが重要です。
特に相手が宅建業者の場合は宅建業の免許を持っているか確認し、実在する会社なのか訪問してみることをおすすめします。
インターネットで詐欺が疑われるような取引事例や口コミが無いか確認しておきましょう。
相手が個人であればより疑わしいため、手付金は渡さないほうが良いかもしれません。
代表的な不動産投資詐欺②：二重譲渡詐欺
二重譲渡とは同じ物件を複数の者に譲渡することです。
購入希望者以外の第三者が先に登記を完了した場合、購入希望者はお金を払っていても物件を手に入れることができません。
それでは二重譲渡詐欺について詳しくみていきましょう。
詐欺の仕組み
既に売却が決まっている物件を別の投資家にも売却済みである事を故意に伏せたまま同様に販売するという詐欺です。
当然、物件は1つしかないため、買主が2人いても、どちらかしか所有権を持つことはできません。
そして、買主が気付いたときには、詐欺を働いた売主は雲隠れしているのです。
よくある事例
例えば、売主Aと買主B、別の買主Cがいるとしましょう。
通常は売主Aと買主Bとの取引となりますが、二重譲渡詐欺では、売主Aは買主Bと買主Cにそれぞれ売買契約を結びます。
当然、物件は1つしかないため、そのため双方が売却代金を支払っていても、先に登記を終えた方が所有権を主張できることになります。
例えば、Cが先に登記を済ませていた場合には、Cは所有権を第三者に主張できますが、Bは主張できません。
もちろん、BはAに対して返金請求等していくことになりますが、詐欺の手口なので、気づいたときには手遅れとなっていることがほとんどなのです。
対策
物件価格の残金を決済する前に必ず登記の内容を確認しましょう。
残金決済の直前に登記内容を確認し、決済直後に登記移転を行うことで、確実に自分の名義で登記できるように段取りを組むことが大事です。
登記内容で確認すべきポイントは「登記の日付」や「売主を名乗る人に所有権があるか否か」です。
詐欺グループとの関係性を排除するため、この契約と直接関係がない司法書士に依頼して、登記簿を確認してもらうことをおすすめします。
代表的な不動産投資詐欺③：デート商法
デート商法は、恋愛感情を持たせて不動産投資を促す詐欺です。
人間関係を乱用した詐欺手法ですので、相手の人が本当に信頼できるのか慎重に判断することが大切です。
それではデート商法について詳しく見ていきましょう。
詐欺の仕組み
飲み会などで親しくなり相手に好意を抱いた状態で、投資用の物件購入を勧められるという、恋愛感情を利用した詐欺です。
物件を購入した後に相手と連絡が取れなくなることで、騙されたと気が付くケースも多くあります。
詐欺師はファイナンシャルプランナーや投資コンサルタントなど、信頼感のある肩書を名乗って信用させる場合もありますので、注意が必要です。
よくある事例
マッチングアプリや婚活サイト、SNSでの出会いからデートを重ね、親しくなったところで投資用物件の購入を勧めるという方法が横行しているようです。
相手に好意を持たせ、断りにくい関係性を構築してから購入を勧めており、購入しなければ関係が破綻すると伝えられ、仕方なく契約をしてしまう事例が多いと言われています。
勧められる物件は空室率が高い物件や割高の物件などが多く、不利益を被る可能性が高いですので注意しましょう。
対策
まず、マッチングアプリや婚活サイトで出会う素性の分かりにくい人を簡単に信用しないことが重要です。
次に、冷静に物件情報を確認することが大切です。
物件の相場や利回りなど内容を確認した上で本当に購入してよい物件なのか判断しましょう。
購入後に詐欺だと気が付いた場合は消費生活センターに相談しましょう。
2019年6月に消費者契約法が改正され、デート商法など不当な勧誘により締結させられた契約は、後から取り消すことができるようになっています。
ただし、「社会生活上の経験が乏しい」という条件が付いており、全員が解約できるわけではありません。
代表的な不動産投資詐欺④：サブリース詐欺
不動産投資ではサブリース契約というものがあり、サブリース契約自体は珍しいものではありません。
ただし、契約内容について正しく理解していないと、サブリース会社にとって有利な内容ばかりになってしまいますので、注意が必要です。
契約時の説明と、実際の契約内容が異なるサブリース詐欺について詳しくみていきましょう。
詐欺の仕組み
サブリース契約はサブリース会社がその物件を一括して借り上げる契約となっています。
そして、借り上げた物件を入居者に転貸する仕組みです。
物件に空室が出たとしてもサブリース会社は不動産オーナーに事前に取り決めた家賃を支払うことが一般的な契約内容です。
しかし、その家賃金額や支払い期間など一方的に決められ、家賃は減額されていきます。
さらに空室時に免責期間（サブリース会社がオーナーに家賃を払わなくてもよい期間）が設けられていることもありますので、注意が必要です。
不動産投資のサブリースについては、不動産投資でサブリースは検討すべき？メリット・デメリットと契約前のポイントを解説で詳しく解説しています。
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不動産投資でサブリースは検討すべき？メリット・デメリットと契約前のポイントを解説
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よくある事例
契約時には「家賃は変わりません」「30年間の家賃保証」「空室時家賃を保証」とメリットについての説明のみを受けていることが多いです。
ところが実際には「家賃の減額」「サブリース契約の解除は簡単にできない」「空室時には免責期間がある」など契約時には聞いていなかったデメリットが後から出てきます。
契約書の内容はしっかりと確認し、契約時までに不明な点を詳しく調べておきましょう。
家賃の減額
契約時の家賃を保証するかのような説明を受けていても、実際に契約時の家賃がずっと続くわけではありません。
物件の築年数が長くなるほどに、当初の家賃で入居者を確保することが難しくなってきます。
そうなると数年毎の契約更新時に家賃を減額されることが一般的です。
契約の解除できない
サブリース契約は簡単に契約解除することができません。
サブリース会社からすると長期で契約することにより利益が取れますが、自由にいつでも解約されると、利益を取れない可能性がありますので、途中解約を禁止している場合も多いのです。
契約更新日の6ヶ月前に予告することで解約できる場合もありますので、契約書の内容をよく確認してみましょう。
しかし、空室率が高く、次の入居者が見込めなど条件が悪いと判断すると、サブリース会社側から解約される可能性もありますので注意が必要です。
空室時には家賃が支払われない
契約時には退去後の空室時にも家賃が支払われると説明を受けたかもしれませんが、実際には空室時に免責期間が設けられていることがあります。
免責期間とは、入居者が退去した後の空室の数ヶ月間はサブリース会社からオーナーへの支払いは免除する、という期間です。
免責期間は1～3ヶ月の期間で設けている会社が多いようです。
その期間は家賃収入が得られませんので、家賃収入をローン返済の原資に充てている人は特に注意しましょう。
対策
まずはしっかりと契約書の内容を確認することが重要です。
契約後に「聞いていた話と違う」となる事例が多いですので、契約内容はしっかりと確認しましょう。
契約内容とサブリース会社の説明を正しく理解することが大切です。
代表的な不動産投資詐欺⑤：海外不動産投資詐欺
投資先の物件が海外にあり、実際に現場を見に行くのが難しいことを利用した詐欺です。
海外の不動産投資はリスクが高いがリターンも大きいため、興味を持っている人も多くいます。
海外不動産投資の詐欺件数も多く発生しているため、事前に勉強してから海外不動産への投資に挑戦した方が良さそうです。
それでは海外不動産投資詐欺について詳しく見ていきましょう。
詐欺の仕組み
海外不動産は日本と異なる商習慣や法規制があることを知らないまま、海外の物件を契約することは非常に危険です。
現地の事情に精通していない上に、現地調査ができない海外の物件を紹介し、情報格差を利用して、契約を勧めてきます。
海外の物件の為、実際に訪問して物件を詳しく調査することが難しい状況を利用した詐欺です。
実在しない不動産を販売し、または実際の相場よりも高い価格で販売し、入金の確認が出来た時点で連絡が取れなくなるという詐欺があります。
よくある事例
不動産投資会社に騙される事例は「不動産投資会社が所有する建築中のコンドミニアムを売り出す形式」です。
建築中であれば本来の販売価格より安く購入できるため、完成後に転売すれば、売却益が得られるという投資法です。
しかし、売買方法に条件があることや、デペロッパーの資金不足のためコンドミニアムの建築が続けられなくなる、という問題を知った上で、契約を勧める不動産投資会社もありますので、慎重に判断することが求められます。
他にも現地のエージェントに騙される事例や、現地の管理会社に騙される事例もありますので、注意しましょう。
対策
まずは不動産会社の免許番号や所在地、連絡先を確認しておくことが重要です。
詐欺だと分かったときには連絡を取れるよう、実在する所在地や連絡先なのか合わせて確認することをおすすめします。
海外物件の販売実績などはSNSやホームページを見て調べることも可能です。
また契約前には物件についての情報も登記などを利用して確認しておきましょう。
所有者や権利関係についてはしっかりと確認することで、騙される可能性も低くなります。
売主や現地の不動産会社、仲介会社、などが関わり、組織的に騙すケースもありますので、取引の契約当事者についても慎重に会社など調べながら打ち合わせを進めていきましょう。
海外不動産投資では関わる業者が多いため、「信頼のおける仲介会社かどうか」が、とても重要なポイントとなります。
まとめ
この記事では不動産投資のよくある5つの詐欺手法について紹介してきました。
詐欺の仕組みや対策まで詳しく解説しました。
特にメリットばかりを訴求する不動産会社には気をつけましょう。
詐欺の被害者にならないよう、自分でも最低限知識を身に付け、しっかりと投資すべき物件なのか判断を行っていきましょう。
また信頼できる不動産会社と付き合うことも不動産投資を長く続けていく上で大切です。
これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。
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この記事を書いた人
資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）
地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。
逆瀬川勇造
30代男性