不動産投資は副業に認定されないって本当？副業禁止規定や公務員でも不動産投資できる条件など解説

不動産投資を副業として始めたいんだけど、会社にばれたらどうなるの？ばれないように始める方法があったら教えてください。

といった悩みにお答えします。

「不動産投資したいけど会社にバレたらどうなるだろうか…」そのような不安を抱いている方もいらっしゃるでしょう。

近年人気の不動産投資を副業としてする場合は注意が必要です。

とくに、会社の規定で副業が禁止されている場合や公務員が副業として不動産投資してしまうと、ペナルティを課せられる可能性もあります。

しかし、不動産投資は条件によっては副業と見なされない場合もあるので、その条件を理解することが大切です。

この記事では、副業として不動産投資する注意点と副業にみなされない条件について分かりやすく解説します。

併せて、副業が会社にバレない方法を紹介するので参考にしてください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

サラリーマンは副業が禁止されている？

サラリーマン＝副業禁止とは一概に言えないものです。

労働法において、サラリーマンの副業禁止については明記されていません。

また、近年は政府により副業解禁の推奨により、副業を可能としている企業は増えている傾向にあります。

会社の就業規則を確認しよう

副業可能な会社が増えてきてはいるものの、依然として副業禁止の会社があるのも事実です。

法的に副業禁止とは定められていませんが、会社が副業を禁止することも違法にはなりません。

サラリーマンが副業する場合、企業にとって次のようなデメリットがあります。

そのため、会社によっては副業禁止を会社規定や就業規則として定めている場合があるのです。

会社のルールとして副業が禁止されている場合、ルールを破って副業すると懲戒免職や減給などのペナルティを課せられる可能性があります。

一般的には副業したからと言って大きなペナルティが課せられることはほとんどないでしょう。

しかし、情報漏洩など会社にとって不利益となる副業の場合は、その可能性が高くなるので、注意が必要です。

副業がOKという会社であっても、競合他社や同職種での副業は禁止という場合もあります。

とくに、金融機関や証券会社に勤めている場合、株式投資などはインサイダー情報に触れる恐れがあるため、投資について厳しく定められている場合があります。

副業の可否については、会社の就業規則に記載されているので事前に確認することが大切です。

また、副業可能な場合でも、事前に上司や人事などに相談したうえで副業することでトラブルに発展するのを避けられるでしょう。

公務員は原則副業禁止

一般企業に勤めるサラリーマンであれば、副業できるかは会社によって異なります。

ただし、公務員の場合は原則副業禁止となっているので注意が必要です。

公務員の副業禁止については、国家公務員法により次のように定められています。

国家公務員法　第百三条
職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

国家公務員法 | e-Gov法令検索より引用

公務員は、国民のために働くことが義務付けられています。

そのため、本業がおろそかになることを防ぐため、また、私企業に癒着しないよう法律によって厳しく定められているのです。

公務員がこの規定に反し、副業した場合懲戒免職などのペナルティが課せられます。

ただし、一部の副業については公務員でも認められています。

また、国による副業推奨をうけ、自治体によっては副業の許可基準を明確化し、公務員でも副業できるケースも増えてきているのです。

不動産投資も条件によっては公務員でもできるので、条件を理解しておくとよいでしょう。

詳しい条件については後述するので参考にしてください。

公務員の不動産投資については、不動産投資は公務員におすすめ？副業に該当しないための条件やおすすめの理由など解説で詳しく解説しています。

サラリーマンが副業をしても会社にばれない方法

副業を会社にバレたくないという人も多いでしょう。

ここでは、副業しても会社にバレにくくする方法として次の2つを紹介します。

その①：住民税で普通徴収を選ぶ

副業が会社にバレる大きな要因に、住民税があります。

「確定申告すると副業がバレる」ということを耳にした方もいるでしょう。

正確には、確定申告で副業がバレることはありません。

しかし、確定申告で住民税の額が変わった場合に副業が会社にバレてしまうのです。

確定申告の内容は会社に通知されることはありません。

そのため、確定申告したからと言って会社に副業が分かることはないのです。

しかし、確定申告により住民税が変更になると、会社にその事実が通知されます。

毎月の給与から天引きで住民税を納めている場合、その額は自治外から届く通知を元に天引きされるのです。

会社が把握している住民税の額と通知される額が異なることで、会社以外からの所得があることが分かってしまいます。

住民税から副業をバレないようにするには、住民税を普通徴収にすることが有効です。

普通徴収では会社からの天引きではなく自分で納めるため、会社には住民税額が通知されません。

確定申告時に、住民税の普通徴収にチェックを入れるだけで切り替えできるので、検討するとよいでしょう。

ちなみに、確定申告しなければいいと考える方もいるでしょうがおすすめしません。

確定申告せずに、本来納める税金を納めないのは脱税となり違法です。

副業がバレることよりもより大きな問題となるので、正確に確定申告して正しく税金を納めるようにしましょう。

不動産投資の確定申告については、不動産投資で利益が出たら確定申告する必要がある？計算方法や確定申告の具体的な流れを解説で詳しく解説しています。

その②：法人化する

不動産投資を個人ではなく、法人化して行うことで会社にバレにくくなります。

法人化し不動産投資の利益を会社に蓄え、自分に給与を支払わなければ所得がないため副業には当たりません。

また、給与自体がないので会社に副業の事実がバレる可能性も低くなるでしょう。

ただし、これは法人化した会社から給与を得ない場合です。

不動産投資の収入を給与として得た場合、その収入は「会社からの給与」となります。

その場合、本業の会社と法人化した会社の2つの会社から給与を得ることになり、副業と見なされる可能性が高くなってしまうのです。

また、会社の住所と自宅の住所が同じだとバレる可能性があるので、住所を別にすることや配偶者を会社の代表にするなども有効な手となります。

副業がバレにくい方法を紹介しましたが、上記の方法はバレにくくはできるものの絶対ではありません。

基本的に副業はバレるものと考え、会社のルールに則って副業することをおすすめします。

不動産投資の法人については、不動産投資は個人と法人どっちがいい？法人で始めるメリット・デメリットや法人設立の流れを解説で詳しく解説しています。

副業禁止でも不動産投資なら大丈夫？3つの理由を解説

会社の規定で副業が禁止されていても、不動産投資なら可能という企業が実は多いのです。

相続などやむを得ないケースがある

不動産投資が副業として容認される大きな理由が、やむを得ないケースがあり一概に不動産投資を禁止しづらいからです。

不動産投資の場合、投資目的ではなく相続などで不動産を引き継ぐという場合があります。

転勤などで一時的にマイホームを貸し出している場合もあるでしょう。

このようなやむを得ない理由で不動産を所有し、収益を得るケースもあるため、一概的に不動産投資を禁止することが難しいのです。

また、不動産投資は、投資ではなく資産運用の一貫と見なされる場合もあります。

副業は禁止していても資産運用は可能という企業も多いので、不動産投資ができる可能性があるのです。

管理会社に委託すれば本業への影響はほとんどない

不動産投資は、主に賃貸不動産を取得して家賃収入を得るものです。

不動産の管理や入居者募集などが必要になりますが、一般的には管理会社に委託するケースがほとんどでしょう。

不動産投資では、運用に関わる時間や手間がそれほどありません。

副業で問題となる点には、本業に支障が出る場合が該当します。

本業で仕事をしたうえに、アルバイトとして深夜も労働では、本業に支障が出る可能性があるでしょう。

しかし、不動産投資ではそのような本業のパフォーマンスが下がる要因が少ないため、副業として認められる可能性が高いのです。

公務員が不動産投資するときの3つの条件

先述した通り、公務員は法律によって副業が禁止されています。

しかし、不動産投資の場合「事業規模にならない」という条件を満たすことで、副業とはみなされないのです。

事業規模にあたらない条件とは、具体的に次のとおりです。

 不動産投資の規模が5棟10室以下

物件の規模が5棟10室以下であれば、事業規模とはみなされず副業にはあたりません。

例えば、戸建て賃貸なら5棟以下、マンションやアパートなら10室以下となります。

また、駐車場の場合も10台以下という決まりがあります。

ちなみに、戸建ての場合1棟は2室、土地1件や駐車場1台は1室としてカウントされます。

戸建て3棟とアパート5室の場合、合計で11室相当となってしまうので、条件を超えてしまうので注意が必要です。

 家賃収入が年500万円未満

不動産と駐車場の収入が年収500万円以上になる場合、副業に該当してしまいます。

この収入は、賃貸予定の物件の家賃収入（月額）×室数×12ヵ月で計算されるのが一般的です。

例えば、家賃月6万円で8室貸し出すと、6万円×8室×12ヵ月＝576万円となり、500万円未満という条件に抵触します。

この場合は、家賃設定を下げるか部屋数を減らす必要があるでしょう。

ただし、家賃設定を下げてしまうと収支のバランスが悪化してしまう可能性もあります。

公務員の場合、不動産経営で大きな利益を上げることが難しいので、収支のバランスには気を付けて物件を選ぶ必要があるのです。

 管理業務を委託する事

不動産の管理業務には、入居者募集や家賃の改修・物件の修繕・入居者対応などさまざまな業務があります。

これらを1人でこなそうとすると、かなりの手間や時間が掛かるでしょう。

それらの管理業務を自分でしてしまうと本業に支障がでてしまうため、賃貸物件の管理業務は管理会社に委託していることが条件となります。

不動産投資が副業と見なされない理由についてお伝えしましたが、実際に副業に該当するのかは会社に規定によります。

特に、公務員の場合は厳しいルールが設けられているので、事前に規定を確認し上司に許可を得たうえで不動産投資することが大切です。

不動産投資が副業に向いている3つの理由

不動産投資は、毎月家賃収入を得られ長期に渡り資産形成できるものです。

短期間で大きな収益を得ることは難しいですが、長期的な資産形成として向いている副業と言えるでしょう。

ここでは、不動産投資が副業に向いている理由として次の3つを紹介します。

それぞれ見ていきましょう。

理由➀：管理会社に委託することでほぼ不労所得にできる

賃貸運営に必要な、入居者募集などの業務は管理会社にすべて委託可能です。

不動産投資では、管理会社委託すれば大半の業務を省けるため、必要なのは不動産の購入だけです。

運用に関わる日中業務などで対応する必要もないので、仕事をしながら何もせずに収益を得られるというのは大きな魅力と言えるでしょう。

とくに、日中仕事に忙しいサラリーマンでも投資に掛かる手間がなく、安定した収入を得られるのは大きなメリットとなります。

理由➁：保険の代わりになる

不動産を購入する際には、ほとんどの場合で団体信用生命保険への加入が必要です。

団体信用生命保険とは、万が一、加入者が死亡や高度障害などの返済できない状態に陥った場合に、保険会社がローン残債を保険料で支払ってくれる制度をいいます。

仮に、自分に何かあった場合でも、遺された家族にローンの負担を掛けることなく、不動産を残せます。

遺された家族は、そのまま賃貸を続けるか不動産を売却することで、資金を手にすることも可能でしょう。

また、一般的な医療保険などと保障内容が重複している部分もあるので、すでに契約している保険内容を見直すことで、保険料を下げることも可能でしょう。

ただし、一部の保険を除き団体信用生命保険では、一般的な医療保険のように医療特約や給与補償・満期返戻金と言った特約がありません。

そのため、自分や家族に必要な保障内容を十分に検討することが大切です。

理由③：現役時代でローンを完済したら老後を豊かに暮らせる

不動産購入後、ローンを完済すれば以降の家賃収入はすべて自分の収入にできます。

現役時代のうちにローンを完済すれば、老後の安定した収入とできるのは資産形成の上でも重要なポイントと言えるでしょう。

まとめ

不動産投資が副業として認められている理由や副業とならない条件などをお伝えしました。

多くの企業で不動産投資は副業として容認されているものです。

ただし、会社によって規定は異なるので事前に確認することが大切です。

特に、公務員が不動産投資する場合は投資規模が重要なポイントとなるので、注意が必要です。

この記事を参考に、不動産投資を副業としてスタートしてみてはいかがでしょうか。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。