不動産投資

不動産投資で所得税や消費税など税金の還付を受けられる?仕組みや注意点を解説!

不動産投資で税金の還付って受けられるのでしょうか?仕組みや注意点を教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 不動産投資における所得税還付の仕組み
  • 不動産投資の経費とは?
  • 不動産投資の所得税還付狙いは危険?
  • 不動産投資の消費税還付は規制された?

「不動産投資したら税金の還付を受けられる?」そのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

節税対策としても人気のある不動産投資では、所得税の還付が受けられる可能性があります。

しかし、なぜ所得税の還付が受けられるのか仕組みを理解しなければ、還付が受けられない場合もあるのです。

また、税金還付を狙って不動産投資するのは注意しなればならない点もあるので、還付の仕組みを正しく理解しておくことが大切になります。

この記事では、不動産投資での所得税還付の仕組みや注意点など分かりやすく解説します。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

【初心者向け】不動産投資の始め方!7つのステップで徹底解説!

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不動産投資における所得税還付の仕組み

不動産投資における所得税還付の仕組み

近年、人気の副業である不動産投資。

不動産投資は、家賃などの収入を得られるだけでなく、節税効果が期待できるということを耳にした方も多いでしょう。

不動産投資での節税とは、簡単に言うと「収益を赤字にして所得額を減らすことによる所得税と住民税の減額」です。

節税効果を得るためには、所得や経費の計算の仕組みや、なぜ所得税や住民税が減額できるのかを理解しておくこと必要があります。

家賃収入は不動産所得として計上できる

不動産投資の収入は、不動産所得という所得区分に分類されます。

そもそも、不動産投資の収入とは、アパートやマンションなどの不動産を経営することによる家賃収入です。

ただし、家賃収入額=不動産所得ではありません。

不動産所得とは、家賃収入から必要経費を差し引いた額のことを言うのです。

不動産所得=総収入金額-必要経費

収入金額には、家賃収入以外にも次のような収入も含まれます。

  • 敷金や保証金などのうち返還の必要がないもの
  • 共益費
  • 家賃とは別で徴収する駐車場代
  • 更新料

これらの収入を合計した額から、必要経費を差し引いたものが不動産所得となります。

差し引ける必要経費については、後述するので参考にしてください。

不動産所得は給与所得と損益通算できる

不動産所得が節税できる理由が「損益通算」です。

損益通算とは、赤字の所得を黒字の所得で相殺できる制度のことをいいます。

例えば、株式売買の場合、A株式で黒字が出て、B株式で赤字が出た場合、AとBの黒字と赤字を相殺した残額が、所得税の対象となるのです。

損益通算は、すべての所得でできるわけではありません。

損益通算が可能な所得は、以下の通りです。

  • 不動産所得
  • 事業所得
  • 譲渡所得
  • 山林所得

これらの所得で赤字が出た場合は、他の黒字の所得から差し引けます。

不動産所得も、損益通算の対象となるため給与所得などの他の所得と相殺できるのです。

ただし、不動産所得の赤字であっても必要経費に土地取得時のローン利息が含まれている場合などでは損益通算できないので、注意が必要です。

不動産所得が赤字になれば給与所得から差し引くことができる

不動産所得は給与所得と損益通算できるというのが、節税の大きなポイントとなります。

例えば、不動産所得で300万円の損失があり、給与所得として400万円ある場合、二つの所得を相殺した100万円が課税対象となるのです。

課税対象額が大きく減ることによって、所得税・住民税の節税につながります。

サラリーマンなど会社から給与を得ている場合、所得税は毎月の給与から天引きで納税しています。

この天引き額は、給与の変化や控除などを反映していないため、1年の所得が確定する年末に、所得税を計算し直す年末調整で正しい所得税額を確定させるのです。

上記の例の給与所得400万円の場合、400万円の所得を対象に所得税が納税済になります。

不動産所得と給与所得との損益通算で所得額が100万円になる場合、確定申告することで100万円を課税対象とした所得税に計算し直します。

そのため、納めすぎた300万円の所得に対する所得税が還付されるのです。

また、青色申告の場合、その年だけで控除しきれない赤字を翌年3年以降に持ち越す「繰越控除」も適用できるので、より節税効果を高められるでしょう。

所得税の確定申告をすれば住民税は自動的に計算される

所得額は、所得税だけでなく住民税の額にも反映されるものです。

所得税は、すでに納めている税金なので確定申告することで、納めすぎた部分が還付されます。

それに対し、住民税はこれから納める税金なので還付はありません。

確定申告することで、住民税も自動的に計算され直し、これから納める住民税額が安くなるのです。

不動産投資の経費とは?

不動産投資の経費とは?

不動産所得は、「総収入額-必要経費」です。

そのため、必要経費に計上する費用が多ければ、それだけ赤字で申告でき節税効果を得やすくなります。

ただし、すべての費用が経費として認められるわけではないので注意が必要です。

過大に経費計上してしまうと、税務署からチェックされる可能性があります。

反対に、経費計上できるものを計上しない場合、税務署から教えてもらえるわけではないため、高い税金を支払わなければならないのです。

不動産投資で節税を狙うなら、経費について理解しておくことが必要になります。

ここでは、経費に計上できるものとできないものを見ていきましょう。

不動産投資で経費に計上できるもの

経費に計上できるものには、次のようなものがあります。

  • ローンの金利部分
  • 修繕やリフォーム費用
  • 火災保険や地震保険などの保険料
  • 固定資産税などの税金
  • 管理会社への委託料
  • 司法書士や税理士への報酬
  • 広告宣伝費や仲介手数料
  • 旅費交通費や通信費・公債費
  • 減価償却

不動産を取得するためのローンの金利部分のみ経費計上できます。

元本部分は計上できないので注意しましょう。

また、ローンの金利でも土地部分に対する金利は、損益通算の対象にできません。

不動産投資で課せられる税金も経費計上可能ですが、所得税・住民税・法人税は計上できないので注意が必要です。

不動産投資で経費に計上できないもの

経費計上できないものには、次のようなものがあります。

  • ローンの返済額の元本部分
  • 所得税、住民税、法人税
  • スーツやカバン代
  • スポーツジムの会費
  • 反則金や罰金
  • 資格取得費
  • 家族への給与(青色事業専従者を除く)

先述したように、ローンの元本部分と所得税などの税金も経費計上できません。

また、金融機関などと会うためであってもスーツ代なども認められないものです。

個人事業主の場合、福利厚生費が認められないためスポーツジムの会費も経費計上できないので注意しましょう。

不動産投資の勉強のための書籍費などは経費として認められますが、宅建士などの資格取得費用は認められないので注意が必要です。

家族へ給与を支払う場合、青色申告の場合は経費として計上できますが、白色申告では経費として認められません。

ただし、青色申告の場合でも、事前に「青色専従者給与の届け出」を税務署にする必要があります。

経費として認められるものと認められないものは、判断が難しい場合があるものです。

判断に悩むような場合は、税理士に相談しながら確定申告を進めることをおすすめします。

不動産投資の所得税還付狙いは危険?

不動産投資の所得税還付狙いは危険?

不動産投資とは、本来家賃収入を得ることを目的としています。

所得税還付を目的とした場合、ある程度リスクがあることを理解しておかなければなりません。

経営がうまくいっていない状態

所得税の還付が受けられるということは、不動産投資が赤字ということが前提です。

収益を上げつつ経費計上で赤字にするのは限界があります。

より大きな節税効果を狙うなら利益自体を抑える必要があり、本来の不動産投資としては失敗と言えるでしょう。

節税できる状態とは、経営が上手くいっていない状態でもあります。

その状態から、家賃を下げざるを得ない状況になることや、入居者を確保できない、金利が上がってしまうという事態になると、経営はより悪化してしまいます。

必要以上に節税を狙い赤字経営を続けると、万が一、そのような状態に陥った場合、節税できる以上の負担が掛かることには注意が必要です。

金融機関からの融資が受けにくくなる

赤字経営が続いている状態では、金融機関からの融資が受けにくくなる可能性があります。

金融機関は融資の審査として、物件評価だけでなく経営者としての能力も判断材料にするものです。

経営者としての能力は現在の経営状況から判断されるので、赤字続きの場合は評価が低くなるでしょう。

不動産投資を本格的に拡大させたいという人は、新たな融資を受けにくくなるので注意しなければなりません。

ただし、減価償却による赤字の場合は考慮してもらえる可能性があるので、何で赤字にするのかも意識することが大切です。

減価償却費や青色申告控除を活用しよう

節税を目指して赤字にするなら、減価償却と青色申告控除を活用することをおすすめします。

これらは、支払うことなく差し引ける費用のため、実際は黒字でも赤字で申告できるのです。

 減価償却費

減価償却とは、建物の経年劣化に応じで資産価値を減少させている会計上の処理を言います。

不動産などの固定資産は、購入した年に一括で費用計上するのではなく、決められた期間に按分して費用を計上しなくてはなりません。

計上できる減価償却費は、以下の通りです。

減価償却費=建物の購入費用×償却率

また、償却できる期間である耐用年数は次のとおりです。

  • 新築:法定耐用年数
  • 中古(耐用年数以内):(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2
  • 中古(耐用年数超):法定耐用年数×0.2

例えば、築15年の鉄筋コンクリートマンションを1億円で購入した場合を見てみましょう。

鉄筋コンクリートマンションの法定耐用年数は47年と定められています。

まず、耐用年数は次のとおりです。

耐用年数:47年-15年+15年×0.2=33年間

耐用年数が33年の場合の償却率は0.061なので、減価償却費は次のとおりです。

1億円×0.061=610万円/年

よって610万円を減価償却として計上できます。

減価償却費用は実際の出費が伴わない経費なので、活用することで収益を抑えて申告できるのです。

ただし、減価償却は建物にのみ適用され土地には適用できないので注意しましょう。

 青色申告控除

青色申告控除とは、青色申告する事業者が利用できる控除制度のことをいいます。

青色申告控除では、条件によって最高65万円の控除を受けられるのです。

控除額
65万円控除複式簿記で記帳し、貸借対照表と損益計算書を貼付し電子申請(e-Tax)による申請か、電子帳簿保存していること
55万円控除複式簿記で記帳し、貸借対照表と損益計算書を貼付し確定申告する(電子申請しない場合55万円控除になる)
10万円控除55万円控除適用条件以外の確定申告の場合

青色申告控除の最大額65万円を控除できれば、所得を大幅に縮小できます。

青色申告控除を適用するには、そもそも青色申告を利用するための「青色申告承認申請書」を事前に提出していることが必要です。

減価償却費と青色申告控除を上手に活用し、実際の経営は黒字にしつつ利益を減らして申告できるようにすると、節税対策としても不動産投資としても有効でしょう。

不動産投資の消費税還付は規制された?

不動産投資の消費税還付は規制された?

課税事業者として不動産投資する場合、消費税の還付を受けられる場合があります。

消費税還付の仕組み

まずは、なぜ消費税が還付されるのかその仕組みを理解することが大切です。

納める消費税額は、次のようになります。

消費税額=仮受消費税(売り上げに対して預かった消費税)-仮払消費税(仕入れなどで支払った消費税)

簡単に言うと、受け取った消費税から支払った消費税の差額を納付する仕組みです。

例えば、商品の売上として10万円の消費税を受け取り、商品仕入れ時に5万円の消費税を支払った場合、差額の5万円を消費税として納付します。

しかし、受け取った消費税より支払った消費税のほうが多い場合もあるでしょう。

商品売上で5万円の消費税を受け取り、仕入時に10万円の消費税を支払っている場合、差額の5万円の還付を受けられるのです。

消費税の還付を受けるには、次のような条件があります。

  • 課税事業者であること
  • 課税売上割合が還付を受ける年に95%以上あること

ただし、不動産賃貸の場合、基本的には消費税の還付を受けることはありません。

賃貸業の売上である家賃収入は、非課税売上になります。

売上自体が非課税となるので、支払った消費税を差し引けないのです。

また、不動産投資の場合ほとんどの方が免税業者であるため、そもそも納税義務がないので還付も受けられません。

令和2年度税制改正で規制対象へ

基本的に消費税還付が受けられない不動産賃貸業ですが、消費税還付を受ける手段として次の方法がありました。

  • 敷地内に自動販売機を設置することで消費全還付を受ける
  • 金地金売買を繰り返すことで消費税還付を受ける

これらは、消費税還付を受けるための抜け穴的な手法でもありました。

これらの手法は問題視されており、令和2年度税制改正により国の規制を受け、現在では消費税還付を受けられなくなっているのです。

店舗や事務所用賃貸物件は消費税還付を受けられる

令和2年度の税制改正で消費税還付を受けられなくなったのは、居住用賃貸物件での消費税が対象となります。

もともと課税売上となる店舗や事務所用賃貸物件では、従来通り消費税還付が受けられるのです。

ちなみに、一つの不動産内に店舗と居住用物件が存在する場合、店舗用部分に対してのみ消費税還付が受けられます。

まとめ

不動産投資で受けられる税金の還付についてお伝えしました。

不動産投資では、赤字で確定申告することで所得税の還付を受けられる可能性があります。

ただし、所得税還付を受けられるのは、不動産投資が赤字経営ということが前提でもあるため注意が必要です。

減価償却費や青色申告控除などを上手に活用しての赤字であれば、大きな問題ではないでしょう。

しかし、税金還付のために収益を抑えて赤字経営にするのは、収益を上げることを目的とする不動産投資としては本末転倒でもあります。

不動産投資で税金の還付を受ける仕組みを理解したうえで、本来の不動産投資の目的を見失わずに税金の還付を受けられるようにすることが大切です。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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