マンション売却におけるつなぎ融資について流れやメリット・デメリットを解説

マンションを売却したいのですが、つなぎ融資って何ですか？あと仕組みを教えてください。

といった悩みにお答えします。

マンションを売却して新しい物件に住み替える場合、売却と購入のタイミングによっては資金に困るケースがあります。

売却金額で次の新居を購入しようと計画していると、なかなか売却できなければ新居の購入ができないのです。

そのようなときに利用できるのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資には、新しい住居への資金繰りの問題を解消してくれるというメリットがありますが、同時に金利などのデメリットもあります。

そのため、デメリットまで把握したうえで利用を検討することが重要なのです。

この記事では、つなぎ融資の仕組みやメリット・デメリットについて分かりやすくお伝えします。

マンション売却の一通りの流れを知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください！

不動産売却におけるつなぎ融資とは？

つなぎ融資とは、不動産売却前に資金が必要になった場合に受ける、一時的な融資のことです。

つなぎ融資が必要になるケースに、住み替えがあります。

住み替えでは、今住んでいるマンションを売却と新しい住居の購入を同時期で進行させるものです。

新居の購入資金を自己資金で賄える場合は、売却の時期がいつでも大きな問題にはならないでしょう。

しかし、新居の購入を今住んでいるマンションの売却金額で賄う場合、売却が決まるまで新居の購入を進められなくなります。

売却より先に新居が決まった場合、初期費用を賄うために受ける融資のことをつなぎ融資というのです。

売却代金や新居の住宅ローンが下りるまでの、まさに「つなぎ」の役割と言えるでしょう。

また、住み替えではなく新居の購入の場合は、初期費用として手付金や土地購入などのまとまった資金が住宅ローンの融資前に必要になるのです。

その費用を賄うための融資もつなぎ融資と言います。

ちなみに、つなぎ融資と似たような融資に「分割融資」や「住み替えローン」があります。

分割融資とは、住宅ローンを分割で受け取る融資のことです。

住宅ローン融資前に必要な手付金や土地購入費用の支払いタイミングで融資を受けられます。

分割融資は、住宅ローンを分割して受け取るため、ローン契約としては1本のみの契約です。

それに対し、つなぎ融資を利用した場合は、住宅ローンとつなぎ融資の2つのローン契約となります。

また、住み替えの場合、今住んでいるマンションの住宅ローンを完済することが前提です。

一般的には、マンションの売却金額や自己資金で完済しますが、自己資金がなく売却価格もローン残債よりも少ないケースで利用されます。

住み替えローンでは、新居の住宅ローンに売却するマンションのローン残債を上乗せして借り入れられる融資となるのです。

つなぎ融資の仕組み

マンション売却でのつなぎ融資は、売却予定の物件を担保に売却完了までに必要な資金を借入るのが一般的です。

住み替えの場合、資金が必要な時期と、売却できて資金を得られるタイミングが異なることが多いものです。

そのタイミングのズレを埋めるのが、つなぎ融資となります。

また、つなぎ融資は住宅ローンのように毎月の返済を長期間するものではありません。

基本的には、返済期限でまとめて返済するのが一般的で、借入期間1年以内と短気なものがほとんどです。

多くの場合、売却後に売却金額でまとめて返済となります。

住み替えにおける売り先行と買い先行

住み替えの場合、「売り先行」と「買い先行」の2種類の住み替え方法があります。

売り先行とは、今住んでいるマンションを売却してから新居を購入する方法です。

売り先行の場合、売却金額が確定しているので新居の購入資金の目処が確実というメリットがあります。

また、売却を急ぐ必要がないため、売り急いで売却額が安くなる可能性も低いでしょう。

しかし、売り先行の場合、売れるまで住み替えができないというデメリットがあります。

売却後に新居を探す場合、新居がなかなか見つからないと仮住まいなどの手間やコストも掛かってくるのです。

反対に、買い先行とは新居を購入してから今住んでいるマンションを売却する方法です。

買い先行の場合、新居選びに時間を掛けられるので、満足いく物件を選べる可能性が高くなります。

ただし、先に購入を進めるため、それだけの初期費用を賄う自己資金が必要になるものです。

また、購入後になかなか売却できなければ、新居と住んでいたマンション両方のローンの二重払いも発生します。

売りと買いが同じタイミングでできれば一番スムーズですが、すべての日程を調整しながら進めるのはとても困難です。

基本的には、売り先行か買い先行のどちらかで売却を進めるのが一般的でしょう。

つなぎ融資が必要になってくるのは、売り先行で進めなければならないのに物件の購入を先にする必要がある場合です。

売り先行で住み替えしたい人は、基本的に売却金額で次の新居購入費用を賄う予定の方が多いでしょう。

しかし、購入したい物件が先に見つかった場合、手付金などのまとまった資金が売却前に必要になります。

購入が先になるのは買い先行ですが、もともと買い先行で進めている人は、購入資金の目処がたっているため、基本的につなぎ融資は必要ないでしょう。

購入資金の目処がない状態で欲しい物件を見つけた場合の選択肢は、物件を諦めるか、資金を準備するかです。

その資金を準備するための一つの手段が、つなぎ融資になるのです。

つなぎ融資のメリット3つ

ここでは、つなぎ融資のメリットについて見ていきましょう。

つなぎ融資のメリットには、次のようなことがあります。

メリット①：購入のタイミングを自分で決められる

気に入った物件を見つけたとしても、住んでいるマンションの売却が決まらなければ物件の購入ができません。

売却が決まるまで待って購入しようとキープしていても、その期間に別の購入希望者に契約されてしまう可能性もあるでしょう。

特に、好条件の物件であれば購入者がすぐに決まってしまうため、買い逃してしまう可能性は高くなります。

つなぎ融資を受けることで、売却金額が入る前に資金を用意でき、欲しい物件を購入できます。

メリット②：売り急ぎを防げる

つなぎ融資を受けることで、新居購入の資金に余裕ができるため、あわてて売却を進める必要がなくなります。

焦って売却を進めると、売却のために値下げする必要が出る場合や、買主に足元を見られて値下げ交渉を受ける可能性があるのです。

つなぎ融資も、短い期間での返済期限がありますが、融資なしで売却を進めるよりは余裕が出るものです。

売却を急がずに済むことで、好条件で購入してくれる買主を見つけやすくなるでしょう。

メリット③：仮住まいの費用が不要になる

つなぎ融資を受ける場合、売り先行ですが新居を先に決めて後から売却になります。

融資を受けない売り先行の場合、売却後に新居を決めるため、新居が見つからなければ見つかるまでの期間、仮住まいになります。

仮住まいになると、仮住まいの費用だけでなく引っ越しも2回必要になるなど、余分な費用が発生するものです。

つなぎ融資を受ける場合は、すでに新居が決まっている状態のため、今住んでいるマンションが売れていなくても、新居は確保できています。

そのため、仮住まいをせずに新居に引っ越しでき、余分な費用を掛けずに済むのです。

つなぎ融資のデメリット3つ

つなぎ融資には、デメリットもあるので注意しなければなりませ。

デメリットを理解したうえで、つなぎ融資の利用を検討することが大切です。

つなぎ融資のデメリットとしては、次のようなことがあります。

デメリット①：利息支払いが発生する

つなぎ融資も借り入れであり、住宅ローン同様に利息支払いが発生します。

ただし、つなぎ融資は住宅ローンに比較し、金利が高い傾向があるので注意が必要です。

ローンの中でも金利の低い住宅ローンであれば、0.5%～1.5%ほどの金利が一般的です。

それに対し、つなぎ融資の金利は3%ほどが目安となります。

また、つなぎ融資を利用する場合、10万円程の事務手数料が掛かる場合が多いです。

住宅ローン同様に印紙税なども掛かってくるため、融資を受ける際の金銭的な負担も大きい点にも注意しなければなりません。

デメリット②：期間内に売却できないと抵当権が実行される

つなぎ融資には、短期での返済期限が設けられています。

この返済期限内に返済できないと、マンションに設定した抵当権が実行されてしまうのです。

抵当権を実行され、マンションが競売にかけられると、市場価値の70～80％ほどで売却されてしまう可能性が高くなります。

競売の場合、金額に納得できなくても強制的に売却となってしまうので、安い価格でも売却せざるを得ません。

万が一、競売にかけられ売却しても返済できない場合、延滞損害金が発生するなどのペナルティを課せられる可能性があるのです。

延滞損害金の場合、金融機関によっては年20%の高い年利が課せられる場合もあるので注意が必要です。

つなぎ融資を受ける際には、売却までの時間に余裕が生まれるとは言っても、返済期限までには必ず売却しなければならない点は認識しておく必要があります。

デメリット③：地方では利用できないことが多い

つなぎ融資を取り扱っている金融機関は、住宅ローンに比べ限られています。

特に、地方では取り扱っていない場合が多くなります。

取り扱う金融機関の選択肢が狭いため条件の比較が難しく、厳しい条件で利用しなければならない場合もあるので注意しましょう。

つなぎ融資の流れ

ここでは、住み替えの場合のつなぎ融資を利用する流れについて見ていきましょう。

売り先行でつなぎ融資を使う場合の大まかな流れは、次の通りです。

手順①：売却活動を開始する

売り先行の場合、売却活動からスタートします。

不動産会社に査定依頼後、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始しましょう。

売却活動では、広告などの販売活動は基本的に不動産会社で進めます。

売主は、内覧時の対応が必要になるので、物件の清掃などの準備が必要です。

特に、売り先行で売却する場合、住みながらの内覧対応になります。

ある程度の生活感は仕方ありませんが、可能な限り整理整頓・掃除して内覧者の印象を良くできるようにしましょう。

売却後は引っ越しをするので、内覧前に不用品など持ち物を大きく処分しておけば部屋をスッキリと見せられます。

手順②：つなぎ融資の審査と融資

気になった物件が見つかったら、つなぎ融資の審査を受けておきましょう。

つなぎ融資の申し込みは、住宅ローンなどの通常のローンと大差ありません。

申込む記入機関に必要書類を揃えて申込、審査を受けます。

必要書類は、金融機関によって異なるので事前に確認し、不備がないように揃えておきましょう。

申し込み後、金融機関の審査を通ればつなぎ融資が実行されます。

手順③：新居の売買契約を結ぶ

新居の売買契約を結びます。

売買契約時には、不動産会社への仲介手数料や手付金などの支払いが必要になり、この支払につなぎ融資を利用するのが一般的です。

ただし、仲介手数料の支払いは物件の引き渡し時などタイミングが異なる場合があるので、事前に不動産会社に確認するようにしましょう。

手順④：新居の決済・引き渡し

売買契約後、約1か月後に新居の決済・引き渡しをします。

この支払時にもつなぎ融資を利用します。

手順⑤：売却後つなぎ融資を完済する

住んでいたマンションを売却できたら、売却代金でつなぎ融資を完済します。

基本的に、つなぎ融資は1か月～1年以内の短期の返済期限が設けられています。

その期限内に、売却して完済する必要があるのです。

先述したように、期間内に買主が見つからない場合は、抵当権が実行されて相場より低い価格での競売となってしまうので、注意しましょう。

まとめ

マンション売却でのつなぎ融資の基本やメリット・デメリット、つなぎ融資の流れについてお伝えしました。

つなぎ融資を利用すれば、マンション売却前でも欲しい物件の購入費用を賄えるため、買い逃す心配もなく、売却を焦ることなく余裕をもって売却も進められます。

ただし、短期の返済期限が設定されておりその期限内に売却して完済できなければ、高い金利での延滞損害金が発生するので注意が必要です。

また、住宅ローンよりも高い金利設定なのが一般的なので、支払金額の負担が大きくなることも忘れてはいけません。

この記事を参考に、マンション売却でのつなぎ融資の利用について理解し、慎重に利用を検討するようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。