マンション売却で赤字のときは確定申告が必要？損益通算と繰越控除の特例について解説

マンションを売却したら赤字が出てしまいました。赤字の場合でも確定申告は必要ですか？あと、もう一度マンションを売却するときに赤字にならないようにするにはどうしたらいいのか教えてください。

といった悩みにお答えします。

「マンションを売却して損したから確定申告って必要ないですよね？」そう思われている方も多いでしょう。

マンションを売却した場合、利益が出れば確定申告して納税が必要です。

では、売却して損失が出た場合はどうなのでしょうか？

マンション売却では損失が出た場合でも確定申告すれば、さまざまなメリットを受けられます。

しかし、マンション売却の利益の計算や確定申告の方法・特例の適用など難しくて分からないことも多いものです。

この記事では、マンション売却で赤字になった場合の確定申告について分かりやすく解説します。

マンション売却でも確定申告は必要？

マンション売却では、利益が発生した場合に確定申告が必要です。

確定申告とは、1年間の所得合計を報告して納税するための制度のことを言います。

会社員など会社から給与を支給されている場合は、会社が源泉徴収し納税するための確定申告は不要です。

しかし、会社以外から収入がある場合は、確定申告し納税しなければなりません。

マンション売却でも、売却によって利益が出た場合は一時的な収入であっても所得と見なされるものです。

そのため、利益が発生した場合では確定申告が必要となります。

マンション売却で赤字になるケースとは？

そもそも、マンション売却での利益とは大雑把に言うと「売却金額から購入費などの経費を差し引いたもの」です。

そのため、かかった経費が多ければ赤字になってしまいます。

マンション売却の利益は「譲渡所得」と呼ばれ、次の計算方法で求められるものです。

ちなみに取得費とは、マンションの購入に掛かった費用のことです。

マンション代金だけでなく、不動産会社への仲介手数料や登録免許税などが取得費用に該当します。

また、譲渡費用は売却に掛かった費用のことであり、売却時の仲介手数料などが譲渡費用に該当するのです。

上記の場合は、1,700万円の赤字となってしまうのです。

このように、取得費と譲渡費用が多く計上されるとマンション売却では損失となってしまうため、確定申告は不要になります。

ただし、不動産での購入代金とは、購入時の金額ではなく売却時点での価格が適用されるのです。

そのため、売却時の価格を算出するために、購入時の金額から減価償却を差し引く必要があります。

この減価償却によっては反対に利益が出てしまうので注意が必要でしょう。

ちなみに、減価償却とは、物件などの購入費用を償却期間で案分して計上する会計上の処理のことを言います。

建物などは、経過年数に応じて資産価値が減少していくことから、減価償却で減少する資産の処理するのです。

減価償却費用は、次の式で求められます。

償却率は、建物の構造や目的に応じて法律で定められている数値を適用します。

減価償却を計上した結果、300万円の利益が発生するため確定申告が必要になります。

ただし、減価償却費用は建物にしか適用できないため、土地込みの価格の場合は土地と建物を分けて計算する必要があります。

譲渡所得の計算は、減価償却など複雑になるので専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

マンション売却で赤字でも確定申告しなければならない？

マンション売却で確定申告が必要なのは、利益が発生した場合のみです。

しかし、損失が発生した場合は確定申告する義務はありませんが、確定申告をしてはいけないわけではありません。

損失が出た場合で確定申告すると、条件によっては税制上の優遇措置が受けられます。

その結果、納めた税金が還付されることや納める税金を軽減できるなどのケースがあるのです。

損失が出た場合でも、確定申告することでお得になる場合があるので、検討するとよいでしょう。

マンション売却で赤字になったときに使える2つの特例

マンション売却で赤字になった場合に、条件によっては次の2つの特例を適用できます。

その①：居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

この特例は、マイホーム売却による損失を、他の所得と損益通算や繰越控除できる仕組みです。

マイホームを売却して新たにマイホームを購入する場合で、損失が発生したときに適用できます。

損益通算と繰越控除については、後ほど詳しく解説するので参考にしてみてください。

この特例の適用条件には次のようなものがあります。

 適用条件

その②：特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホームを購入せず、売却のみした場合で適用できるのがこの特例です。

この特例では、住宅ローンの残高よりも低い金額で売却し損失が出た場合に、損益通算と繰り越し控除ができます。

この特例の適用条件には次のようなものがあります。

 適用条件

2つの特例は、住宅ローンの残高のある・なし、次のマイホームを購入するのかどうかで適用の可否が分かれます。

適用できると、大きな節税効果が見込めるため条件に当てはまる場合は一度確認してみるとよいでしょう。

適用のためには確定申告が必要となるので、損失が出る場合でも確定申告する必要があります。

特例の適用を受けたらどうなるの？

先述した2つの特例では、条件を満たすことでそれぞれ次のようなメリットがあります。

メリット①：損益通算できる

損益通算とは、損失が出た場合に給与所得などの他の所得と相殺して申告できる制度のことを言います。

課税対象となる所得を大きく減らせられるので、所得税の還付や住民税の軽減につながるでしょう。

通常、不動産売却での譲渡所得は「申告分離課税」となり、給与所得など他の区分の所得と相殺できません。

しかし、この特例を適用した場合は他の区分の所得と相殺できるのです。

買い替え時の特例の場合は損失全額、住宅ローン残高での特例の場合はローン残高から譲渡費用を差し引いた額を上限として損益通算できます。

メリット②：繰越控除できる

不動産売却では、損失額が高額になる場合もあり、損益通算を利用しても1年だけでは相殺しきれないケースもあります。

その場合、特例を適用することで相殺しきれない額を、最大3年間繰越控除できるのです。

損益通算と合わせて最長4年間控除できるのは、節税に大きくつながるメリットでもあるので活用するとよいでしょう。

損益通算と繰越控除のシミュレーション

ここでは、損益通算と繰越控除をシミュレーションしてみましょう。

例えば、条件を以下のように設定してみます。

上記のように、3年目までは赤字となるため、確定申告することによって所得税が還付され住民税も課せられないでしょう。

4年目も本来の課税対象である400万円よりも対象額が小さくなるので、税金の負担を大きく減らせられます。

ただし、4年目でも相殺しきれない場合は切り捨てとなるので注意しましょう。

マンション売却の確定申告の流れ

ここでは、確定申告の流れについて見ていきましょう。

確定申告の時期

確定申告は、マンションを売却した年の翌年2月16日～3月15日までの間に申告しなければなりません。

ただし、曜日の関係や新型コロナウイルスの影響により日付は若干前後するので、申告前に確認するようにしましょう。

確定申告の時期を超えてしまった場合でも、確定申告自体は可能です。

その場合は、超えてしまった日数に応じて延滞税が加算されるので、できるだけ早めに対応するようにしましょう。

また、申告を忘れてしまった場合や申告しない場合は、無申告加算税が発生します。

確定申告時期を超えると、ペナルティが発生するだけでなく青色申告の控除が利用できない場合もあるので注意しましょう。

確定申告の方法

確定申告の方法には次のような方法があります。

確定申告書などの必要書類を揃え、管轄の税務署で申告できます。

この場合は、窓口で最低限の項目はチェックしてもらえるので、不安な方は直接持参するとよいでしょう。

しかし、確定申告期間は税務署が非常に込み合い、また、申告できる時間も決まっています。

税務署に行く時間がないという場合は、郵送での申告も可能です。

郵送の場合は、必要書類を添付して管轄の税務署宛てに送付するだけなので、税務署に足を運ぶ必要はありません。

ただし、郵送の場合は消印日が提出日となるので期限ギリギリでの郵送の場合は注意が必要です。

近年では、オンライン上で確定申告書の作成から提出までできるe-Taxの利用も広がっています。

マイナンバーの登録やカードリーダーの準備などが必要ですが、一度準備してしまえば翌年以降はスムーズに利用できるでしょう。

確定申告書の作成が不安、手続きが分からないという方は、税理士に相談することをおすすめします。

税理士であれば、確定申告書の作成から提出までしてもらえるというメリットがあるものです。

特に、マンション売却での確定申告は計算が複雑になるので、一度税理士に相談することを検討してもよいでしょう。

マンション売却で赤字が出た時の確定申告で必要な書類

マンション売却で赤字が出た場合の確定申告では、適用する特例によって次のような書類の提出が必要です。

必要な書類が多く、入手に時間が掛かる書類もあります。

申告期限ギリギリで慌てて準備するとミスにつながる可能性もあるので、余裕をもって準備して確定申告するようにしましょう。

マンション売却が赤字にならないための対策とは？

マンション売却での赤字は、条件によっては税制上の優遇を受けられる可能性があります。

しかし、赤字が出てしまうと、手持ちの資金から対応しなければならない場合などもあり、赤字自体は出ないほうがいいものです。

マンション売却で赤字にならないための対策には次のようなことがあります。

対策①：内覧前に徹底的に部屋をきれいにしておく

売却で赤字にならないためには、少しでも高い価格で売却する必要があります。

そのためには、内覧時に徹底的に部屋を掃除・整理整頓しきれいにしておくとよいでしょう。

きれいな部屋なら買い手の印象も良くなり、高い価格での売却につながる可能性があります。

ハウスクリーニングを頼む必要まではありませんが、不要なものを処分しできるだけすっきりとさせておくと印象も良くなります。

対策②：信頼できる不動産会社を選ぶ

高く売却するためには不動産会社選びも重要です。

不動産会社はマンション売却の大事なパートナーとなるので、信頼できる会社を慎重に選ぶようにしましょう。

会社を選ぶ際には、見積もり時に最初から1社に絞って進めるのではなく、多くの不動産会社から見積もりを取ることが大事です。

1社のみで進めてしまうと、価格や対応が適切なのかを比較することもできません。

また、この時査定価格が高いからと言って簡単に信用するのはおすすめできません。

不動産には相場があるので、あまりにも相場からかけ離れた価格では、売却できずに結局値下げという可能背もあるのです。

複数社に査定を受けることで、ある程度の相場も見えてくるでしょう。

まとめ

マンション売却の確定申告についてお伝えしました。

マンション売却で利益が出た場合は、確定申告し納税が必要です。

反対に売却で損失が出た場合、確定申告の義務はありませんが、申告することで税金の還付などを受けられる可能性があるのです。

ただし、マンション売却での確定申告の計算方法や特例の適用・手続きなどは煩雑で難しいものでもあるので、不動産会社や税理士など専門家に相談しながら進めることが大事です。

この記事を参考に、マンション売却での確定申告について理解し、節税を目指せるようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。