といった悩みにお答えします。
本記事の内容
- マンション売却前に揃えておきたい書類
- マンション売却契約時に必要な書類
- 特殊な形態のマンションを売却する場合
マンションの売却においては様々な書類や手続きが必要になります。
もし書類不備や手続きミスがあった場合、思いもかけないトラブルに見舞われる可能性もあるでしょう。
ここではマンション売却のトラブルを防止するために、売主が揃えておくべき必要書類について解説します。
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マンション売却前に揃えておきたい書類
マンションを売却すると決めたら、余裕を持って揃えておきたい書類をご紹介します。
ケースによって異なる可能性もありますので、必要書類は必ず事前に確認しておくようにしましょう。
（1）不動産登記済証（権利証）／登記識別情報通知書
不動産登記済証は、不動産売買により取得した不動産の登記を済ませた事実を証明する書類です。
2005年の不動産登記法改正により、不動産登記を済ませた登記名義人には登記済証発行に代え、12桁の英数字を記載した「登記識別情報通知書」が発行されています。
不動産登記済証や登記識別情報通知書は、売却するマンションの権利者である事実を法的に証明するための書類であり、売却の必須書類の１つなので、ちゃんと保管しているかの確認が必要です。
（2）不動産登記簿謄本（登記事項証明書）
不動産登記簿謄本は、取得した不動産を法務局へ登記した際の記載事項を証明する書類です。
不動産登記簿謄本には土地・建物の所在、構造、用途、所有権者、抵当権・賃借権の有無など記載されているので、売却するマンションと不動産登記簿謄本の記載事項と相違がないかの確認が必要です。
もし相違があれば売却できない可能性があります。
（3）売却するマンションに関する書類
売却するマンション購入時の売買契約書・間取り図・重要事項説明書、リフォームした場合はその関係書類一式、ホームインスペクションを受けた場合はその診断書をしっかり保管しているか否かも確認しておきましょう。
必ずしもマンション売却に必須な書類ではありませんが、売却後の確定申告で一部が必要になるケースもあります。
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（4）実印と印鑑証明書
不動産物件の売買では、所有権の移転登記時に実印と印鑑証明書が必要となります。
この実印と印鑑証明書は、不動産物件取得時に登記した実印と印鑑証明書と同一である必要があります。
（5）その他、確認しておきたい事項
住宅ローン残債と銀行届出印
マンションを売却する際、住宅ローン支払い中の場合は金融機関の抵当権を抹消するため残債を一括繰上げ返済する必要があります。
この返済手続きでは住宅ローンを借り入れた時の銀行届出印も必要です。
マンションの管理費と修繕積立金
売却するマンションの管理費や修繕積立金をもし滞納していた場合は、仮に売買契約を締結しても債務不履行で契約破棄になる可能性も考えられます。
このため管理費と修繕積立金の支払い状況を確認し、もし滞納している場合は滞納分を一括支払いする必要があります。
マンション売却契約時に必要な書類
マンションの売却で押さえておきたいポイントの１つが、売買契約書を作成する際に必要となる書類を早めに確認すること。
ただし一部の書類には契約において有効となる期限が設定されているため、直前に発行しなければなりません。
売買契約で必要となる主な書類は一般に次の通りです。
- 土地・建物登記済証（権利証）、または登記識別情報
- 印鑑証明書（発行後3ヵ月以内のもの）と実印
- 本人確認証（運転免許証、マイナンバーカードなど）
- 固定資産税納税通知書
- マンションに関する書類（パンフレットなど）
※この他、ケースによって必要書類が異なるため要確認
もし事前に自分で揃えられない場合、仲介先の不動産会社に相談することで解決策を提案してもらえる可能性もあるでしょう。
マンション売買契約締結後に注意すべきこと
売却したマンションを買主に引き渡した後は、その旨を速やかにマンション管理組合への届け出、マンション管理組合員の資格喪失手続きをする必要があります。
この手続きを忘れると、売却したマンションの管理費と修繕積立金を買主に代わって払い続けることになる可能性もあるので、注意が必要です。
またマンション引き渡し後にシロアリによる天井裏・壁の中の腐食、給排水管の老朽化・故障、床の傾き、過去に事件や事故が発生していたなどの隠れた瑕疵を買主が発見した場合、売主は瑕疵担保責任（2020年4月の改正民法施行により「契約不適合責任」へ変更）を負い、損害賠償請求や代金減額請求などに応じざるを得ない事態に陥る可能性があるので、注意が必要です。
このリスク防止には「既存住宅売買瑕疵担保保険」加入が有効と言われています。
関連記事民法改正により瑕疵担保責任免責が変わる？契約不適合責任とは？
関連記事民法改正により瑕疵担保責任が契約不適合責任に？違いや特徴を解説
特殊な形態のマンションを売却する場合
マンション売却には、居住マンションを売却する通常形態とは別に、特殊な形態で売却する場合もあります。
この場合は手続きや必要書類が通常のマンション売却と異なる可能性があることから、売主は自分のマンションが特殊形態の売却に該当するか否かも知っておくと良いでしょう。
（1）共有名義マンションを売却する場合
マンションの所有者が複数いる共有名義のマンションを売却する場合は、まず所有者のそれぞれの持分割合を確認する必要があります。
次に共有名義マンションを売却するには、主に2つの方法があります。
自分の持分を共有名義者へ売却
自分の持分を第三者へ売却することは法的に可能ですが、持分だけの購入需要は現実的にないので、他の共有名義者へ自分の持ち分を売却することになります。
その際は通常の売却と同様に売買契約を結び、売買代金の決済と同時に所有権の移転登記をします。
共有名義者が親族であっても、持分を無償譲渡すると贈与とみなされて贈与税が課税されるので注意が必要です。
関連記事マンションを共有名義で購入するときの「持分」の決め方について
共有名義者全員の同意を得て第三者へ売却
共有名義者全員がマンション売却に同意している場合は、共有名義者全員が「共同売主」となって第三者へ売却します。
売買契約書には共同売主全員が署名・捺印します。
（2）相続したマンションを売却する場合
相続したマンション売却の場合、相続発生前と遺産分割協議未了とでは手続きが異なるので、注意が必要です。
相続発生前に売却した場合
相続発生前にマンションを売却した場合は、相続発生前にマンションを現金化しているので、相続発生後の遺産分割協議で相続人同士がマンションの分割方法で争うトラブルを防止できます。
ただし、マンションをそのまま相続した場合と、現金化して相続した場合とでは、相続税の評価法が異なり相続税額が変わってくるので、事前に調べておくのが賢明でしょう。
遺産分割協議未了のまま売却した場合
遺産分割協議が完了していない段階でも、売り時を睨んで相続人全員が売主となって売却し、現金化することは可能です。
この場合は、相続人の名義が変更登記されているか否かの確認が重要です。
マンションの所有名義が被相続人名義のままだと、買主への移転登記ができないのでその後の手続きが煩雑になり、契約の期日通りにマンション引き渡しができない恐れがあるからです。
（3）賃貸に出している居住用マンションを売却する場合
転勤等で空き家となったマンションを第三者に賃貸し、賃貸収入を得ているマンションを売却する場合、次の2つの状況により不動産会社の価格査定法が異なります。
入居者が入居したままで売却する
この場合は「投資用マンション」の売却になり、価格査定の際は投資利回りが査定の重要なポイントになます。
利回りが高いと査定額は高くなり、利回りが低いと査定額は低くなります。
入居者が立ち退いた後で売却する
この場合は「居住用マンション」の売却になり、価格査定は通常形態のマンション売却と同じです。
投資利回りが低いマンションの場合はこの形での売却が一般に有利ですが、入居者への立退料支払いなどが発生し、マンション売却費用が上昇する可能性があります。
まとめ
多くの人にとってマンションを売却する経験は何度もある訳ではありません。
しかし転勤・転職、ライフステージの変化などにより、「マンションを売却しなければならない時」は突然やってきます。
その時になって慌てないためにも、不用意なトラブルを招かないためにも、日頃から自分のマンション売却に必要な書類の保管をしっかり行いましょう。
できることなら合わせて売却手続きのアウトラインも頭の中へ入れておきたいものです。
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