不動産投資の中でもアパート投資ってどうなの？仕組みやメリット・始め方など解説

不動産投資のアパート投資を始めようと思っているのですが、実際どうなんでしょうか？

といった悩みにお答えします。

不動産投資にはさまざまな投資対象があり、その中の一つにアパート投資があります。

アパート投資は低予算でも投資ができ、効率よく資産を増やす投資方法としてもおすすめです。

しかし、耐用年数などのデメリットもあるので、メリット・デメリットをきちんと理解しておくことが大切です。

この記事では、アパート投資の基本やメリット・デメリットを分かりやすく解説します。

併せて、アパート投資の始め方も具体的に紹介するので、投資スタートの参考にしてください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

アパート投資とは？

アパート投資とは、不動産投資の一種でアパートを1棟購入して収益を得る投資方法のことを言います。

不動産投資の中でも比較的低予算でスタートでき、安定した収益を得られる投資方法として、人気の投資方法でもあるのです。

不動産投資とは

そもそも不動産投資とは、不動産を購入して収入を得る方法を言います。

投資対象の不動産は、よく聞くアパートだけでなくマンションや戸建て、さらに中古や新築などさまざまな物件があるものです。

不動産投資で収益を得る方法は、次の2つがあります。

インカムゲインとは、資産を保有しながら収益を得る方法です。

不動産投資の場合は、家賃収入を得る方法がインカムゲインに該当します。

それに対し、資産を売却して収益を得る方法がキャピタルゲインです。

不動産を購入時よりも高い価格で売却して、売買差益を得る方法がキャピタルゲインになります。

ちなみに、売却時に損失が出た場合は、キャピタルロスと言います。

キャピタルゲインを狙う不動産投資もありますが、物件の見極めや税金との関りなどもあり、初心者には難しい投資です。

基本的に不動産投資の場合は、家賃収入を得る投資方法が一般的となります。

アパート投資の仕組み

アパート投資の場合も、インカムゲイン＝家賃収入を得る方法が中心です。

アパート1棟を購入し、賃貸に貸し出すことで毎月家賃収入を得られます。

毎月の家賃収入から、ローンの返済や管理費・修繕費などの支出を差し引いた額が収入として手元に残るのです。

ローンの返済後には、アパートは自分の資産となり毎月の家賃収入もそのまま収入とできます。

長期的に安定した収入を得られるという点でも、アパート投資は人気があるのです。

アパートとマンションの違い

アパートとマンションを明確に区別する定義はありません

物件の登記簿にも、構造などの記載はあってもマンションかアパートかどうかの記載はないのです。

アパートとマンションの違いは、基本的に不動産会社などのその物件を取り扱う会社の規定による異なります。

そのため、同じ物件であってもA会社ではアパートと呼び、B会社ではマンションと呼ぶというケースもあるのです。

会社の規定で呼び方は異なりますが、一般的には構造や階数で次のように基準を設けている場合が多いでしょう。

木造で2階以下の集合住宅をアパート、それ以外の大規模な集合住宅をマンションと呼ぶケースが一般的と言えます。

木造が多い

アパートの場合は、多木造2階建てというケースが多いものです。

一般的なアパートのイメージも木造という方が多いでしょう。

しかし、先述したように物件を取り扱う企業によって呼び名は異なるため、鉄骨造りであってもアパートと呼ぶケースもあります。

アパートと記載されていても、構造などがイメージと異なる場合もあるので、投資する場合は名称だけでなく物件の情報をしっかりと確認することが大切です。

アパート投資のメリット

ここでは、アパート投資のメリットについて見てきましょう。

アパート投資のメリットには、次のようなことがあります。

メリット➀：比較的低予算で始められる

アパートは、マンションに比べると比較的購入額が低い傾向があります。

健美家の調査によると、2022年2月度の収益物件の価格は次のような結果が出ています。

このように、アパートとマンションでは物件価格が大きく異なるものです。

アパートであれば、マンションに比べ低予算でも投資をスタートできるというメリットがあります。

メリット②：比較的利回りが高い

同調査によると、利回りは次のような結果が出ています。

他の投資対象に比べ、利回りが高い傾向があります。

家賃収入を得る場合、入居者がいる限りは安定した収入を見込めるものです。

長期間に渡りより安定した収入を得るのに、アパート投資は適しているといえるでしょう。

メリット③：マンションの1室投資と比べてリスク分散できる

マンション1室投資の場合、1室のみに収入を頼るため入居者がいなければ収入はゼロです。

入居者のいない期間でも、ローン返済や管理費などの負担はあるため、自己資金で賄わなければならない場合もあります。

その状態が長引けば、負担も大きくなり投資が失敗してしまう可能性も高くなるのです。

対して、アパート1棟であれば居室を複数所有できるため、空室リスクを分散できるというメリットがあります。

たとえ、1室が空室になった場合でも他の居室からの収入である程度カバーできるでしょう。

アパート投資のデメリット

アパート投資にはデメリットもあるため、デメリットを理解したうえで投資を検討することが大切です。

デメリットには、次のようなことがあります。

それぞれ見ていきましょう。

デメリット➀：木造のため借入年数が短くなりやすい

不動産投資の場合、物件購入の際には金融機関からの借入で購入するのが一般的です。

この時、借入年数を長くすることで毎月の負担を減らせられます。

借入年数の設定は、金融機関により異なりますが、物件の法定耐用年数で判断されるケースが多いでしょう。

金融機関は、融資の際に抵当権を物件に設定します。

万が一、返済が滞った場合抵当権を実施して不動産を売却してローン残額を回収するため、物件の法定耐用年数が重要なポイントとなるのです。

法定耐用年数は、物件の造りにより異なり、主な耐用年数は次のようになります。

融資期間は、法定耐用年数よりも短くなるケースがほとんどです。

そのため、耐用年数が短い木造が主なアパートでは借入期間が短くなる傾向があるのです。

借入期間が短いことで、毎月の返済額が増えてしまい収支が悪化する可能性がある点には注意しましょう。

デメリット②：大きな収益は狙いにくい

アパート投資の場合、利回りは高い傾向がありますが収益としては大きくはならないケースが多いものです。

家賃設定も、基本的にマンションやアパートよりも低い傾向があるため、大きな利益は狙いにくいでしょう。

長期的にコツコツと収入を得られるというメリットはあるので、短期で大きな利益を狙いたいのか長期的な資産形成が目的なのかで投資を検討するとよいでしょう。

デメリット③：築年数が古くなると売却しづらい

家賃収入を得る投資であっても、最終的には売却が視野に入るものです。

アパートの場合、築年数が古くなると売却しにくくなる点には注意しましょう。

築年数が古いアパートは、入居者からの需要が低くなるうえに修繕費などが高額になる可能性があります。

また、先述した通りローンの借入年数は法定耐用年数が重要なポイントとなるため、築年数が古くなると耐用年数がその分短くない借入期間がさらに短くなります。

借入を長期に設定できないことで、次の買主がローンを組みにくくなるため買い手も限定されてしまう可能性があるのです。

アパートの場合は売却が難しくなりやすいため、仮に投資失敗でも撤退できない事態に陥る可能性があります。

家賃収入を得る場合であっても、売却までの出口戦略を建てたうえで投資を検討することが大切です。

アパート投資の始め方

ここでは、アパート投資の始め方について見てきましょう。

大まかな投資の流れは、次のとおりです。

手順➀：情報収集

まずは、物件の情報を収集していきます。

インターネットの不動産ポータルサイトや不動産会社を訪れるなどして物件について調査していきましょう。

とはいえ、不動産の種類や条件も多くどのような物件に投資すればよいのか悩むものです。

できるだけ、多くの不動産情報を調査することで徐々に理想の物件条件が絞られてきます。

また、次のような条件もあらかじめ明確にしておくことで、より物件を絞りやすくなります。

大まかな投資戦略を定めることが大切です。

手順②：物件調査～内見

気になる物件を絞り込んだら、物件調査や内見します。

物件調査の際には、物件の情報だけでなく近隣の人口や家賃相場・入居状況・競合物件・エリアの開発予定なども確認しておくようにしましょう。

内見時には、周辺の状況なども含めて入居者の目線で物件を見極めることが重要です。

また、内見の際には地元の不動産会社にも足を運んでみるのもおすすめです。

地元の不動産会社ならではの、地元のニーズや隠れた物件などの情報を得られる可能性があるでしょう。

手順③：売買契約

物件を決めたら、売買契約を結びます。

契約の際には、ローンが通らなかった時には契約を白紙に戻せるローン特約を盛り込むことをおすすめします。

また、売買契約書には契約の重要な事項が記載されているので、隅々までチェックするようにしましょう。

手順④：ローン審査

売買契約後ローンの審査を申し込みます。

事前にローン審査に通っていても、本審査に通らなければ融資を受けられません。

ローン審査では、収入などの属性だけでなく物件の資産価値や将来性も審査されるものです。

また、しっかりとした事業計画や収支計画があることで審査を通しやすくなります。

あらかじめ、不動産会社にローンを利用する旨を伝えておくことで、ローンに対する適切なアドバイスを受けられる場合があるので、事前に相談しておくようにしましょう。

手順⑤：運用開始

ローン審査に無事通り、決済を終えたら物件の引き渡しを受け、運用がスタートです。

アパート1棟の運用となると、管理が煩雑になり個人では対応が難しいでしょう。

基本的には、管理業務は管理会社への委託となります。

運用開始までに、管理会社を選定しておくことでスムーズに運用がスタートできるものです。

アパートの管理状況は入居者の満足度に影響するため、管理会社選びは慎重にする必要があります。

管理会社を選ぶうえでは、次のようなポイントをチェックするとよいでしょう。

管理会社によって、得意とする物件は異なります。

管理実績や評判などを参考に、自分の物件を適切に管理してもらえる管理会社を選ぶことが大切です。

運用がスタートすれば、入居者が入り次第翌月から家賃収入を得られるようになります。

管理状況は管理会社から連絡されますが、自分でも定期的に物件の様子を確認するようにしましょう。

管理会社と情報を密に取り合い、収支計画を適宜見直し運用していくことが大切です。

まとめ

アパート投資のメリット・デメリットや始め方についてお伝えしました。

アパート投資は、マンション1棟に比べ比較的低予算でスタートでき長期に渡って安定した収入を得られるものです。

ただし、売却のしにくさや借入期間が短くなるといったデメリットもあるので、メリット・デメリットを把握して慎重に判断することが大切です。

この記事を参考に、アパート投資を理解し、長期的な資産運用として投資の第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。