不動産投資

不動産投資で起業するってどうなの?具体的な方法やメリット・注意点など解説

不動産投資で企業しようと思っているのですが、実際どうなんでしょうか?

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 不動産投資で起業する方法
  • 不動産投資で起業するメリット
  • 不動産投資で起業するデメリット
  • 副業で起業する場合の注意点

「起業して本格的に不動産投資したい」と検討している方もいるでしょう。

不動産投資で起業するには、企業の方法やメリット・デメリットを理解して計画的に進めていくことが大切です。

起業について正しい知識がないとせっかく起業しても、かえって金銭的な負担が増えてしまう可能性があります。

この記事では、不動産投資で起業する方法やメリット・デメリット、注意点を分かりやすく解説していきます。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

【初心者向け】不動産投資の始め方!7つのステップで徹底解説!

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不動産投資で起業する方法

不動産投資で起業する方法

不動産投資で起業する方法には、次の2つの方法があります。

  1. 個人事業主として起業する
  2. 法人として起業する

不動産を取得して運用を始めたら起業したのと同じ

そもそも起業とは、新しく業を起こすことを言います。

大企業を立ち上げるのも起業、個人で独立して新しく仕事をするのも起業とその使用範囲は幅広いものです。

基本的には、会社の設立は関係なしに、営利を目的として事業活動すること=起業したと言えます。

そのため、不動産投資の場合も大きな意味では、不動産を取得して運用をスタートした時点で起業していると言えるのです。

むしろ、不動産投資=事業と捉えて投資するくらいの気持ちが投資を成功させるのに大切なことと言えるでしょう。

不動産投資した時点で起業とは言え、起業スタイルは人それぞれです。

多くの場合は、「個人事業主」「法人」のどちらかで起業し不動産投資するのが一般となります。

その➀:個人事業主として起業する

不動産投資する人の大半が、まず、個人事業主として起業します。

個人事業主とは、法人を設立せずに事業を営む人のことです。

サラリーマンなどは会社と雇用契約を結ぶ「会社員」となり、それに対しどこにも属さず個人で事業を営んでいる人を個人事業主と呼びます。

個人事業主は、税務署に開業届を提出するだけで誰でも簡単になることが可能です。

事業開始から1ヶ月以内に申請するだけで手続きは完了します。

ちなみに、個人事業主と同じような言葉としてフリーランスや自営業があります。

フリーランスとは、会社などに属さず個人で仕事を請け負う「働き方」のことです。

一般的に、仕事の案件ごとに単発で契約を結んでの仕事となります。

個人事業主が税法上の区分であり、フリーランスは「働き方」という違いです。

そのため、個人事業主でフリーランスというケースもあるでしょう。

また、自営業とは自ら事業を営むことを指します。

業態や働き方を問わず、自分で事業を営む人はすべて自営業と言えるでしょう。

明確な定義はありませんが、大まかには自営業の中でも、会社を設立せずに事業を営む人が個人事業主というイメージとなります。

その②:法人として起業する

法人として起業するとは、会社を設立して法人化することを指します。

不動産投資の場合、個人事業主からスタートして投資が順調に拡大していくと個人事業主から法人化するという方が多いものです。

法人化するメリットが税負担を軽減できるという点にあります。

不動産投資の場合、投資が順調に進み不動産所得が高額になり一定額を超えると、所得税率よりも法人税率が低くなるという仕組みがあります。

不動産所得が多い場合は法人化したほうが税負担を減らせられるため、所得額に応じて法人化を検討する必要があるのです。

不動産投資で起業するメリット

不動産投資で起業するメリット

ここでは、不動産投資で起業するメリットについて見てきましょう。

メリットには、次のようなことがあります。

  1. 免許や資格は不要
  2. 誰でも始められる
  3. 管理会社に委託できる

それぞれ見ていきましょう。

メリット➀:免許や資格は不要

不動産投資で起業すると言っても、特別な免許や資格は必要ありません。

不動産を購入すれば誰でも・いつでも不動産投資で起業できるものです。

ただし、不動産投資の場合は金融機関から融資を受けて不動産を購入するのが一般的なため、ローンを組める年齢や収入は必要になるでしょう。

メリット②:誰でも始められる

不動産投資は、サラリーマンや学生などの属性に関わらず誰でもスタートできます。

近年では、大学生起業家や若年層でも起業して不動産投資で活躍する人も多いものです。

もちろん、先述した通り学生などでは収入や資産が少ないため、ローンが組みにくく高額な投資資金を得るのが難しいでしょう。

しかし、不動産投資の場合は、比較的低予算で始められるワンルームマンション投資や不動産クラウドファンディング・REITなど投資の選択肢が広いものです。

高額な資金がなくても始められる不動産投資からスタートして、徐々に投資規模を拡大していくことも可能でしょう。

また、新規開業支援として若者や女性を支援する融資も多くあるので活用すれば、より起業しやすくなります。

このように、不動産投資での起業は間口が広く、誰でもできるというメリットがあるのです。

メリット③:管理会社に委託できる

賃貸運営となると、入居者の募集や物件の管理・家賃管理などさまざまな日常業務が発生します。

しかし、これらの日常管理のほとんどは管理会社へ委託可能のため、日中仕事が忙しいサラリーマンでも、管理の手間なく投資が可能です。

管理会社への委託はもちろん委託料が発生しますが、経費計上できるため節税にもつながるでしょう。

不動産投資で起業するデメリット

不動産投資で起業するデメリット

不動産投資で起業する場合にはデメリットもあるので、しっかりと把握してうえで判断することが重要です。

デメリットには、次のようなことがあります。

  1. まとまった初期費用が必要
  2. ローンを完済するまでは自分の資産とはいえない
  3. さまざまなリスクがある

デメリット➀:まとまった初期費用が必要

不動産投資で起業する場合、不動産購入のためにある程度まとまった初期費用が必要です。

基本的には、金融機関から融資を受けて物件を購入しますが、それでも頭金や諸経費などの初期費用が自己資金で必要になります。

ローンを組む場合、頭金が不要な「フルローン」、頭金と諸経費まで不要な「オーバーローン」を組むという方法であれば、自己資金はほとんど必要ないものです。

しかし、上記のローンは借入額が高額になるため、毎月の返済の負担が大きくキャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。

金利自体も高く設定される傾向にあるため返済総額もより多くなってしまう点には注意が必要です。

また、自己資金がない状態で投資を始めてしまうと、万が一の場合に対応できなくなる可能性があります。

不動産投資では、急な設備の故障や損壊などに対する修繕費や空室時のローン返済などで家賃収入では賄えない支出が出てしまうことは珍しくありません。

物件を売却しようにも、売却にも費用が掛かってしまうものです。

これらの費用は自己資金から賄うため、自己資金がなければ対応できず、最悪の場合自己破産という可能性もあるでしょう。

初期費用やある程度の自己資金を蓄え不動産投資で起業することで、安心して運営できるようになるものです。

デメリット②:ローンを完済するまでは自分の資産とはいえない

ローンを組んで物件を購入する場合、物件の所有権はありますが、ローン返済中は物件に抵当権が設定されます。

抵当権とは、万が一、返済が滞った際債権者である金融機関が強制的に物件を売却してローン残債を回収する権利のことです。

また、抵当権が設定されている間は、自由に物件を売却もできません。

抵当権の抹消にはローンの完済が必要となるので、ローンを完済してはじめて物件の自分の資産と言えるのです。

デメリット③:さまざまなリスクがある

不動産投資での起業には、さまざまなリスクがつきものです。

主なリスクには次のようなものがあります。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 金利上昇リスク
  • 災害リスク
  • 事故リスク

賃貸経営するうえでは、空室や家賃滞納があれば収入を得られません。

また、ローンで物件を購入した場合は、金利が上昇してしまうと返済額が増えてしまうものです。

不動産という現物を所有するので、自然災害や家事、事故や自殺と言った災害リスクや事故シルクもゼロにできないリスクと言えます。

不動産投資で起業する場合は、これらのリスクを把握して対策することが大切です。

ただし、不動産投資に限らずリスクがゼロという事業はないものです。

どの事業にせよ何かしらのリスクを抱えています。

大切なのは、リスクを正しく恐れてしっかりと対策していくことと言えるでしょう。

副業で起業する場合の注意点

副業で起業する場合の注意点

不動産投資では、本業として起業する場合と副業として起業する場合があります。

サラリーマンなどは副業として起業するケースがほとんどです。

しかし、副業で起業する場合は、注意しなければ大きなトラブルに発展してしまう場合があります。

副業で起業する場合の注意点には、次のようなことがあります。

  1. 勤務先の副業規定について確認する
  2. 法人化すると利益がゼロでも税金が発生する
  3. すぎに独立するのはおすすめしない

その➀:勤務先の副業規定について確認する

副業として起業する場合、会社の副業規定を事前に確認する必要があります。

会社によっては、副業が規定によって禁止されている場合があるものです。

副業可の場合であっても、報告の義務や副業の職種などが限定されているケースもあるので注意しましょう。

特に、公務員の場合は原則副業禁止となり、違反すると懲戒免職になる可能性もあります。

ただし、不動産投資の場合は、相続で継いだ場合や投資規模によって副業禁止でも認められるケースもあるものです。

事前に会社の規定を確認したうえで、上司や人事に相談して副業するとトラブルになるのを避けられるでしょう。

副業不可の場合は、どうしても不動産投資したいのであれば確定申告時に住民税を普通徴収(自分での支払い)にするなど工夫することで会社にバレにくくできます。

しかし、絶対に会社にバレないわけではないため、規定で禁止されているなら不動産投資することはおすすめしません。

その②:法人化すると利益ゼロでも税金が発生する

法人化して不動産投資することで、税金を抑えることや経費計上の幅が広がるといったメリットがあります。

しかし、法人化にはデメリットもあるので注意しましょう。

法人化した場合、利益がゼロやマイナスであっても納税の義務が発生するというデメリットがあります。

個人事業主として不動産投資し赤字の場合は、税金は発生しません。

それに対し、法人の場合利益に対する法人税は発生しませんが、法人住民税は必ず発生するものです。

法人住民税は自治体によって額は異なりますが、東京都の場合は年7万円の納税が必要になります。(資本金1千万円以下・従業員50人以下の法人の場合)

また、法人を設立する際には、設立のための費用として30万円ほどかかるものです。

さらに、個人の不動産を法人で所有し直すための登録免許税や不動産所得税、税理士を雇用するための税理士報酬など、多くの費用が発生します。

法人化することで節税のメリットがある反面、タイミングを誤ると金銭的な負担が増える可能性があるので注意が必要です。

法人化する場合は、不動産投資の所得と税率・費用などを考慮して法人化のタイミングを考慮するようにしましょう。

その③:すぐに独立するのはおすすめしない

副業で不動産投資していると、独立することを検討する人もいるでしょう。

不動産投資での独立開業は、比較的低予算で始められ仕入れなどの必要がないことから独立しやすいと言われているものです。

しかし、すぐに独立するのではなく、しっかりと計画を立て準備したうえで独立を検討することをおすすめします。

副業として起業して不動産投資が成功していても、独立後も成功するとは限りません。

独立して成功するには、不動産業に関する知識や経験・ある程度の資金・人脈など多くのものを準備する必要があります。

まずは、副業で不動産投資しながら独立までをしっかり計画し、体制を整えたうえで独立を検討することが大切です。

まとめ

不動産投資での起業の方法やメリット・デメリット、注意点をお伝えしました。

起業方法には、個人事業主と法人化の2つの方法があり、一般的には個人事業主からスタートして規模の拡大に伴い法人化するケースが多いものです。

不動産投資の起業は、資格や免許も必要なく誰でも起業できますが、起業にはリスクや自己資金の準備などの考慮しなければならないデメリットもあります。

起業のメリット・デメリットを把握したうえで、起業の準備を入念に整えることで起業後も不動産投資で成功する確率が高まるでしょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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