不動産投資におけるマンション投資の種類とそれぞれのメリット・デメリットを解説！

不動産投資でマンションの投資ってどういった種類があるのでしょうか？メリット・デメリットも一緒に教えてください。

といった悩みにお答えします。

不動産投資に興味を持っていて、マンション投資を始めようと考えている人も多いのではないでしょうか。

マンション投資と一言にいっても色々な種類があり、それぞれメリットとデメリットがあります。

この記事ではそれぞれのマンション投資の特徴も含めて、詳しく説明しますので、不動産投資に興味のある人はぜひ参考にしてみてください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

マンション投資とは？

マンション投資とは人に貸して家賃収入を得るためのマンションのことです。

ここでは、マンション投資の仕組みや種類について見ていきましょう。

マンション投資の仕組み

マンション投資の仕組みで収入を得る方法は2つあります。

1つ目は投資用にマンションを購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得ることで利益を得る方法です。

マンション投資では一般的に物件購入時にローンを利用するため、その返済額や修繕費などの各種経費や所得税などの税金を差し引いた金額が手元に残ります。

管理会社に管理を委託することも可能で、不労所得のような形で中長期的に収入を得ていくことを目指すこともできます。

2つ目は物件購入時よりも高値で売却し、その差分で利益を得る方法です。

マンション投資では、これら、家賃収入と売却益のトータルで利益を得ることを目指せます。

不動産投資の仕組みについては、【不動産投資入門】不動産投資の仕組みやメリット・デメリット・リスクなど徹底解説で詳しく解説しています。

マンション投資の種類

次に、マンション投資の種類について見ていきましょう。

マンション投資の種類は大きく以下3種類に分けることが可能です。

それぞれ解説します。

ワンルームマンション投資

ワンルームマンションは単身の社会人や学生などをターゲットとしたマンションのことです。

投資としては、1室の利益が小さくなりやすいですが、駅近など立地のよいところにある物件を比較的手ごろな金額で購入できることが多いという特徴があります。

分譲マンション投資

分譲マンション投資とは分譲マンションの一室を購入して、賃し出すことで入居者から家賃収入を得る投資方法です。

マンション全体の運営については管理組合の決定に従いながら進めていきます。

投資目的だけではなく、自分自身で居住するために購入したものの、転勤などのために貸し出す場合などもあります。

1棟マンション投資

1棟マンション投資とはマンションを部屋単位ではなく1棟まとめて購入する投資です。

1棟購入することで複数の入居者から家賃収入を得ることが可能で、初期投資額は大きくなりやすいですが高いリターンを実現しやすいといえます。

物件の修繕は所有者が行っていかなければなりません。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ここでは、ワンルームマンション投資のメリットとデメリットについて説明します。

比較的始めやすい投資法ですので、人気がありますが、メリットと合わせて、デメリットを理解した上で本当に投資すべきか判断を進めていきましょう。

メリット①：低価格で始めやすい

ワンルームマンションは低価格で購入することが可能で、銀行から融資を受けられますので初期費用を抑えつつ不動産投資を始めることができます。

例えば中古のワンルームマンションだと数百万円～1000万円程度で購入できる物件もありますので、その中からできるだけ高く家賃が取れそうな物件を探すことがポイントです。

なお、都心で立地のよい新築ワンルームマンションだと、高い評価額を得やすく、合金融機関から購入金額の全額を融資してもらえる場合もあります。

メリット②：資産価値を保ちやすい

賃貸の需要が安定しているエリアの物件であれば、安定して入居者を確保でき、大幅な賃料の値下げ等も起こらず資産価値を保つことができます。

建物が古くなってきたからと言って、空室期間が長くなるわけではありませんので、長期に渡って安定した家賃収入を期待できることも大きな魅力です。

デメリット①：空室になると利益がゼロになる

ワンルームマンションは1部屋につき1組の入居者からしか家賃収入を得られませんので、その入居者が退去し、空室になると家賃収入がゼロになるため、利益がゼロになります。

金融機関から融資を受けてローン返済があれば、赤字になってしまうでしょう。

長く空室状態が続かないように、早期に手を打たなければなりません。

また、次の入居者が住み始める前には室内のクリーニングや場合によっては壁紙の張替などの諸費用がかかる点にも注意が必要です。

そのため入退去が繰り返されると諸費用が多く必要になり、経営上厳しくなります。

デメリット②：節税効果は小さい

マンション投資のメリットのひとつに高い節税効果がありますが、ワンルームマンションだとこの節税効果が小さくなりやすいという点がデメリットの2つめです。

これは、ワンルームマンションが比較的低価格で購入できるという点と、耐用年数の長いRC造であるという点が問題となります。

マンション投資で所得税や住民税の節税効果が高い理由の一つに、減価償却がありますが、購入価格を安くしやすく、耐用年数が長いことから、毎年の減価償却費が小さくなってしまいやすいのです。

分譲マンション投資のメリット・デメリット

次に分譲マンション投資のメリットとデメリットについて説明します。

メリット①：高い家賃を設定しやすい

分譲マンションは賃貸マンションに比べ、設備のグレードが高いことが多いため、高い家賃でも入居者を確保しやすい環境です。

例えばキッチンやお風呂などの水回りの設備も賃貸物件よりグレードが高いことが多いですし、エントランスのオートロックなどセキュリティ面なども充実している物件が多く見受けられます。

そのため分譲マンションは高い家賃を設定しやすいというメリットがあります。

ただし相場よりもかなり高めの家賃設定にすると長く入居者が確保できない可能性があるため、家賃設定は慎重に行いましょう。

メリット②：資産価値を保ちやすい

分譲マンションは大手のブランドマンションも多く、資産価値を保ちやすいです。

駅に近いなど立地条件の良い物件が多く、空室が出てもすぐに次の入居者がきまりやすい環境に魅力があります。

また入居者自身に「自分たちで住まいをより良くしていこう」という意識が高いことで、快適な住環境が保たれている場合がほとんどです。

そのため大手のブランドマンションであれば中長期に渡って家賃が値崩れする可能性は低く、最終的には購入時よりも高い金額で売却できる可能性が高まります。

デメリット①：空室になると利益がゼロになる

先程説明したワンルームマンションのデメリットと同様に1つの物件につき1組の家賃収入しか得られません。

そのため所有している物件が1つしかなく、その物件が空室になると家賃収入がゼロになり、利益がゼロになります。

分譲マンションではワンルームマンション以上に管理費や修繕積立費などの経費が多いため、赤字が大きくなる点にも注意が必要です。

デメリット②：管理組合を利用しなければならない

分譲マンションには管理組合が存在し、管理上の規約が細かく定められています。

何かトラブルが発生した際には、その管理規約に基づいて、管理組合を利用しなければなりません。

一般的には管理組合がマンションの維持管理を行う管理会社を選定し、管理業務を委託しています。

例えば水漏れや設備の修理などの場合にも管理組合を経由して対応を行っていくこととなり、通常の賃貸物件よりも対応に時間がかかってしまうこともあります。

自分の思い通りの管理を行う事はできず、場合によっては対応に遅れが出てクレームになってしまうことがあるかもしれません。

管理組合を利用しなければならず、管理に関する権限が限られており、意思決定をする際に他のオーナーの合意を得る必要があることなどがデメリットとなります。

1棟マンション投資のメリット・デメリット

最後に、1棟マンション投資のメリットとデメリットを説明します。

メリット①：リスク分散できる

1棟マンション投資は室数が多いため、空室が出ても他の部屋に入居者がいればある程度の家賃収入を確保することができ、リスクを分散することが可能です。

家賃収入がゼロになることはまずなく、多くの部屋を所有していることで毎月一定以上の家賃収入が見込めます。

また、ワンルームマンション投資や分譲マンション投資では自分が所有する室内でしか経営判断ができませんが、1棟マンション投資だと建物全体での判断を行うことができ、不動産オーナーとしての自由度が高まります。

例えば大規模修繕や設備の更新、管理会社の選定などを理事会やマンション管理会社に任せることなく、自分で適切な対応を判断することでリスクを分散させることが可能です。

不動産投資のリスクについては、不動産投資にはリスクがある？代表的な5つのリスクとそれぞれの対策を解説で詳しく解説しています。

メリット②：土地の価値は落ちにくい

マンションの資産価値は土地と建物の両方の価値によって決まります。

建物の価値は時間が経つとともに下落していきますが、土地の価値は時間が経過しただけでは下落しません。

ワンルームマンション投資や分譲マンション投資は土地の持ち分が少ないため、年数が経つごとに資産価値が下落していきやすいです。

一方、1棟マンションの価値は、時間が経過しても、少なくとも土地の価値だけは残ることになります。

メリット③：高い収益性を確保できる

「入居者のいる室数×賃料＝毎月の家賃収入」ですので、室数が多くなればなるほど、収益は高くなります。

物件によっては、1棟の建物で100室以上の居室があるケースもあります。

こうした、室数の多い物件を購入することができれば、一気に収入を伸ばすことができるでしょう。

デメリット①：初期費用が大きい

マンションの1棟を購入するにはかなり多額の初期費用が必要となり、最低でも数千万は必要で、億を超える場合も珍しくありません。

当然ながら金融機関で融資を受けて、購入する場合が多いですが、高額の融資は審査も厳しくなりますので、簡単には借入することはできません。

さらに自己資金で頭金を支払うことが必要になる場合や、融資を受けられない場合もあります。

ようやく融資を受けて購入できたとしても、初期費用が大きいため高額なローンの返済の負担があり、失敗したときのリスクが大きくなることに注意しましょう。

不動産投資の初期費用については、不動産投資の初期費用はどのくらいかかる？具体的な内容や安くする方法などご紹介で詳しく解説しています。

まとめ

不動産投資に興味を持っている人に向けて、マンション投資について説明してきました。

マンション投資にも「ワンルームマンション投資」や「分譲マンション投資」、「1棟マンション投資」など色々な種類があり、それぞれメリットとデメリットがあることを知っておくことは非常に重要です。

本記事を参考に、具体的にマンション投資を始めることを検討してみてはいかがでしょうか。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。