不動産投資

サラリーマンは不動産投資に向いている?向いている理由や具体的な始め方など解説

現在サラリーマンとして働いていて、不動産投資を始めようと思っているのですが、サラリーマンって向いていますか?

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 不動産投資がサラリーマンに向いている6つの理由
  • サラリーマンが不動産投資で失敗しやすい3つのパターン
  • サラリーマンが不動産投資を始めるにあたってやるべき3つのこと
  • サラリーマンが不動産投資を始める流れ

サラリーマンは毎月決まった収入があり、勤務年数に応じた昇給がある安定した働き方と考えられていました。

しかし、近年の経済情勢ではサラリーマンとして働いてもなかなか給与も上がらず、必ずしも安定していると言えない状況になり、将来に漠然とした不安を覚えている方も多いでしょう。

そのため不動産投資に興味を持つサラリーマンが増えています。

実はサラリーマンは不動産投資に向いているのです。

この記事では具体的に向いている理由や、どのようにすればサラリーマンが不動産投資を始められるか詳しく説明します。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

【初心者向け】不動産投資の始め方!7つのステップで徹底解説!

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不動産投資がサラリーマンに向いている6つの理由

不動産投資がサラリーマンに向いている6つの理由

まずは不動産投資がサラリーマンに向いている理由を6つ紹介します。

具体的には以下の内容です。

  1. 融資を受けやすい
  2. 損益通算で節税効果を期待できる
  3. 運営を管理会社に任せることができる
  4. 将来の年金としての効果を期待できる
  5. 生命保険代わりにできる
  6. インフレに強い

それぞれ詳しくみていきましょう。

その①:融資を受けやすい

不動産投資がサラリーマンに向いている理由の1つ目は融資を受けやすいことです。

サラリーマンは勤務先から安定した給料を貰っているため、金融機関から融資を受けやすい雇用形態です。

金融機関は融資審査の際に個人の年収や勤務先、勤続年数などを確認します。

その際に勤務先の経営状況を合わせて確認しますので、勤務先が上場企業や大企業であれば高い評価になりますが、中小企業でさらに経営的に不安定な企業の場合は融資を受けられない場合もあるため、注意が必要です。

もしも金融機関から融資を受けられれば、自己資金が少なくても融資金を利用して不動産投資を行うことが可能なため、投資を始めやすくなります。

その②:損益通算で節税効果を期待できる

サラリーマンが不動産投資に取り組むことで、所得税の損益通算で節税効果を期待できます。

つまり、サラリーマンの給与収入から不動産投資での赤字分を差し引いて所得金額とすることができ、支払う税金が減ることで節税になります。

例えば、給与年収600万円のサラリーマンが不動産投資を行っている場合に、経費が家賃収入を上回り100万円の赤字が発生したとしましょう。

その場合に所得金額は600万円-100万円=500万円と計算されるため、節税効果が期待できます。

ただし、不動産投資が赤字になってしまっている点には注意が必要です。

その③:運営を管理会社に任せることができる

不動産投資では運営を管理会社に任せることが可能です。

不動産を取得すればその後の運営を「自分で行うか、管理会社に任せるか」判断します。

運営を管理会社に任せてしまえば、入居者からの家賃回収や物件の管理などを自分で行う必要が無いため、本業を持ち多忙なサラリーマンでも問題ありません。

ただし毎月の管理費を支払う必要がありますので、管理会社への委託を検討している場合はキャッシュフローが悪くなりすぎないように注意が必要です。

実際には多くの人が運営を管理会社に任せていますので、資金計画の段階で管理費についても予算に組み込んでおきましょう。

その④:将来の年金としての効果を期待できる

不動産投資は年金としての効果を期待することが可能です。

サラリーマンとして安定した収入がある現役世代の間に、不動産投資ローンを全て返済することで、その後の家賃収入は年金のような効果を発揮することができます。

例えば定年退職後に給与収入がなくなったとしても、ローンの支払いを終えていれば、毎月の家賃収入を元に安定した生活を送ることが可能です。

その⑤:生命保険代わりにできる

不動産投資に取り組むことで、生命保険代わりの効果を期待することが可能です。

不動産投資ローンには団体信用生命保険が付随しており、借入をした人が万が一死亡した場合は不動産投資ローンの残債がゼロになります。

そして残された家族に不動産を財産として残すことができ、家族は残された不動産から家賃収入を得ることが可能です。

そのため不動産投資が生命保険の代わりになりうるのです。

その⑥:インフレに強い

不動産投資のような実物資産はインフレに強いとされています。

インフレ時には物価が上昇し、現金の価値は下がってしまいますが、不動産は実物資産であるため、物価と同様に価値が上昇します。

そのため現金での給与収入だけでやっていくのと比べると、不動産を所有しておく方が長期的に安定した資産運用が可能です。

つまり不動産投資をしておくことで将来のインフレへの備えになります。

サラリーマンが不動産投資で失敗しやすい3つのパターン

サラリーマンが不動産投資で失敗しやすい3つのパターン

次にサラリーマンが不動産投資で失敗しやすいパターンについて説明します。

特に以下で紹介する3つのパターンに注意しましょう。

  1. 営業に言われるがまま購入してしまう
  2. 損益通算目的で購入してしまう
  3. 単に利回りだけで判断してしまう

その①:営業に言われるがまま購入してしまう

営業に言われるがまま購入してしまうことで、失敗してしまうケースが少なくありません。

不動産投資を始めたばかりのサラリーマン投資家が経験豊富な不動産営業のトークに乗せられ、勧められた物件を購入してしまうことは多くあります。

営業にいわれるがままに、収益性が低くキャッシュフローがマイナスの物件を購入してしまうのです。

冷静に考えれば、家賃収入から経費と銀行への返済額を差し引くと赤字になるような物件は買わないはずです。

経験豊富な営業に物件を勧められると、魅力的な物件に感じるかもしれませんが、少し落ち着いて検討した上で購入するかどうか判断しましょう。

その②:損益通算目的で購入してしまう

サラリーマンが不動産投資に取り組むことで損益通算できますが、損益通算目的で購入するのは失敗のもとです。

実際に、不動産所得がマイナスになれば給与所得から還付を受けることができますが、そもそも不動産投資におけるキャッシュフローが赤字ということであり、運営がうまくいっていません。

例えば、以下の状況ではほとんど節税効果を発揮することができません。

  • 年収1200円以下のサラリーマン
  • 新築もしくは築浅のワンルームマンションに投資している

つまりキャッシュフローがマイナスの物件を購入しても良いことがありませんので、損益通算目的で購入することは避けた方が良いでしょう。

その③:単に利回りだけで判断してしまう

不動産投資で取得物件を選ぶときは利回りが判断基準となりますが、利回りだけで選ぶと失敗してしまいやすいです。

利回りが高い物件は良い物件だと思ってしまいがちですが、注意が必要です。

築古物件の方は新築物件に比べ利回りが高く魅力的な物件に感じられますが、築古物件は修繕費などの経費が思った以上に必要となり、利益が残らない場合もあります。

しっかりと物件の良し悪しが見極められるようになってから取り組んだ方が良いかもしれません。

特別なルートでも無い限り初心者のサラリーマン投資家にお得な物件情報が回ってくることはほとんどありません。

他にも利回りが高く魅力的に感じられる物件と出会うことがあると思いますが、「先輩投資家が手を出さなかった理由は何だろう、何か理由があるはず」と考えてみましょう。

物件の利回りだけで判断しないよう総合的に検討することが重要です。

サラリーマンが不動産投資を始めるにあたってやるべき3つのこと

サラリーマンが不動産投資を始めるにあたってやるべき3つのこと

サラリーマンが不動産投資を始めるにあたってやるべきことについて紹介します。

特に以下の3つのポイントを押さえることをおすすめします。

  1. 金融機関と信頼関係を結ぶ
  2. 不動産会社と信頼関係を結ぶ
  3. とにかく多くの物件を実際に見学する

その①:金融機関と信頼関係を結ぶ

まずは金融機関と信頼関係を結ぶことを意識しましょう。

不動産投資を行う際に、不動産投資ローンを活用し融資が受けられれば投資できる物件の対象が多くなります。

金融機関から信頼を得るためには、個人の属性(年収や勤務先、勤続年数)や貯蓄があることを伝えた上で、良い物件があれば購入する意思があることを伝えておきましょう。

融資が受けられなければ、自己資金のみで投資を行わなければなりません。

金融機関から信頼が得られれば、2件目や3件目の物件購入の際にも融資を受けやすくなります。

その②:不動産会社と信頼関係を結ぶ

不動産会社と信頼関係を結ぶことも大切なことです。

不動産投資をする際にどの不動産会社と付き合うのかがとても重要です。

不動産会社は投資のパートナーとなり、現在の市場動向などの情報提供や希望に沿った不動産の紹介などをしてくれます。

また物件を購入する際には売主との間に入って様々な調整を行い、取引のサポートをしてくれる存在です。

複数の不動産会社とやり取りをする中で、誠実さが伝わってくるような担当者がいる不動産会社と付き合うことをお勧めします。

ある程度の規模がある不動産会社だとより安心です。

良い物件があれば購入することを伝えた上で、信頼関係を構築していきましょう。

その③:とにかく多くの物件を実際に見学する

最後はとにかく多くの物件を実際に見学すること。

書籍で勉強したり、セミナーに行って勉強することも大切ですが、一番重要なことは実際に物件に足を運ぶことです。

現地に行くことで、資料からでは知りえない貴重な情報が手に入ります。

例えば現地の生活環境(匂いや日当たり)、周辺環境、近隣の雰囲気、実際の建物の劣化具合など、直接自分の目で確認することができます。

そのうえで継続的に入居者が確保できそうか色々な方面から判断してみましょう。

多くの物件を見学することで物件を見る目が肥えていくことでしょう。

サラリーマンが不動産投資を始める流れ

サラリーマンが不動産投資を始める流れ

不動産投資を始める流れはシンプルで以下のような流れです。

  1. 不動産会社に問い合わせをする
  2. 内覧する
  3. ローンの事前審査を受ける
  4. 売買契約を結ぶ
  5. ローンの本審査を受ける
  6. 決済~引き渡し

それでは具体的に説明します。

手順①:不動産会社に問い合わせをする

不動産投資を始める流れは、まず不動産会社に問い合わせをすることから始めましょう。

ポータルサイトなどで一度簡単に物件情報を見たうえで、近隣エリアにどのような投資用の不動産があるのか、不動産会社に問い合わせを入れることが重要です。

先程も説明したように、営業の言いなりにならないよう最低限の知識を身に付けておくことをおすすめします。

いくつかの不動産会社に問い合わせをして、希望条件に合う物件をいくつかリストアップしてみましょう。

手順②:内覧する

次は物件を内覧しましょう。

購入を検討する物件は主に中古物件になると思いますが、中古物件は実際に内覧してみないとどの程度の補修や設備が必要なのか分かりません。

また劣化具合によっては大規模修繕が必要な場合もありますので、購入してから想定外の経費が掛かることがないように、共用部なども含め、細かな点まで確認しておきましょう。

仮に割高な金額で売りに出ている物件でもリフォームなど綺麗に終わっている物件であれば、購入後にリフォーム費用を自ら手出しすることを考えると結果的に割安だった、という場合もありますので、必ず物件を内覧し状況を確認しましょう。

手順③:ローンの事前審査を受ける

審査を受けるためには購入希望の物件資料を提出する必要がありますので、購入希望の物件が固まってから審査の申し込みを行う流れになります。

金融機関にて審査の申し込みを行うと、以下の項目を中心に融資が可能か審査されます。

  • 個人の属性(年収や勤務先、勤続年数、年齢、貯蓄)
  • 個人信用情報(過去のローン返済に遅れなど無いか)
  • 購入希望の物件の担保評価(利益が得られそうな物件か)

なお金融機関によって評価の仕方も異なりますので、「A社は融資承認が出たけど、B社はダメだった」ということもありますので、必ず複数の金融機関にて事前審査を受けてみましょう。

手順④:売買契約を結ぶ

物件の所有者と不動産の売買契約を結びます。

一般的には物件を紹介してくれた不動産会社が仲介業者として所有者と購入者の間に入り、契約がスムーズにいくように調整を行います。

仲介する不動産会社には不動産売買契約の前に契約内容や物件について重要事項説明を行う義務がありますので、重要事項説明を受けて事前に打ち合わせをした内容と異なる点や、聞いていなかった点はないか確認した上で、契約書に捺印をしましょう。

手順⑤:ローンの本審査を受ける

事前審査で承認を受けた金融機関にて不動産投資ローンの本審査を受けます。

本審査では不動産売買契約書を提出しなければなりませんので、売買契約が終わったあと金融機関で本審査を受ける流れになります。

ちなみに事前審査で承認を得ていれば、本審査で断られることはほとんどありませんので、安心してください。

ただし、事前審査の承認後に以下の事があると、本審査で承認されない場合がありますので、注意が必要です。

  • 他ローンの支払いが遅れている、もしくは滞納している
  • 勤務先を退職した、転職した
  • 購入予定の物件が変わっている

手順⑥:決済~引き渡し

最後に決済~引き渡しです。

金融機関から融資金の入金が確認でき次第、建物代金の支払い、不動産会社や司法書士などへ手数料の支払いを終えれば、後はカギや関係書類を受け取り無事に引き渡しとなります。

手続きが完了した後には登記簿謄本にて所有者の名義が変更されているか確認することも重要です。

その後は不動産オーナーとして満室経営を目指して、運営を行っていきましょう。

まとめ

この記事ではサラリーマンが不動産投資に向いている理由や、どのようにすればサラリーマンが不動産投資を始められるか詳しく説明しました。

サラリーマンは安定した収入があり、融資を受けられやすい雇用形態で不動産投資を始めやすい状況です。

将来を見据えた運用を検討されている方はぜひ早いうちに不動産投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

当然ながら投資にはメリットがあればリスクもありますので、本記事や本サイトを参考にしながら取り組んでみることをおすすめします。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

【初心者向け】不動産投資の始め方!7つのステップで徹底解説!

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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