不動産投資

不動産投資を始めるのに必要な元手はどのくらい?フルローンのメリット・デメリットと合わせて解説

不動産投資を始めようと思っているのですが、元手ってどのくらい必要なのでしょうか?あと、元手が少ない人におすすめの不動産投資があったら教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 不動産投資を始めるのに必要な元手はいくら?
  • フルローンで不動産投資を始めるメリット
  • フルローンで不動産投資を始めるデメリット
  • 元手が少ない人におすすめの不動産投資法

不動産投資に興味はあるけど、どのくらいの元手が必要なのか不安でなかなか不動産投資を始められない、という方も多いでしょう。

そのため、本記事では、不動産投資を始めるにはどのくらいの元手が必要なのか、また、元手が少なくても始められる不動産投資について紹介します。

合わせて、全額融資を受けるフルローンのメリットやデメリットを解説しますので、不動産投資を始める際の資金面に不安を関している方はぜひ本記事を参考になさってみてください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

【初心者向け】不動産投資の始め方!7つのステップで徹底解説!

続きを見る

不動産投資を始めるのに必要な元手はいくら?

不動産投資を始めるのに必要な元手はいくら?

不動産投資を始めるのにどのくらいの元手が必要なのでしょうか。

不動産投資は投資用物件を購入するため、高額な資金が必要だと考えている人が多いかもしれません。

しかし、金融機関から融資を受けることで、必要な元手を抑えることができます。

それでは、不動産投資を始めるのに必要な元手の相場など詳しくみていきましょう。

物件価格の2~3割が相場

金融機関にてアパートローンを組む場合には、物件価格の2~3割が元手の相場となります。

物件価格の2~3割というのはおおよそ頭金と諸経費の合計金額になると考えておきましょう。

物件購入時に支払う頭金の目安は一般的に物件価格の1~2割、それに加えて必要な諸経費の目安は物件価格の約1割と言われています。

具体的な諸経費は下記の通りです。

  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 登記費用
  • ローン保証料
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 火災保険料(地震保険料)

しかし物件の購入時にすべての自己資金を使ってしまうと、その後の生活資金や不動産オーナーとしてトラブルに対応する際に資金がないという状況に陥ってしまいますので、注意が必要です。

そのため頭金と諸経費に加えて、リスクに備えるための自己資金を準備しておくと安心でしょう。

物件によってはフルローンも可能?

アパートローンは最近は融資条件が厳しくなっていますが、今でも、立地がよく、新築物件であるなど、条件次第ではフルローンが可能な場合もあります。

フルローンとは頭金0円で物件価格の全額ローンを組むという事です。

ただし、諸経費分は自己資金もしくは別ローンで資金の準備を行うことになります。

金融機関は担保価値を重要視するので、新築物件で立地が良いワンルームマンションなどであれば、フルローンを組める可能性が高くなります。

また新築物件は最新の法令に基づいて建築されており、建築物の評価がしやすいため、金融機関にとっても融資しやすい物件と言えるでしょう。

また新築物件は期間も長期で融資を受けやすくなるため、フルローンで長期の融資を受けたいと考えている人は新築物件を検討してみましょう。

実際には「借主の年収・貯蓄額」や「勤務先や勤続年数」など個人の属性によっても融資条件が異なります。

また、ここ数年は融資条件が厳しくなってきていることもありますので、金融機関としっかりと打ち合わせをしながら進めることが重要です。

フルローンで不動産投資を始めるメリット

フルローンで不動産投資を始めるメリット

次にフルローンで不動産投資を始めることの大きなメリットを3つ紹介します。

具体的には下記の3つのメリットを詳しく見ていきましょう。

  1. 高いレバレッジ効果
  2. 準備期間を短くできる
  3. 手元に資金を残せる

メリット①:高いレバレッジ効果

フルローンを組むことができれば、元手が少額でも高いレバレッジ効果を得ることができます。

そもそもレバレッジ効果とは、投資用物件を購入する際の自己資金を最小限に抑えて、可能な限り金融機関から融資を受けることで、少ない元手から多くの家賃収入を目指す方法です。

具体的な事例でみていきましょう。

 レバレッジ効果無しの場合

自己資金1000万円+融資額0円で1000万円の物件を購入し、年間で家賃収入60万円を得ているとします。

 レバレッジ効果有りの場合

自己資金1000万円+融資額3000万円で4000万円の物件を購入し、年間で家賃収入240万円を得て、年間のローン返済額90万円を差し引き、収益は150万円となります。

上記のように、元手が同額でも、レバレッジ効果を得ることで90万円もの収益差がつきました。

金融機関から融資を受けて、自己資金を最小限に抑え、レバレッジ効果を高めることにより多くの収益を得ることができます。

メリット②:準備期間を短くできる

フルローンで融資を受けることができれば、元手を貯めるまでの期間を省略することが可能です。

物件価格の2~3割の自己資金を貯めようと考えると、かなりの期間を要します。

例えば、今の仕事に加えて、副業を行うことで収入を増やし、自己資金分の貯蓄を行うことができる人は少ないのではないでしょうか。

少なくとも、今の収入から数百万円分の自己資金分を捻出しなければなりません。

仮に月5万円ずつ貯蓄を行えたとしても、300万円の自己資金を作るために約5年が必要です。

フルローンで融資を受けることができれば、この準備期間を短縮し、不動産投資を始めることができるでしょう。

メリット③:手元に資金を残せる

フルローンを組めば諸費用分以外に自己資金を使わずに済みますので、手元に自己資金を残すことができます。

手元に自己資金があれば、自然災害や家賃滞納などの急なトラブルにも対応することができます。

また、入居者の退去があれば、クリーニング費用や補修費用の支払いが発生するため、手元に資金が必要になるでしょう。

もしも、入居者の家賃滞納により、家賃収入が一時的になくなっても、自己資金があれば、ローンを返済していくことが可能です。

手元に資金を残しておくことで、不動産オーナーとして、安定した不動産経営を行うことが可能になります。

フルローンで不動産投資を始めるデメリット

フルローンで不動産投資を始めるデメリット

フルローンで不動産投資を始めることにはメリットだけではなく、デメリットもあります。

下記の3つのデメリットについてみていきましょう。

  1. ローン返済額が高くなる
  2. 金利が高くなることもある
  3. 総返済額が大きくなる

デメリット①:ローン返済額が高くなる

フルローンでローンを組むと、金融機関からの借入額が増えるため、毎月のローン返済額が高くなります。

金融機関へのローン返済額は元本に金利分を上乗せした額となるため、借入額が大きくなることで収支が悪化し、手元の資金に余裕がなくなる心配があります。

つまり、それなりに利回りが高い物件でなければキャッシュフローがマイナスになってしまう可能性がありますので、注意が必要です。

デメリット②:金利が高くなることもある

フルローンを組むと、債務不履行のリスクが高くなると金融機関に判断され、金融機関によっては金利を高く設定している場合もあります。

不動産は高額なため、金利が少し高いだけでも利息額に大きな影響があります。

利息額が大きくなると利回りが減少してしまうため、注意が必要です。

デメリット③:総返済額が大きくなる

フルローンを組むために借入額が大きくなるほど、返済額と合わせて利息額が大きくなり、結果として総返済額が大きくなってしまいます。

手元資金に余裕がないと、急なトラブルなどに対応できない可能性がありますので、リスクに備える費用としてローン返済額の半年分程度の自己資金は確保しておくと安心です。

融資の返済ができなくなると、金融機関から一括返済を求められることがありますので、資金繰りには充分に注意しましょう。

元手が少ない人におすすめの不動産投資法

元手が少ない人におすすめの不動産投資法

元手が少ない人におすすめの不動産投資法を紹介します。

最初から大きな投資を行い、失敗すると取り返しがつきませんので、元手が少なくてもできる投資をおすすめします。

少ない元手で経験を積めることを考えると、初心者にもおすすめです。

下記の4つの方法について、詳しくみていきましょう。

  1. ワンルームマンション
  2. 築古物件
  3. 地方物件
  4. 競売物件

その①:ワンルームマンション

投資を始めるにあたってマンション一棟を最初に購入することは、初心者には難しい事でしょう。

そのため、まずはマンションの一室だけに投資できる区分マンションであり、かつ価格を抑えやすいワンルームマンション投資がおすすめです。

中古のワンルームマンション物件であれば数百万円から投資を始めることも可能です。

自己資金が少額でも融資を受けやすく、毎月の返済額も低く抑えられるため、資金的にも精神的にもリスクが低いと考えられます。

ただし、入居者が退去してしまうと家賃収入が0円になってしまう点に注意が必要です。

またワンルームマンションを利用する人は会社や学校への通いやすさを重視する場合が多いですので、立地条件が良くないと入居者が入らない可能性が高い点も理解しておきましょう。

その②:築古物件

築古物件は建物の価値が低下しているため安く購入でき、高い利回りを期待できるでしょう。

法定耐用年数を超えた物件が多く、細目に物件を調べていると、土地代相当額で販売されているような掘り出し物が見つかる可能性もあります。

ただし、購入後の修繕費用が高額になりすぎないように物件を見定める必要がありますので、不動産会社やリフォーム会社と相談をしながら検討を進めることをおすすめします。

築古物件のほとんどが老朽化した物件ですので、そのままの状態では借り手がなかなか見つからないでしょう。

その場合には、まずリフォームを施して付加価値を高めてから貸し出すことになりますので、必要なリフォーム費用の予算を組んでおきましょう。

その際には顧客のニーズに合ったリフォームを行う事、安くリフォームを行う事などがポイントとなります。

築古物件でもある程度の家賃で貸すことができれば、家賃の低下割合は低いですので、高い利回りを確保することができます。

その③:地方物件

都心に比べ安い価格で物件を購入することができる地方物件もおすすめです。

都心では買えないような規模の物件でも地方であれば手が届く可能性があります。

低価格なため、フルローンで購入しても、ローンの返済など余裕のある状態で運用することが可能かもしれません。

例えば、親から地元の物件を相続したが、自分たちは都心で生活をしており、地元の物件は必要ないため、安くても良いから早く売却したい、というようなケースもあります。

その場合はかなりの好条件で売りに出ることとなるでしょう。

ただし、地方物件では以下のデメリットも理解しておきましょう。

  • 人口が少ないため、空室になる可能性が高い
  • 近隣に空いた土地があれば、競合物件が建つ可能性がある

条件の良い物件であるように感じても、土地勘のない地域の物件購入はリスクが高いため注意が必要です。

情報収集は時間を掛けて行い、人気の一等地で好条件の物件をまずは検討してみましょう。

その④:競売物件

一般の相場価格より安く購入できる競売物件もおすすめです。

競売物件とは債務が返済できなくなった所有者の物件が裁判所から差し押さえられ、競売にかけられている状態の物件になります。

競売は通常とは異なる経緯が有りますが、物件自体は通常の中古物件と同様と考えてよいでしょう。

また競売物件の入札には基本的に誰でも参加できます。

ただし、下記に挙げるように、リスクが多い点には注意が必要です。

  • 現入居者が立ち退かない
  • ライバルとなる同業者やベテラン投資家も参加している
  • 期日までに代金納付が必要となる

債務が返済できなくなった所有者の物件ですので、様々な事情があり、特殊な投資物件ではありますが、良い物件を買うことができれば、しっかりと利益を出すことができるでしょう。

まとめ

本記事では、不動産投資を始めるにはどのくらいの元手が必要なのか、また、元手が少なくても始められる不動産投資について紹介しました。

多くの自己資金が無いと不動産投資は始められないと考えている人が多いですが、実際にはフルローンを利用し、少額の元手が投資を始める人もいます。

そこで、金融機関から全額融資を受けるフルローンのメリットやデメリットを解説しました。

レバレッジ効果を高めたフルローンでの不動産投資は少ない元手で高い収益を目指すことが可能ですが、一方で返済額が大きくなってしまうなどのデメリットもありますので、初心者は余裕を持った投資を行うことが重要です。

まずは収支シミュレーションを元にしっかりと資金計画を組んでみましょう。

少ない元手で安定した不動産投資ができるように本記事を参考になさってみてください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

【初心者向け】不動産投資の始め方!7つのステップで徹底解説!

続きを見る

マンションの売却や買取なら不動産情報サイトMANSION COLLECTのTOPへ戻る

この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

-不動産投資