不動産投資を始めるのにベストなタイミングとは？5つのタイミングをご紹介！

不動産投資を始めようと思うのですが、タイミングっていつがいいのでしょうか？ベストなタイミングがあれば教えてください。

といった悩みにお答えします。

不動産投資を始めたいと思っているが、タイミングはいつがいいのかわからず、最初の一歩が踏み出せずに躊躇している人が多いと聞きます。

人によってそれぞれ不動産投資を始めるのに適したタイミングがありますので、そのタイミングを逃してしまって後悔することが無いように注意しましょう。

本記事では不動産投資を始めるのに適した5つのタイミングを紹介しますので、ぜひ参考になさってみてください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

不動産投資を始めるのに適したタイミング①：不動産の相場が安くなっているとき

不動産の相場が安くなっている時は投資用物件も安く購入できる可能性が高く、不動産投資を始めるのに適したタイミングです。

相場により物件価格が安くなったり高くなったりすることを理解しておきましょう。

それでは詳しく説明します。

同じ不動産でも市場により安くなったり高くなったりする

周辺の再開発の情報や、需要と供給の関係により、相場は安くなったり高くなったり変動します。

そのため安い価格で購入した上で、高い価格で貸したり、売却したりできれば、その分多くの利益を確保することが可能です。

例えば、再開発に関わるエリアで今後不動産価格が値上がりしそうな場合も投資物件を購入するのにおすすめのタイミングでしょう。

しかし、不動産価格が上がりきったタイミングで物件を購入しても、投資で利益を出すことは難しくなります。

同じ不動産でもタイミング次第で相場が安い時期と高い時期がありますので、しっかりとタイミングを見極めることが大切です。

公示地価など参考にしよう

不動産の相場を調べる際に参考となるのが「公示地価」と「基準地価」などです。

公示地価は国土交通省が発表する土地売買の目安となる価格のことで、基準地価は各都道府県が同様に発表する指標となります。

公示地価と基準地価は発表する機関が異なりますが、実質的には同じような指標です。

土地の基準となる正常な価格、つまり早期に売却したいなどの特殊な状況が無い売買時に成立する適正価格のことです。

なお、実際に取引された金額は実勢価格と呼ばれ、公示地価は実勢価格と同程度で定めることとされています。

このことから、公示地価や基準地価で算出される価格は、概ね実勢価格と同じものと考えてよいといえるでしょう。

不動産投資を始めるのに適したタイミング②：自己資金に余裕があるとき

また、不動産投資を始めても自己資金が少ないと、経営が不安定になりやすいため、自己資金に余裕があるときが不動産投資を始めるのに適したタイミングです。

自己資金に余裕があるときのメリットは下記の通りです。

それでは詳しく見ていきましょう。

融資を受けやすくなる

不動産投資を始めるにあたって、アパートローンを活用することは一般的で、最も重要なことは、「金融機関から融資を受けられるかどうか」ということです。

金融機関でアパートローンの融資審査を受ける際には自己資金がどのくらいあるのか確認されますので、その際に自己資金があれば不動産投資に向けた計画性や金銭感覚を評価され、融資を受けやすくなります。

まとまった自己資金があることで、金融機関がよりよい条件で融資をしてくれる可能性もあるでしょう。

不動産投資の融資については、不動産投資で融資を受ける際のメリットや注意点・始めるまでの流れなど解説で詳しく解説しています。

自己資金を入れることでキャッシュフローがよくなる

ある程度の頭金を自己資金で入れることにより、アパートローンの借入額を少なくすることでローン返済額が安くなり、キャッシュフローがよくなります。

月々のローン返済額が抑えられていると、もしも融資金利が上昇し、それに伴い返済額が高くなってしまっても対応できる可能性が高いでしょう。

自己資金を入れることにより、安定したキャッシュフローを維持することができます。

不動産投資のキャッシュフローについては、不動産投資でキャッシュフローが重要な理由とは？重視するメリットなど解説で詳しく解説しています。

急な出費に対応できる

オーナーとして不動産経営を行っていると、急な出費が必要な場合があります。

初心者のうちは、いつ大きな出費が出るか分からず、急に支払いをしなければならないケースが出てくるかもしれません。

税金の支払いや入退去に伴う補修・クリーニング費用や経年劣化に伴う修繕など、急な出費のときも自己資金があれば安心して対応することができます。

不動産投資を始めるのに適したタイミング③：いいパートナーと出会えたとき

不動産投資を行っていくうえでとても重要なことは「いいパートナーと出会えるかどうか」です。

不動産経営をする上で、様々な企業と仕事を行っていきますが、特に関係性が大切なパートナーを下記にて紹介します。

それでは詳しく見ていきましょう。

信頼できる不動産会社

不動産投資で成功できるかどうかは物件選びがとても大切です。

だからこそ、物件を紹介してくれる不動産会社とはいい関係を構築することをおすすめします。

ただし、目の前の契約欲しさで物件を紹介するような不動産会社とは決して付き合わず、顧客のデメリットになりそうな情報も含めて、きちんと伝えてくれて、中長期的な目線で物件を紹介してくれるような信頼できる不動産会社と付き合うことが重要です。

信頼できる不動産会社が良い物件を紹介してくれた時は、一つのタイミングとなるでしょう。

良い条件で融資してくれる金融機関

アパートローンは事業性の融資ですので、物件の立地や構造、築年数によって、金融機関の融資条件も変わってきます。

また「個人の属性」によっても融資条件が異なるため注意が必要です。

ちなみに個人の属性とは下記のようなことをいいます。

金融機関では、このような「個人の属性」と「物件の収益性」を総合的に審査し、融資の条件を決定します。

そのため、例えば、物件の収益性は高くても、転職して間も無い状況であれば個人の属性が低くなりますので、金融機関から良い条件で融資を受けることは難しいでしょう。

だからこそ、金融機関から良い条件で融資を受けられるタイミングは投資を始めるタイミングの一つだと言えます。

また、健康上の問題があると、ローンの審査が通らない場合もありますので、注意しておきましょう。

安心して任せられる管理会社

不動産経営をしていく上で管理会社選びが不動産投資成功のカギを握っています。

不動産オーナーの多くは管理会社に物件の管理を委託しており、特にサラリーマンなど本業を持つオーナーは管理を委託することで本業と両立することが可能です。

ちなみに不動産投資で必要な管理業務は下記のような項目になります。

管理業務は多岐に渡りますので、管理会社に委託することで負担を軽減することができます。

そのため、管理が疎かになると空室が埋まりにくく、入居者のクレームが増えて退去が増えるなどの問題が起き、結果的にはキャッシュフローが悪化していくため注意しましょう。

安心して任せられる管理会社を選ぶポイントは管理実績が豊富で担当者に連絡が付きやすいことなどです。

細目に連絡を取り合い、安心し任せられる管理会社と出会えた時は不動産投資を始めるタイミングになるでしょう。

不動産投資を始めるのに適したタイミング④：優良物件をみつけたとき

不動産投資をする上で、収益を生むことができる優良な物件をみつけられるかどうかはとても重要なことです。

様々な情報ネットワークを構築し、優良物件をみつけたときは不動産投資を始めるタイミングでしょう。

優良物件をみつけるためのポイントを2つ紹介します。

それでは詳しくみていきましょう。

定期的にセミナーに参加するなど情報を集める

投資初心者向けに様々なテーマでセミナーが開催されています。

不動産会社や賃貸管理会社が主催するセミナーでは、プロの視点での物件の選び方やポイントを教えてくれたり、具体的な物件情報を提供してくれたりするセミナーも開催されています。

信頼できそうな会社が主催するセミナーには定期的に参加して、積極的に物件情報を集めてみましょう。

その後長く付き合っていけそうな会社を見極めるつもりでセミナーに参加することがおすすめです。

不動産会社の担当者と仲良くなっておく

優良な物件情報を得るためには、不動産会社の担当者と仲良くなっておくことが重要です。

不動産会社の担当者はいい条件の物件情報が入ると、チラシやインターネットなどの広告媒体に掲載する前に、関係が深い特別な顧客に優先的に物件情報を提供します。

関係性のある顧客に紹介した上で契約が決まらなければ、各種広告媒体に物件情報を掲載しますので、不動産会社と関係性がない投資家は、このタイミングで物件情報をようやく入手することができます。

不動産会社の担当者と信頼関係を構築し、実際にいい物件があれば購入する意思があることを伝えておけば、特別な物件情報を紹介してもらえる可能性が高くなるでしょう。

不動産投資を始めるのに適したタイミング⑤：できるだけ若いとき

不動産投資を始める際に年齢は関係ありません。

しかし、不動産投資でより多くの資産形成を考えている人は、できるだけ若いときに投資を始めることをおすすめします。

しかし、年齢が若すぎると「自己資金が確保できていない」、「勤続年数や年収の面で属性が低い」、などの理由で金融機関からの借り入れが厳しいこともあります。

貯蓄や収入が安定してくる30代や40代が不動産投資を始めるちょうど良いタイミングかもしれません。

若いうちに投資を始めるメリットは下記の通りです。

それでは具体的にみていきましょう。

返済期間を長くとりやすい

若いうちに投資を始めるとアパートローンの返済期間を長くとることができます。

返済期間を長くとることができれば、毎月の返済額が少なくてすむため、キャッシュフローが安定しやすくなります。

しかし、返済期間が長くなると、支払う金利額も大きくなるため、総返済額が高くなってしまう点に注意が必要です。

計画的に繰り上げ返済を活用し、総返済額を減らすための努力を合わせて行いましょう。

一方で、返済期間を短くするために、支払可能なギリギリの金額で返済金額を設定する方もいますが、急な出費などで支払いが厳しくなりローン返済が滞ると、金融機関からの信頼を失ってします。

そのため、返済期間を長く確保したうえで、可能な限り繰り上げ返済を組み込んでいく方法がおすすめです。

資産形成できる期間が長い

若いときに投資を始めると、資産形成するための時間的な余裕を確保できる点は大きなメリットです。

不動産投資を行うことで長期的な家賃収入を得ることが可能であり、不動産を所有してからの期間が長ければ長いほど多くの収益を得ることができます。

例えば、30歳で35年のアパートローンを組んでも、65歳には完済できる計算です。

35年間は毎月家賃収入を得ながらローン返済を行い、ローン完済後には物件を売却してまとまった資金を手にすることも可能です。

またローン完済後にも物件を所有し続ければ、毎月のローン返済に充てていた資金分も余裕がでますので、よりキャッシュフローが安定するでしょう。

資産形成できる期間が長いことで、収益を増やすことができる可能性も高まりますし、早くローンの返済が終わることで「売却」という選択肢を増やすこともできます。

万が一失敗してもやり直せる

若いときに不動産投資を始めることで、知識不足などの原因により、失敗することがあるかもしれません。

万が一失敗してしまっても充分にやり直せる時間があるのが、若いときに投資を始めるメリットです。

甘い言葉で勧誘されて購入した物件がマイナスのキャッシュフローの物件かもしれません。

その場合は物件を売却しても借金が残る可能性が高いでしょう。

若い時であれば本業に加えて副業などを行い、様々な方法で返済することも可能です。

まとめ

本記事では不動産投資を始めるのに適したタイミングについて説明をしてきました。

不動産相場や融資金利などの世間一般的なタイミングと融資を受けやすいタイミングなどの個人的なタイミングがありますが、投資を始めるのに適したタイミングは人それぞれです。

不動産投資を始める場合には、自分にとって適したタイミングを逃さないことが何よりも重要です。

タイミングを逃すと融資を組めなくなる場合もありますので、投資可能な時期にはぜひ前向きに投資を検討してみてはいかがでしょうか。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。