マンション購入

マンション投資、一室購入のメリットやデメリット 成功の秘訣は?

マンションの一室を購入して投資に充てたいのですが、メリットやデメリットが知りたいです。あと、マンション一室投資を成功させる秘訣を教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 不動産投資でマンションを一室購入 メリットは何?
  • 不動産投資でマンションを一室購入 デメリットは何?
  • マンション一室購入と一棟購入の比較 メリットとデメリットは何?
  • マンション一室購入と一棟購入の比較 一室購入のメリット
  • マンション一室購入と一棟購入の比較 一室購入のデメリット
  • マンション一室購入と一棟購入の比較 一棟購入のメリット
  • マンション一室購入と一棟購入の比較 一棟購入のデメリット

近年、年金不安などがニュースとなっている中、投資に目を向けている人も多く、その中でもサラリーマンなども積極的に取り組んでいる投資が不動産投資です。

不動産投資の中でも特にサラリーマンなどがよく利用しているのがマンション投資。

マンション一室を購入し、入居者からの家賃収入による収益を目的としています。

しかし、マンション一室投資も注意しなければ、ときには大きな損失になりかねません。

この記事では、マンション一室購入による投資に関するメリットやデメリット、マンション一棟購入との比較などを解説します。

不動産投資でマンションを一室購入 メリットは何?

まずは、マンション一室購入のメリットについて解説します。

安定した家賃収入が入る

マンション投資に限りませんが、不動産投資の目的は、家賃収入を得ることです。

入居している限り、安定した家賃収入を得ることができます。

不動産投資は、最初に購入費用がかかりますが非常に高額になるため、ローンなどでマンションを購入して運用する人が多いのです。

家賃収入から、ローンの返済を行い、残った分が収益となります。

このような安定収入を得られる点が大きなメリットです。

基本的に不労所得 動く必要があまりない

不動産投資の場合、入居の募集から管理まで基本的に所有者が直接動く必要がありません。

不動産会社に管理を依頼し、所定の管理料を支払えば募集から退去までの管理をすべて行います。

サラリーマンなど他に職業を持っている人たちが不動産投資を選択する最も大きな理由です。

入居者のクレームなどマンション管理に動き回る必要がない点もメリットとして挙げられます。

長期的な収入が期待できる

不動産投資は基本的に、長期的な運用を目的としています。

手入れをきちんと行うことで何十年も賃貸させることが可能です。

また、ローンの借り入れも長期にわたる返済となりますので、長期的な運用を行わなければいけない側面もあります。

不動産収入が、年金代わりといわれる理由には、長期的な家賃収入を得ることができる点が最も大きく影響しているといえるでしょう。

不動産投資でマンションを一室購入 デメリットは何?

 

ここまでは、マンションを一室購入するメリットについて解説しました。

しかし、メリットだけ把握していてもいけません。

マンション投資にはデメリットと思われる部分もありますので、両方とも理解したうえでマンション投資を行うことがポイントです。

ここからは、マンション投資におけるデメリットについて解説します。

空室リスク

マンション投資を行う上で一番気になる人が多いのが空室です。

マンション投資は必ず空室になる時期があり、いかに空室期間を短くするのかがマンション投資の肝となります。

空室期間中は収入がなくなりますので、空室期間を短くすることと、家賃収入がない時期の運転資金を十分に確保しておくことなどの対策が必要です。

修繕リスク

入居者から、設備の不具合などで修理の依頼が突発的に訪れます。

このような場合は、早急に修理の手配をしなければ、長引いてしまうと入居者の不満へと繋がるでしょう。

民法改正により、設備の不具合が改善されなければ家賃減額請求の対象となりました。

また、家賃減額請求まではいかなくとも、入居者の不満がたまってしまうので、退去の要因になってしまい、空室に繋がります。

修繕をいち早く行うことが空室改善の一手ともなるでしょう。

家賃滞納リスク

家賃の滞納もオーナーには悩みの種となります。

せっかく入居者がいるのに家賃が入らないとなると、その間の収入はありません。

短期的で解消できればいいのですが、長期的な滞納となってしまうと賃貸経営に大きなダメージとなってしまいます。

現在では、保証会社などを活用し、入居者が滞納したとしても保証会社から家賃が入ってきますので、家賃滞納リスクは大幅に減少しているのが現状です。

しかし、保証会社に加入していない場合や連帯保証人をつけないで契約した場合など、家賃滞納リスクを考えておく必要があります。

賃貸借契約時には必ず連帯保証人や保証会社を付けるなどの対策が必要でしょう。

マンション一室購入と一棟購入の比較 メリットとデメリットは何?

ここまでは、マンション一室購入に関して不動産投資を行う場合のメリットやデメリットについて解説してきました。

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、マンションの一室投資はマンションの一棟を購入して不動産投資を行うことと非常に類似しているといえるでしょう。

しかし、それぞれを比較してみると、それぞれメリットとデメリットがあります。

では、それぞれ比較してみるとどのような違いがあるのでしょうか。

ここからはマンション一室購入とマンション一棟購入における比較を見てみましょう。

マンション一室購入と一棟購入の比較 一室購入のメリット

まずはマンション一室購入におけるメリットを見てみましょう。

少額からの投資が可能 現金一括購入なら家賃全てが収益

マンション一棟購入と比較すると、一室購入の場合、一棟購入よりも小額からの投資が可能です。

マンション一棟購入となると、非常に高額な投資となってしまい、基本的には、ローンを利用して購入することになるでしょう。

すると、家賃収入の中から毎月の返済を行う必要があります。

家賃収入とローン返済の差額が収益となるのですが、家賃収入がローン返済を下回ると、赤字となってしまうのです。

しかしマンション一室購入の場合は、一室の値段が安かった場合、現金一括で購入することもできます。

そうなると家賃収入は丸ごとほとんどが収益です。

小額からの投資が可能ですので、一棟購入と比較すると取り組みやすい投資といえるでしょう。

新しいマンションだと設備が充実し、借り手が多い

不動産投資における空室リスクを抑えるためには入居しやすいエリアといった点や築年数が浅いということもポイントの一つです。

マンションの一棟購入において、設備が充実し、借りやすいエリアに購入すると、空室リスクを抑えることは可能ですが、価格も非常に高くなります。

しかも、設備がそれだけ充実しているということは、故障した場合の修繕費用も多くなるということを考えておかなければいけません。

マンション一室購入でも同じことがいえるのですが、マンション一室購入の場合は、そこまで大きく価格差がありません。

一室だけなので、事業規模が低い分、修繕のリスクも大きくやわらぎます。

マンション一室購入と一棟購入の比較 一室購入のデメリット

マンション一室購入と一棟購入を比較した場合のメリットについて解説しました。

では逆にそれぞれを比較した場合、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?

ここからは、マンション一室購入とマンション一棟購入を比較した場合のマンション一室購入のデメリットについて解説しましょう。

空室になると収入がゼロとなり赤字

マンション一室購入の場合、家賃収入となるのはその部屋一室だけとなります。

つまり、退去などがあった場合、家賃収入がゼロとなってしまうのです。

マンション一棟購入の場合は、一室が空室となってもほかの部屋の家賃収入がありますので、リスクを多少ながら分散できます。

もし、ローンを利用してマンションを一室購入した場合、空室になると収入がゼロとなるので、ローンの返済分全額を負担してしまうことになるでしょう。

自己資金や運転資金の余裕がない場合は、返済に追われることになってしまい、万が一の場合は返済ができずに売却してしまうといったことも考えられます。

マンション一室購入による不動産投資を行う場合は、自己資金や運転資金に余裕をもって、空室になった場合のリスク対策が欠かせません。

収益はあまり高くはない

マンション一室購入はマンション一棟購入と比較して手軽に投資ができる反面、収益性はあまり高くはありません。

なぜなら、一室だけの家賃収入となりますので、最大に得ることができる家賃収入はどうしても限られてしまいます。

頑張って家賃を上げて入居を決めたとしても、マンション一室のみなのでそう大きな収益とはならないでしょう。

しかし、マンション一棟購入となると、当然ながら一室購入よりも家賃収入は大きくなるので、マンション一室購入と比較しても家賃収入は多くなります。

収益性は高くなり、さらに家賃を上げる対策が成功し、家賃を上げることができると退去が出るたびに高い家賃で入居してもらうことが可能です。

収益性があまり高くない点は、マンション一室購入のデメリットといえるでしょう。

マンション一室購入と一棟購入の比較 一棟購入のメリット

同じ不動産投資とはいえ、マンション一室購入とマンション一棟購入における不動産投資には大きな違いがあることがわかります。

次にマンションの一棟購入から見るメリットとデメリットについて解説します。

複数の家賃収入があるので、家賃収入がゼロになるリスクは少ない

マンション一室購入におけるデメリットがそのままメリットとなりますが、複数の家賃収入がある点がメリットです。

不動産投資は、空室のリスクをいかに抑えるのかといった点が大きな問題となります。

マンション一室購入は、空室期間が長くなってしまうと家賃収入がずっと入りません。

空室期間中は家賃が入りませんので運転資金が枯渇し、売却してしまうといった最悪のパターンを考えなければいけないでしょう。

しかし、マンション一棟購入の場合も、空室が多く、ローンの返済額が多い場合は赤字になる可能性があります。

しかし、ローンの返済が足りなくなるくらいの空室が多くなるという可能性は一室購入よりも高くはありません。

マンション一室購入の場合は、なるべく空室期間を減らすといった点に重点を置くことが大切で、マンション一棟購入の投資にも同じことがいえます。

しかし、マンション一棟購入の場合は、一室の空室期間が長くなるよりも複数の退去が重なることに対して注意しておくことがポイントです。

また、どこまでの空室戸数が出るとローンの返済額を下回るといったシミュレーションを行っておくとさらにリスクを回避することができます。

ローンの活用で、一室購入より収益性は高い

不動産の購入は非常に高額となり、特にマンション一棟ともなると、とても自己資金だけでの投資は難しいといえます。

マンションの規模にもよりますが、何千万単位や億単位の投資金額が必要となりますので、多くは金融機関の融資を利用して購入します。

しかし、融資を利用して多額の投資ができる分、収入は非常に高いのです。

そもそもローンを利用しなければマンション一棟を購入して不動産投資はできないので、最初に負債を抱えて投資を行う分、収益性が高くなければ意味がありません。

一室購入の場合は、現金購入も不可能ではありませんが自己資金の範囲内での投資となってしまうので収益性は低くなってしまいます。

自己資金以上の投資ができることにより、収益性が高かくなる点もメリットといえるでしょう。

マンション一室購入と一棟購入の比較 一棟購入のデメリット

ここからは、先ほどまでと同じように、マンション一棟購入におけるデメリットについて解説しましょう。

投資金額が高い借り入れ負担が大きい

投資金額が非常に高くなってしまうので、不動産投資初心者には、非常に不安が多い投資となります。

購入するマンションの規模や頭金をどの程度投入するかによって大きく異なりますが、不動産投資を行うのに、何千万単位での借り入れを行う必要もあるでしょう。

時には億単位の借り入れを行い、不動産投資を行わなければいけません。

そのため、毎月の返済額が高くなり、一定の家賃収入があっても手残りが少ないといったことになり不安が大きくなるのです。

不動産投資は、収入を得るために、最初に借金をするという少し一般的な投資とは異なる側面があります。

自己資金以上の金額を投下することにより、逆に自己資金以上の負債を背負ってしまう可能性もあるのが不動産投資の注意点です。

最初の借り入れ金額が高くなってしまう点がデメリットといえるでしょう。

修繕費用や退去の費用など一定額の運転資金は常に必要

マンション一棟の購入となると、複数の部屋を所有することになりますので、常に修繕の不安や退去の不安が伴います。

修繕費用や退去の費用は突発的に発生するものなので、資金がない場合、修繕ができない、退去したあとの原状回復工事ができないといった事態になりかねません。

修繕ができなくなると、入居者の不満につながり退去を誘発する可能性が考えられます。

原状回復工事ができないと、次の入居が決まりません。

つまり、どちらも家賃収入が減ってしまう可能性があるのです。

家賃収入が減ってしまうと、さらに修繕費用や原状回復費用は捻出できないといった負のスパイラルに陥ってしまいます。

そうなってしまうと、修理費用を支出するために追加で融資申し込みをせざるを得ません。

更に借入額が増えてしまうことが想定されます。

突発的な支出に対応できるように一定の運転資金は確保しておきましょう。

まとめ

マンションを一室購入して不動産投資を行う場合には、それぞれメリットやデメリットがありますが、両方を把握した上での運用がポイントです。

特に、デメリットを理解せずに不動産投資を行ってしまうと、思った運用成績を上げられない、赤字になってしまったといった事態になりかねません。

特に、借り入れを利用してのマンション一室購入の場合、自己資金以上の負債を背負ってしまう可能性も否定できません。

マンション一室購入も含む不動産投資は、運用が順調に廻れば長期間安定した収入も期待できる投資です。

しっかりとポイントを押さえて投資を行うことで、より成功の可能性は高まるといえるでしょう。

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