不動産投資

不動産投資ローンの金利相場や低金利で融資を受けるポイントなど徹底解説

不動産投資でローンを組もうと思っているのですが、金利の相場ってどのくらいですか?金利を抑えたいのですが、低金利で融資を受けるポイントがあれば教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 不動産投資ローンの金利相場と特徴
  • 不動産投資ローンの金利タイプは?
  • 低金利で融資を受けるポイント
  • 金利以外の融資条件で注意しておきたいポイント

不動産投資ではアパートローンを組むのが一般的です。

アパートローンを組む際には、どのくらいの金利で融資を受けられるかにより、返済の負担が大きく変動します。

この記事ではできるだけお得に不動産投資ローンを利用するために、金利相場や低金利で融資を受けるポイントを詳しく解説します。

これから不動産投資を始めようと思っている方など、ぜひ本記事を参考になさってください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

【初心者向け】不動産投資の始め方!7つのステップで徹底解説!

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不動産投資ローンの金利相場と特徴

不動産投資ローンの金利相場と特徴

様々な金融機関が不動産投資ローンを扱っており、それぞれ金利や特徴、審査基準などが異なります。

金融機関による違いを知っておくことで、スムーズな融資審査に役立てられるはずです。

ここでは、以下5つに分けて解説していきます。

  1. ノンバンク
  2. 信用金庫や信用組合
  3. 地方銀行
  4. 都市銀行やメガバンク
  5. 日本政策金融公庫

その①:ノンバンク

まずはノンバンクの金利相場や特徴を説明します。

ノンバンクは系列の銀行から資金を借入した上で融資を行う金融機関です。

融資は受けやすいですが、金利が高いことが特徴です。

ノンバンクの金利相場は1%後半から4%前後で他の金融機関よりやや高めです。

独自の担保評価の基準を採用しているため、融資の基準はかなり緩く設定されており、他の金融機関では融資が受けられない人もノンバンクなら融資を受けられるかもしれません。

金利が高めに設定されているため、他の金融機関では融資承認が出なかった場合に相談してみると良いでしょう。

例えば、他の金融機関では融資が受けられない築古物件や地方物件もノンバンクなら融資が受けられるチャンスがありますので、ぜひ活用してみましょう。

その②:信用金庫や信用組合

次は信用金庫や信用組合の金利相場や特徴を説明します。

信用金庫や信用組合の金利相場は2%半ばが相場です。

信用金庫や信用組合の中でも不動産への投資に積極的に融資してくれるところで審査を受けてみましょう。

担当エリア外への融資は厳しいですので、融資対象となるエリアが限られてしまう点が特徴です。

担当エリアが限られており、その分エリア内で条件が合えば積極的に融資してくれる可能性が高いので、ぜひ一度相談してみましょう。

その③:地方銀行

地方銀行は不動産投資に対する融資に積極的な銀行もあれば、それほど積極的ではない銀行もあります。

融資に積極的な地方銀行では窓口よりWEBで審査の申し込みをする方が金利を抑えられるプランもありますので、お得なプランやキャンペーンが無いか一度自分で調べてみましょう。

地方銀行で融資を受けたいと考えている方は、融資に向けて積極的に取り組んでくれる銀行を中心にいくつかの銀行の審査を受けてみることをおすすめします。

また地方銀行は融資を受ける銀行によって金利が大きく異なることが特徴です。

金利は1%半ばから4%前後の銀行まで様々ですので、融資条件など内容を細かく確認する必要があります。

地方銀行は融資できるエリアに制限がある点に注意しましょう。

その④:都市銀行やメガバンク

都市銀行・メガバンクとは「三菱UFJ銀行」「みずほ銀行」「三井住友銀行」などのことだと考えるとよいでしょう。

ローンの金利相場は他の金融機関と比べて安い傾向にあり、返済期間も長く確保できますが、融資の審査基準が厳しいことが特徴です。

融資承認を受けるためにはサラリーマンであれば上場企業勤務、もしくは高年収、十分な自己資金、などが必要だと考えておきましょう。

また支店が全国にあるため、ほぼ全国各地の物件が対象となる点も大きな魅力です。

その⑤:日本政策金融公庫

日本政策金融公庫の金利相場は1%前後と他の金融機関と比べても低めの水準です。

しかも、固定金利で安定した返済計画を組むことができる点が特徴です。

日本政策金融公庫は投資目的での物件購入に融資は行わないため、「不動産賃貸業」として融資を受けなければならない点に注意しましょう。

なお日本政策金融公庫の審査条件は他の金融機関と比べて緩和されているため、融資は受けられやすくなっています。

しかし物件の担保評価が厳しく、融資評価が低くなることが多いため、物件価格の2割~5割ほどの自己資金が必要になると考えておきましょう。

しっかりと自己資金がある人にとっては魅力的かもしれません。

また他の金融機関では不動産会社の担当者が代行して手続きを進めることもありますが、日本政策金融公庫では本人が支店を訪問し、打ち合わせを行う必要がありますので、自分自身が積極的に動かなければなりません。

不動産投資ローンの金利タイプは?

不動産投資ローンの金利タイプは?

金融機関で融資を受ける不動産投資ローンの金利タイプには2種類あります。

それは「固定金利」と「変動金利」の2タイプで、借入期間中に金利が変動するか、しないかで大きく異なります。

それでは、2つの金利タイプについて詳しくみていきましょう。

固定金利の特徴とメリット・デメリット

固定金利の特徴は金利の変動がないことです。

そのため返済額が借入時から完済するまで一定で返済計画が組みやすい点、金利上昇時にもリスクが小さい点がメリットとなります。

一方、デメリットは融資時以降に金利が下がってきた場合にも、高い金利のまま返済を続けなければならない点で注意が必要です。

また繰り上げ返済に違約金や手数料が設定されているケースがありますので、返済中に売却する際などは気を付けましょう。

変動金利の特徴とメリット・デメリット

変動金利は、その名の通り金利が変動します。

変動金利のメリットは固定金利よりも金利が低いことで、そのため不動産投資ローンでは変動金利が多く利用されていて、一般的とも言えます。

また変動金利は繰り上げ返済に柔軟に対応する金融機関が多いこともメリットの一つです。

一方で変動金利のデメリットは金利が上昇してしまうリスクがあるという事です。

金利が上昇すると返済額も高くなりますので、キャッシュフローも悪化する可能性が高まります。

低金利で融資を受けるポイント

低金利で融資を受けるポイント

不動産投資ローンを利用する際はより良い条件で融資を受けることでキャッシュフローを安定させることが可能です。

ここでは、低金利で融資を受けるために特に重要なことを下記のポイントで詳しく解説します。

  1. 資産価値の高い物件を選ぶこと
  2. 自己資金を貯めること
  3. 年収や属性を高めること
  4. 付き合いのある金融機関を利用すること
  5. 不動産会社から紹介を受けること

その①:資産価値の高い物件を選ぶ

不動産投資ローンは事業ローンとしてみなされ家賃収入が返済の原資になるため、金融機関は物件の担保評価や収益性を厳しく審査します。

そのため融資対象にする物件は資産価値の高い物件を選ぶことが重要です。

金融機関に資産価値が高いと判断されやすい物件の一例を以下に紹介します。

  • 駅に近く継続的に入居者を確保できそうな立地条件が良い物件
  • 安定した家賃収入でしっかりと収益確保できる物件
  • RC造など法定耐用年数が長く、資産価値を持つ期間が長い物件
  • 長期間安定した収入が見込める、築年数が若い物件

その②:自己資金を貯める

融資審査の際には自己資金が多いと、金融機関からの信頼が得られやすく低金利で融資が受けられる可能性が高まります。

その理由は万が一借り入れの返済が滞ったとしても、自己資金から返済を受けられると考える為です。

また自己資金の一部を物件の頭金に充てて、借入金額を減らすことで返済額の割合を下げることができ、融資の条件が良くなる場合もあります。

そのため融資審査の際には自己資金があることをしっかりとアピールしましょう。

その③:年収や属性を高める

よりよい条件で融資を受けるためには、年収や属性を高めることが重要です。

不動産投資ローンは個人の属性(年収、勤務先、勤務年数、年齢など)も審査対象となります。

そのため年収が高い場合や、勤務先が上場企業の場合には審査も有利に進みます。

収入が安定しているか、どのような会社に勤めているか、といった点まで審査では見られますので、場合によっては数年単位の計画を立てて、転職を行い、年収や勤務先の属性を高める方法も考えられますが、短期で転職を繰り返すと勤続年数が短くなりマイナスの印象を与えるリスクもありますので、あまりおすすめできません。

その④:付き合いのある金融機関を利用する

以前から付き合いのある金融機関であれば、個人の属性や取引の状況が分かっていますので、より良い条件で融資をしてくれたり、すぐに審査の結果を出してくれたりします。

付き合いのある金融機関はライバルである他の金融機関から融資を受けられることが無いよう、ライバルに負けないような良い条件で融資を行う可能性が高いです。

まずは日ごろから付き合いのある金融機関に相談してみましょう。

その⑤:不動産会社から紹介を受ける

最後は不動産会社から紹介を受けることです。

金融機関は個人の属性に加え、どの不動産会社からの紹介なのか、を審査の際に見ています。

不動産会社は金融機関と提携をしている場合も多く、その場合は低金利で融資を受けられることもあります。

過去に取引をしたことがある不動産会社の案件だと実績があるため、特に良い条件で融資を受けられる可能性が高いです。

また不動産会社と関係性がある金融機関であれば、融資に必要な事務手続きも不動産会社が代行して行うことも多く、毎回銀行に出向き、自ら事務手続きを行う手間を省くことも可能です。

金利以外の融資条件で注意しておきたいポイント

金利以外の融資条件で注意しておきたいポイント

ここでは先程説明しました「金利は低く」以外の融資条件で注意しておきたいポイントを紹介します。

具体的には以下の2つです。

  1. 融資期間はできるだけ長く
  2. 融資割合はできるだけ大きく

それぞれについて、見ていきましょう。

ポイント①:融資期間はできるだけ長く

まず、融資期間はできるだけ長くすることが重要です。

融資期間はキャッシュフローを左右する非常に重要な条件で、できるだけ長い方がキャッシュフローを安定させやすいためです。

例えば5000万円の借り入れを10年(120回)で返す場合と30年(360回)で返す場合では大きな差があります。

10年で返済しようと考えると、返済額はかなり高くなり、毎月のキャッシュフローはかなり厳しい状態になります。

キャッシュフローが圧迫された状態だと次の物件で融資を受けることが厳しくなるでしょう。

そのため金融機関と相談し、融資期間は可能な限り長く設定しましょう。

ポイント②:融資割合はできるだけ大きく

次に、融資割合はできるだけ大きくすることを意識しましょう。

融資割合が大きい方が手元に資金を残しやすくなります。

手元に資金が残っていれば、想定外の修繕費用や次の物件を購入する際の頭金などに利用できます。

融資金額が大きくなると、手元に資金は残しやすくなりますが、毎月の返済額が高くなり、キャッシュフローが悪化しやすいため注意が必要です。

最近では物件価格の2割程度の自己資金を求められることが多く、自己資金を投入することでキャッシュフローは安定します。

フルローンで融資承認が出たとしても、安易に決断することなく、毎月のキャッシュフローを検討しながらバランスを見て総合的に判断することが大切です。

ただし、融資割合はできるだけ大きくする、という事を頭に入れておきましょう。

まとめ

本記事ではできるだけお得に不動産投資ローンを利用するために、金利相場や低金利で融資を受けるポイントを詳しく解説しました。

不動産投資をする際に重要な点は有利な条件で金融機関から融資を受けることです。

そのために「低い金利」「長い返済期間」「大きい融資割合」をポイントにしながら、どの金融機関から融資を受けるのか検討してみましょう。

その際、本記事でお伝えした内容をぜひ参考になさってください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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