不動産投資

不動産投資は安定収入にしやすい?安定した収入を得るためのポイントや注意点を解説

不動産投資で安定した収入を得ることはできるのでしょうか?安定した収入を得るためのポイントがあれば教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 不動産投資で得られる収入
  • 不動産投資で安定収入を得るための5つのポイント
  • 不動産投資で安定収入を得やすい3つの理由
  • 不動産投資が不安定になりやすい3つの事例

資産形成の一つとして不動産投資を検討している方も多いでしょう。

不動産投資は、同じ投資でも株式投資などの他の投資に比べ安定して収入を得られると言われています。

この記事では、なぜ不動産投資は安定収入を見込めるのかを分かりやすく解説していきます。

併せて、安定させるポイントや不安定になりやすい事例も紹介するので、不動産投資の参考にしてください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

【初心者向け】不動産投資の始め方!7つのステップで徹底解説!

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不動産投資で得られる収入

不動産投資で得られる収入

まずは、不動産投資の仕組みから見ていきましょう。

不動産投資は、不動産を購入し運用することで収益を得る投資方法を言います。

収益を得る方法として、次の2つがあります。

  1. インカムゲイン
  2. キャピタルゲイン

その①:インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を所有しながら得る収入のことです。

不動産投資の場合は、賃貸経営して家賃収入や駐車場収入を得る方法がインカムゲインに該当します。

その②:キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、資産を売却して得る収益のことを言います。

不動産を購入時よりも高い価格で売却して売却益を得る方法が、キャピタルゲインです。

ちなみに、売却時に損失が出た場合は、キャピタルロスとなります。

キャピタルゲインを狙う方法は、購入物件や売却タイミングの見極め・税金の計算などが必要になり、初心者にはハードルが高いといえるでしょう。

一般的には、不動産投資はインカムゲインをメインとした投資が中心となります。

家賃収入は毎月大きく変動するものではなく、契約期間は安定して収入を得られるものです。

不動産投資では物件を見極めることで、長期に渡る家賃収入という安定収入を得やすくなると言えるでしょう。

不動産投資で安定収入を得るための5つのポイント

不動産投資で安定収入を得るための5つのポイント

不動産投資は投資である以上、必ずしも安定的な収入を得られるわけではありません。

安定収入を得るには、クリアしたい条件がいくつかあるものです。

安定収入を得るためのポイントには、次の5つがあります。

  1. ニーズの高い物件を選ぶ
  2. 差別化を図る
  3. 一定程度の自己資金を維持する
  4. 収入アップのための工夫を取り入れる
  5. 信頼できる管理会社に管理を任せる

それぞれ見ていきましょう。

その①:ニーズの高い物件を選ぶ

不動産投資の収入源は家賃収入であり、入居者がいることが前提と言えます。

しかし、不動産投資は空室リスクと常に戦わなければならないものです。

空室が出てしまうと、もちろんその分の収入を得られません。

空室期間が長くなれば、自己資金でローン返済などを賄う必要も出てくるでしょう。

また、入居者を募集するために家賃を下げるケースもあるのです。

不動産投資で安定収入を得るには、常に入居者がいる状態にするために賃貸ニーズの高い物件であることが重要なポイントになります。

不動産購入時は、物件の状態だけでなくニーズがあるのかまで見極めて、慎重に判断することが大切です。

ニーズを見極めるため購入時には、以下のような点もチェックするようとよいでしょう。

  • 周辺環境(立地や治安・周辺施設)
  • エリアの人口推移や予測(今後人口が増加するか)
  • 周辺エリアの開発予定
  • エリアの賃貸ニーズ

その②:差別化を図る

入居者にとって魅力的な物件という必要があり、周辺の競合物件との差別化が需要です。

もっとも簡単な差別化としては、賃料の値下げや敷金・礼金の減額と言った金銭条件があるでしょう。

金銭条件での差別化には次のような方法があります。

  • 賃料の減額
  • フリーレントの導入
  • 賃料まとめ払いによる割引制度
  • 更新料の値下げ
  • 敷金、礼金・保証金などの減額

しかし、金銭的な条件で差別化を図ると収入がマイナスになってしまう可能性があります。

金銭条件を変更する際には、利回りや収支計画をしっかり立てて慎重に判断するようにしましょう。

また、物件の条件やグレードを変えることで差別化を図ることも可能です。

特に入居条件を緩和することで、入居者の層を広げることにもつながります。

  • ペット可能や楽器使用可能にする
  • 外国人の賃貸可能にする
  • 連帯保証人不要にする

入居条件を緩和して入居者を受け付ける物件はまだ少ないため、入居者確保がしやすくなる可能性があるでしょう。

ただし、ペット可にするなら敷金を多めに入れてもらう、楽器使用可にするなら防音設備を設けるなどの対策も必要になります。

入居条件を緩和するデメリットや対策に掛かる費用を考慮して、判断するようにしましょう。

その③:一定程度の自己資金を維持する

不動産投資で何かあった際に、対処できる自己資金があることで収入をマイナスにすることなく突発的な出費でも慌てずに対処できるようになります。

不動産投資していると、不動産の劣化や設備の故障などによる急な修繕費が必要になるケースが多いものです。

台風などの災害で建物が被害にあるリスクもゼロではありません。

また、空室が出てしまうと収入を得られませんが、ローンの返済や管理費の出費は必要です。

そのような不測の事態での出費は、自己資金で賄わなければならない可能性が高いものです。

その際、自己資金がないと修繕などに対処できないだけでなく、最悪の場合、物件を手放す必要や自己破産というケースもあります。

突発的な支出に対処できるように、ある程度の自己資金を維持しておくことが重要です。

目安としては物件価格の3割ほどの自己資金といわれています。

自己資金を一程度維持することで、安心して不動産投資できるようになるでしょう。

その④:収入アップのための工夫を取り入れる

家賃収入以外にも収入源を持つことで、より安定した収入を得られるようになります。

収入源としては、次のようなものがあります。

  • 広告看板や携帯電話アンテナの設置
  • 自動販売機の設置
  • 駐車場や駐輪場の設置

敷地内に広告看板や自動販売機を設置することで、収入アップが可能になるものです。

また、コンバージョンや賃貸スペースの工夫による収入アップという方法もあります。

物件の使用目的を変化するコンバージョンでは、事務所用ビルを居住用に転換して高い収入を得られる可能性があるものです。

事務所として貸し出す場合も、面積の広い事務所を小規模に区切ってシェアオフィスやリモートワークスペースにするという方法もあります。

賃貸スペースを細分化することで、空室リスクを回避することにもつながり安定収入を得やすくなるのです。

ただし、用途変換などは法規制が伴うため、事前にしっかりと確認して検討するようにしましょう。

その⑤:信頼できる管理会社に管理を任せる

不動産投資では、不動産の管理が重要なポイントとなります。

管理が行き届いた物件は、入居者が決まりやすいだけでなく物件自体の資産価値も高く維持できるものです。

基本的に物件の管理は管理会社に委託するため、信頼できる管理会社を選ぶ必要があります。

管理会社を選ぶ際には、次のような点もチェックするようにしましょう。

  • 管理実績
  • 管理の得意な不動産タイプ

管理会社によって、得意な不動産タイプは異なります。

自分が所有する不動産タイプの管理実績が豊富な管理会社を選ぶことが重要です。

不動産投資で安定収入を得やすい3つの理由

不動産投資で安定収入を得やすい3つの理由

不動産投資が安定収入を得やすいと言われている理由には、次の3つがあります。

  1. 住む場所のニーズはなくならない
  2. 生命保険代わりになる
  3. いざとなれば売却できる

それぞれ見ていきましょう。

その①:住む場所のニーズはなくならない

地域により賃貸ニーズの差はありますが、人がいる限り住む場所に対するニーズはゼロにはなりません。

また、家賃収入は毎月大きく変動するものではなく、契約期間後に更新であればその期間は安定しているものです。

株式のように市場に大きく左右されることなく、家賃は安定した収入を見込みやすいと言えます。

物件選びさえ大きく間違わなければ、長期的に安定して収入を得やすいため、安定収入につながるといえるでしょう。

その②:生命保険代わりになる

不動産購入時にローンを組む場合、基本的に団体信用生命保険への加入が必要となります。

団体信用生命保険とは、万が一、契約者が死亡や高度障害などで返済できない状況に陥った場合、保険金でローン残債を完済する保険のことです。

遺された家族は、ローン支払いの必要がなく不動産も手元に残るため、売却してまとまった資金を得ることや賃貸を続けて収入を得ることもできます。

団体信用生命保険は未加入の場合でも、後から加入することが可能です。

また、すでに医療保険に加入している場合、団体信用生命保険の補償内容と重複する可能性があるので、見直すことで医療保険料の節約にもつながるでしょう。

ただし、団体信用生命保険は医療保険とはことなり、通院保障や給与補償は基本的にありません。

必要な補償内容を検討したうえで、保険の見直しと団体信用生命保険加入を検討することが大切です。

その③:いざとなれば売却できる

不動産という現物を所有するため、いざとなったら売却できるのもメリットと言えます。

投資が上手くいかなくなった時や現金が必要になった場合に、売却することでまとまった現金を手にすることが可能です。

ただし、簡単に売却できるわけではない点には注意しましょう。

売却までには、多くの手間や時間もかかりすぐに売れるわけではありません。

そもそも買い手が現れなければ、売却自体が難しい可能性もあるでしょう。

現金化ができるものの現金が必要なタイミングで必ずしも売却できるとは限らない、という点には注意が必要です。

不動産投資が不安定になりやすい3つの事例

不動産投資が不安定になりやすい3つの事例

不動産投資は投資である以上、安定収入を確実に得られるわけではありません。

投資判断を誤ってしまうと、安定収入を得るどころかマイナスになってしまう可能性もあるので注意が必要です。

ここでは、不動産投資が不安定になりやすい事例として次の3つを紹介します。

  1. 表面利回りだけで投資を判断する
  2. 節税目的で不動産投資を始める
  3. 身の丈に合わない額の融資を受ける

その①:表面利回りだけで投資を判断する

不動産投資で重要な利回りには、さまざまな種類があり表す内容が異なります。

主な利回りには、次の2つがあります。

  • 表面利回り
  • 実質利回り

表面利回りとは、投資額に対する収入の割合を示した指標です。

表面利回り(%)=年間収入÷物件購入額×100

上記のように、収入額と購入額で簡単に計算できるので、大まかな利回りを把握しやすいでしょう。

一般的な不動産広告などで見かける利回りは、この表面利回りということが大半です。

ただし、表面利回りには経費などが含まれていない点には注意が必要です。

また、年間収入も満室を想定した収入額を元に算出している場合もあります。

対して、経費や空室までを考慮した利回りが「実質利回り」です。

実質利回り(%)=(実際の年間収入-経費)÷物件購入額×100

実質利回りでは、収入から掛かった経費を差し引いて計算するので、より手元に残るお金に近い数字となります。

例えば、次の場合を見てみましょう。

  • 年間収入:300万円
  • 物件購入額:2,000万円
  • 年間経費:150万円

表面利回り=300万円÷2,000万円=15.0%
実質利回り=(300万円-150万円)÷2,000万円=7.5%

このように、同じ物件でも表面利回りと実質利回りは大きく異なる場合があるのです。

表面利回りの高さに惹かれて投資したものの、実際の利回りは高くなかったというケースは多いでしょう。

物件を購入する際は、表面利回りだけでなく実質利回りも計算したうえで慎重に判断することが大切です。

その②:節税目的で不動産投資を始める

「不動産投資は節税になる」という営業トークがよくあります。

実際、不動産投資では次のような節税効果が見込まれるものです。

  • 所得税や住民税の節税
  • 相続税対策

しかし、節税目的で不動産投資を始める場合には注意しなければならない点もあります。

不動産投資で、所得税や住民税を節税できる仕組みが損益通算です。

これは、不動産投資の所得である「不動産所得」の赤字と本業の所得である「給与所得」の黒字を相殺して確定申告する仕組みを言います。

例えば、不動産所得で300万円の赤字で給与所得が500万円の場合、相殺した200万円を所得として申告できるのです。

これにより、所得税と住民税の課税対象額が減少するため、税金も抑えられます。

ただし、この方法で節税するためには不動産所得が赤字であることが前提です。

減価償却を上手に活用した赤字であれば大きな問題にはならないでしょう。

反対に、収益が上がっていない・経費が掛かりすぎているといった本当の赤字であれば、不動産投資としては失敗と言えます。

赤字で節税できたとしても、修繕費などの出費がそれ以上のマイナスという可能性もあるでしょう。

この状態では、安定収入は見込めないものです。

不動産投資の本来の目的は、不動産運用での黒字という点を忘れずに節税効果も狙うようにすることが大切です。

その③:身の丈に合わない額の融資を受ける

多額の融資を受けることで、毎月の返済額が大きくなる点には注意しましょう。

不動産投資では、自己資金に融資額をプラスして物件を購入することで、自己資金以上の投資効果を得るレバレッジ効果を利かせられるという利点があります。

レバレッジ効果を利かせることで、収益を高めより安定した収入を確保することもできるでしょう。

しかし、融資額が多ければ、その分返済額の負担が増えるものです。

融資を受けた以上、毎月返済の義務は発生し、万が一、物件が空室になった場合でも変わりません。

将来の収支まで想定して返済計画を立てて融資額を決めていないと、収入の変化で返済が厳しくなり自己破産というケースもあるのです。

限度額いっぱいやルローンで融資を受けて、毎月の返済が大きく手元にお金が残らない状況では、安定収入どころではありません。

自己資金と融資のバランスや、長期に渡る返済計画を詳細に考慮したうえで無理のない融資額で不動産投資することが大切です。

まとめ

まとめ

不動産投資が安定収入を得やすい理由や不安定になってしまう事例をお伝えしました。

家賃収入を得る不動産投資は、物件を見極めることで長期に渡り安定的に収入を得ることが可能です。

ただし、必ずしも収入を得られるわけではないため、融資額や物件の見極めなどが需要になります。

この記事を参考に、不動産投資を安定収入につなげるポイントを理解したうえで、不動産投資を検討しましょう。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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