不動産投資

不動産投資の仕組みとは?インカムゲインやキャピタルゲインなど解説

不動産投資ってどのような仕組みで稼げるのでしょうか?メリットとデメリットも教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 不動産投資の仕組み
  • 不動産投資の主要な物件タイプ
  • 不動産投資のメリット6つ
  • 不動産投資のデメリット2つ

「不動産投資ってどんな仕組みで儲けるの?」そのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。

人気のある不動産投資に挑戦したいという方も多いものです。

しかし、不動産投資では収益の出る仕組みを理解したうえで投資しなければ、思うような収益を得られないこともあります。

この記事では、不動産投資で収益を上げる仕組みについて、分かりやすく解説します。

併せて、不動産投資のメリット・デメリットについても解説するので、投資の参考にしてください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

【初心者向け】不動産投資の始め方!7つのステップで徹底解説!

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不動産投資の仕組み

不動産投資の仕組み

不動産投資で収益を得る仕組みとしては、次の2つがあります。

  1. インカムゲイン
  2. キャピタルゲイン

まずは、それぞれについて見ていきましょう。

不動産投資におけるインカムゲイン

インカムゲインとは、財産を保有したまま得られる収益のことを言います。

株式投資の場合は、株を保有した状態で得られる配当がインカムゲインです。

不動産投資のインカムゲインは、不動産を所有したまま得られる収益である、家賃収入が該当します。

不動産投資では、アパートやマンションと言った賃貸物件を所有し、入居者から家賃収入を得る方法が一般的です。

また、他にも不動産投資のインカムゲインには次のようなものがあります。

  • 共益費
  • 礼金などの返還の必要がないお金
  • 更新料
  • 家賃とは別に設定している駐車場代

不動産投資におけるキャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、保有している資産を売却することで得られる売買差益のことを言います。

不動産投資のキャピタルゲインは、所有する不動産を売却したことによる売買差益のことです。

例えば、5,000万円で購入した不動産を6,000万円で売却できれば、1,000万円のキャピタルゲインを得られます。

ちなみに、売却で損失が出た場合はキャピタルロスとなるのです。

不動産投資の場合、インカムゲインである家賃収入を目的とした投資が一般的でもあります。

不動産投資の主要な物件タイプ

不動産投資の主要な物件タイプ

ここでは、不動産投資で主流の物件タイプについて見てきましょう。

主な物件タイプには、次のようなものがあります。

  1. 区分マンション
  2. 1棟マンション・1棟アパート
  3. 戸建て

区分マンション

分譲マンションやワンルームと言った1室単位で購入して賃貸に出すことで収益を得る方法です。

ワンルーム投資と呼ばれる場合もあります。

区分マンションの場合は、1室を購入するのでそれほど高額な資金は必要ないというメリットがあります。

また、一つの建物やエリアだけでなく、さまざまな建物・エリアから投資物件を保有できるので、リスク分散も可能です。

ただし、1室という小規模で投資するため空室が出てしまうと収益のマイナスに直結するというデメリットもあります。

また、通常のマンション購入と同様に管理組合などに参加する必要がある点にも注意が必要です。

1棟マンション・1棟アパート

マンションやアパートを1棟丸ごと購入して賃貸に貸し出す方法です。

運用できる住居数も増えるので、より大きな収益を上げやすくなるでしょう。

また、1室が空室でも他の部屋でマイナスをカバーすることも可能です。

ただし、1棟丸ごと購入するため初期費用が高額になる点には注意しましょう。

また、マンション全体の修繕や管理についても考える必要があります。

区分マンションと違いエリアなどを分散できないので自然災害などで物件に被害が出た場合、損失が大きく可能性あるので注意が必要です。

運用がより高度になるので、初心者はまず区分マンションなどで投資経験を積んでからチャレンジするとよいでしょう。

戸建て

戸建て住居を購入して賃貸に出す方法もあります。

戸建ての一部を賃貸に出す賃貸併用住宅という選択も可能です。

郊外の中古戸建などでは、地域や築年数によっては数百万で購入できる物件もあるため、比較的少額でスタートできるというメリットがあります。

ただし、戸建ての場合、区分マンション同様空室が収益のマイナスに直結するので注意が必要です。

また、中古を購入する場合は、貸し出す前にリフォームなどの費用も掛かってくるので物件の見極めやリフォーム費用を考慮した資金計画が必要です。

不動産投資のメリット6つ

不動産投資のメリット

ここでは、不動産投資のメリットについて見ていきましょう。

メリットには、次のような点があります。

  1. レバレッジ効果がある
  2. 不労所得になる
  3. インフレ対策になる
  4. 生命保険代わりになる
  5. 年金代わりになる
  6. 相続対策になる

それぞれ見ていきましょう。

メリット①:レバレッジ効果がある

投資でのレバレッジ効果とは、少ない投資金で大きな収益を生み出す効果のことをいい、いわゆる「テコの原理」のことです。

具体的には、不動産投資の場合自己資金と借入金を併用することで、自己資金以上の投資効果を得られることを言います。

不動産投資では、物件の購入の際物件を担保に融資を組んで購入するのが一般的です。

そのため、自己資金以上の投資効果を得られる可能性があります。

例えば、自己資金が1,000万円あったとします。

この自己資金で1,000万円の物件を購入し、年100万円の家賃収入を得た場合、単純な利回りは10%です。

対して、この自己資金を頭金として3,000万円の物件を購入し、年300万円の家賃収入を得たとします。

この場合も利回りは、1,000万円の物件同様に10%です。

しかし、収益の金額だけを見ると後者は3倍に跳ね上がっているのです。

仮に、借入金2,000万円の金利が年2%の場合、利息は年約40万円となり、家賃収入から差し引いても260万円の利益となります。

【利回り10%・自己資金1,000万円】

  • 1,000万円の物件を購入→収益100万円:自己資金に対する投資効果 10%
  • 3,000万円の物件を購入(2,000万円借入・利息年2%)→収益300万円-利息40万円=260万円の収益:自己資金に対する投資効果 26%

→投資効率 2.6倍のレバレッジ効果

ただし、レバレッジ効果はマイナスに作用する可能性もあるので注意が必要です。

例えば、上記の例で2,000万円の借り入れに対し金利が11%に上昇すると、利息の支払いは220万円に増加します。

その場合の、年間の収益は300万円-220万円=80万円となり、借入しないほうが効率は良くなるのです。

どれくらいの借り入れや金利ならレバレッジ効果を期待できるのか、慎重にシミュレーションすることが必要になります。

メリット②:不労所得になる

不動産投資で賃貸収入を目的とする場合、不動産管理として次のような業務が必要です。

  • 入居者募集
  • 家賃回収や滞納対応
  • 物件の修繕
  • 入居者対応

日中、本業の仕事をしている中これらの業務をすべて一人でするのは大きな負担となるでしょう。

しかし、これらの業務はすべて管理会社に委託可能です。

委託することで、不動産管理に関わる業務の大半を省け、主に必要なことは不動産の購入だけとなります。

不動産管理に関わる手間や時間を割く必要がないため、不労所得と言えるでしょう。

日中本業で忙しく投資の時間が割けない人でも、比較的投資しやすいのが不動産投資でもあるのです。

メリット③:インフレ対策になる

不動産投資は、現物である不動産を購入するのでインフレ対策になる可能性があります。

インフレとは、物の値段が上昇しお金の価値が下落する状況のことを言います。

インフレに陥った場合、お金の価値が下がるためお金を保有している人にとっては不利な状況とも言えます。

預金や国債といった金融商品はインフレ時に価値が下がる可能性があるのです。

一方、不動産という「もの」に対しての価値はインフレでも下がりにくいという特徴があります。

また、インフレで物価が上がることにより家賃自体も上昇する可能性があるものです。

さらに、金融機関からの借入金の価値が下がることで、実質的な借金が目減りする可能性もあります。

インフレ対策として投資するなら、不動産投資も一定割合で検討することが有効と言えるでしょう。

メリット④:生命保険代わりになる

不動産を購入する際には、団体信用生命保険への加入が必須の金融機関が大半です。

団体信用生命保険(団信)とは、万が一、加入者が死亡や高度障害などで返済できない状況になった場合、保険料で借入金の残債を返済する制度のことをいいます。

団信に加入することで、遺された家族は物件のローンを負う必要がありません。

また、不動産を手放さずに済むため、所有を続けるのであれは家賃収入、売却すればまとまった資金を手に入れられ、安定した生活を送り続けることが可能です。

一般的な生命保険を、物件のローンの返済目的で加入している場合は、団信でカバーできるでしょう。

ただし、団信では一般の生命保険のように医療特約や給与補償などを受けられない場合がほとんどです。

加入の際は、自分に必要な保障内容を考慮したうえで、重複する補償内容を見直するとよいでしょう。

メリット⑤:年金代わりになる

所有している不動産のローンを完済後は、家賃収入はすべて自分の収益にできます。

現役時代にローンを完済してしまえば、老後の年金に家賃収入をプラスできるので、より安心して老後を送れるようになるでしょう。

メリット⑥:相続対策になる

不動産投資の大きな特徴として、相続対策が挙げられます。

故人の資産を相続する場合、相続財産に対して相続税が課せられます。

相続財産の算出では、不動産の場合は不動産の評価額が基準となるため、現金を相続するよりも相続税が低くなる可能性が高いのです。

例えば、同じ1億円を相続する場合を見てみましょう。

現金で1億円を相続する場合、現金は額面価格が評価対象となるので1億円に対して相続税が課せられます。

一方、1億円の不動産を相続する場合、不動産評価は相続税評価額を元に算出され、80%ほどに下がります。

そのため、約8,000万円が課税対象となるので、相続税を抑えられるのです。

さらに、不動産を人に貸し出した場合など条件によっては、特例を適用できより相続税を抑えられます。

また、法人化して不動産を所有した場合、不動産は会社のものになるため相続税の対象から外れるため、相続税対策の一つの手段となるでしょう。

不動産投資のデメリット2つ

不動産投資のデメリット

不動産投資にはデメリットもあるため、投資をスタートする前にデメリットを正しく理解し対策しておくことが大切です。

デメリットには、次のようなことがあります。

  1. さまざまなリスクがある
  2. 簡単に現金化できない

それぞれ見ていきましょう。

デメリット①:さまざまなリスクがある

不動産投資も投資である以上、何かしらリスクはあります。

不動産投資では、次のようなリスクがあるので注意が必要です。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 金利上昇リスク
  • 災害リスク
  • 事故物件化リスク

 空室リスク

賃貸経営で常に戦わなければならないのが、空室リスクでしょう。

空室が出てしまうと、家賃収入が減少してしまいます。

空室期間が長ければ、それだけ収入を得られず自己資金で補填しなければならない可能性も高くなるものです。

物件選び際には、需要のある物件かどうかも慎重に判断することが必要になります。

 家賃滞納リスク

家賃を滞納されてしまうリスクは、空室リスクよりもやっかいなリスクと言えます。

空室の場合は入居者を募集すれば解決します。

しかし、入居者がいる状態の家賃滞納では、新しく募集もできません。

すぐに支払いに応じてくれれば問題ありませんが、長期化すれば収益を得られないだけでなく、督促や訴訟・強制退去などの対応が必要になり手間や費用も掛かってしまうものです。

管理会社と協力し、入居者審査などをしっかりするとよいでしょう。

 金利上昇リスク

ローンを組んで物件を購入している場合、金利が上昇すれば、返済総額も増えてしまい負担が大きくなります。

固定金利に変更することや、自己資金を多くして借入額を少なくする、繰り上げ返済するなど対策を検討しておきましょう。

 災害リスク

台風や水害・火事などの災害に遭遇すると、建物が破損し修繕費が高額になる場合や家賃収入を得られなくなる場合もあるでしょう。

災害は毎年のように発生し、いつ・どこで発生するのか予測が難しくリスクをゼロにできません。

火災保険に加入することやエリアを分散して不動産を所有する・ハザードマップの確認といった対策で、少しでも回避できるようにしておくとよいでしょう。

 事故物件化リスク

孤独死や自殺・事件などで物件が事故物件化してしまうと、物件の資産価値が下がるだけでなくそれ以降の家賃収入も難しくなります。

事故リスクもゼロにするのは難しいリスクです。

入居者審査をしっかりすることや複数の物件を所有すること、事故物件化に対応した保険に加入するなどで対策しておきましょう。

不動産投資にはリスクがある?代表的な5つのリスクとそれぞれの対策を解説

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デメリット②:簡単に現金化できない

不動産投資の場合、いざとなったら売却できるということを耳にした方も多いでしょう。

もちろん、不動産という現物を所有するので売却して現金化することは可能です。

しかし、簡単に現金化できない点は注意しましょう。

株式であれば、市場で取引することで簡単に現金ができます。

一方、不動産の場合、売却するにも不動産会社と契約し買い手を探し、売買契約など多くの手間と時間・費用が掛かります。

そもそも買い手が見つからなければ売却自体も難しいでしょう。

現金が必要だからと言って、すぐに売却して現金を手に入れられるわけではない点には注意が必要です。

まとめ

不動産投資で収益を得る仕組みやメリット・デメリットについてお伝えしました。

不動産投資では、家賃収入を得るインカムゲインか不動産売買差益を得るキャピタルゲインという方法で収益を得ます。

また、メリットも多いですがデメリットもあるため、それぞれをしっかり理解したうえで不動産投資をスタートすることが大切です。

この記事を参考に、不動産投資について理解し、不動産投資の第一歩を踏み出してみましょう。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

【初心者向け】不動産投資の始め方!7つのステップで徹底解説!

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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