マンション購入

無職でマンション購入できる?審査のポイントや審査を通す方法は?

マンションを購入したいのですが、無職でも可能ですか?

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 【結論】無職でもマンション購入は可能なのか?
  • 無職でマンションを購入は可能? 住宅ローンの知識を持とう
  • 無職でマンションを購入は可能? 購入するマンションの担保価値を知ろう
  • 無職でのマンション購入は可能? 購入にかかる諸経費を知ろう
  • 無職でのマンション購入は可能? そもそも審査に落ちやすい人の特徴

マンションを購入する場合、ほとんどの人は、住宅ローンを利用してマンションを購入します。

しかし、住宅ローンを利用する場合、誰もが簡単に借りることができる訳ではありません。

各金融機関が取り扱っている住宅ローンには必ず審査があるので、審査を通過しなければ住宅ローンを利用することはできません。

住宅ローンの審査において、キーポイントとなるのが年収なのですが、無職のときに住宅ローンを利用してマンションを購入することは可能なのでしょうか?

この記事では、住宅ローンの知識や、無職でも住宅ローンが可能なのかどうかなどについて詳しく解説します。

【結論】無職でもマンション購入は可能なのか?

結論として、無職でのマンション購入はかなり厳しいということです。

その理由を1つずつ解説していきます。

基本的に無職では住宅ローンが通らない

基本的に無職では住宅ローンは通りません。

また、アルバイトやパートなどで生計を立てている場合でも、安定した給料がもらえないと判断されるため、非常に厳しいでしょう。

住宅ローンは、長い期間かけて返済していく商品なので、安定した給料を得ることができるサラリーマンや公務員といった職業の方が有利です。

また、高所得者である医者や弁護士といった士業も住宅ローンに比較的通りやすいといわれています。

収入の算段が付きにくい無職の場合は、住宅ローンを利用したマンション購入は非常に難しいといえるでしょう。

金利については、マンション購入時の住宅ローンの審査で銀行にチェックされるポイントについて解説します!で詳しく解説しています。

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担保を持っていると通る可能性もある

無職での住宅ローン購入は非常に厳しいのですが、他に担保をとれるものを保有していると住宅ローンが通る可能性もあります。

マンション購入のために借りる額以上の価値があると思われる不動産を所有している場合などが該当するといえるでしょう。

また、賃貸経営をして家賃収入が入ってくるような不動産も一定の担保価値が認められますので、住宅ローンが通るかもしれません。

退職前にマンションを購入する

実際のところ、無職での住宅ローン申し込みは、特例のようなものがない限り、非常に難しいことが分かります。

ですので、マンションを購入する際は、退職前に行うことがおすすめです。

そうしなければほぼ住宅ローンは通りません。

退職前に住宅ローンの申し込みが通り住宅ローンが実行されていると、その後無職になったからといって住宅ローンの取引がなくなるわけではないので、無職でも住宅ローンの返済は続きます。

つまり審査時に、要件を満たしておくことが最も大切なポイントなのです。

退職前の給与所得があるうちに住宅ローンを利用してマンションを購入したほうがいいでしょう。

無職でマンションを購入は可能? 住宅ローンの知識を持とう

まずは、住宅ローンについて基礎知識を持っておきましょう。

住宅ローンは、各金融機関で審査条件が異なりますので、一概にこの条件を満たせばいいというわけではなりません。

しかも、金融機関は詳しい審査内容を公表していません。

必ずこの条件を満たせば大丈夫ということが不透明なのです。

しかし、詳しい審査内容を公表していないにしても、基本的な部分は、各金融機関非常に似通っています。

ここからは、住宅ローンに関する基礎知識について解説します。

住宅ローンの金利タイプは2種類

住宅ローンの金利タイプは大きく分類して、2種類あります。

  1. 固定金利方式
  2. 変動金利方式

固定金利とは、住宅ローンを申し込み、契約した時点の金利が契約期間において、金利変動がない金利方式です。

住宅ローンの返済は長期間にわたる返済となります。

その間に急激な金利の上昇局面が考えられますが、固定金利を選択している場合、金利の変更はありませんので非常にお得です。

逆に、金利が下がった場合も固定金利の変動はありませんのでデメリットになる可能性も含んでいます。

変動金利時とは、返済期間中に金利が変動するタイプです。

半年に一回程度で金利の見直しがありますが、実際に金利の変動による返済金額の見直しは5年ごとに行われます。

固定金利と比較すると当初の金利設定は低いことが変動金利のメリットです。

しかし、急激な金利変動で金利が上昇した場合は返済金額が増えますので、返済計画などの見直しが必要になるでしょう。

金利については、マンションを購入する前に知っておきたいローン金利の基礎知識で詳しく解説しています。

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ローンが組める年齢は何歳まで?

住宅ローンは何歳から何歳まで利用することが可能なのでしょうか?

先ほど、詳しい審査内容は、各金融機関に公表していないと述べましたが、住宅ローンが利用できる年齢については公表しています。

一般的に最も多い年齢の範囲は、20歳以上75歳未満という商品が多いようです。

また、返済時の年齢の上限を定めているケースもあります。

住宅ローンは最長35年間の借入期間を定めている商品が多く、完済時の年齢が80歳未満などの制限が掛けられているのです。

年齢範囲や返済時の年齢上限に引っかかってしまうと住宅ローンの申込みすらできません。

年収はどの程度必要なのか?

次にどの程度の年収があれば審査に通るのかという点について解説します。

しかし、借入金額に対してどの程度の年収があれば借り入れできるのかどうかというのは各金融機関も公表していません。

一般的にいわれているのは、最大で年収の5倍程度がローンの限度額といわれています。

年収が500万円の人は、最大2,500万円を住宅ローンで借りることができるということですが、他での借り入れがある場合などでも大きく異なるでしょう。

年収がどの程度必要かについては、若干不透明な部分があります。

無職でマンションを購入は可能? 購入するマンションの担保価値を知ろう

住宅ローンでどの程度借入ができるかということは、そのマンションの価値によっても大きく異なります。

住宅ローンを利用する場合は、金融機関は購入するマンションに抵当権を設定した上でお金を貸しだすので、その建物の価値は借り入れ条件にとって非常に大きなポイントです。

抵当権とは、万が一、住宅ローンの契約者が返済できなくなってしまった場合に、そのマンションを売却して返済額に充てることができる権利を指します。

つまり、高い担保価値が出れば、希望する借入金額を借りることができる可能性が高くなるわけです。

マンションの価格がどれくらいに設定されるのかによって、借り入れできる金額は大きく変わります。

では、マンションの築年数などによる担保価値の違いを見てみましょう。

新築のマンション

基本的にマンションの場合最も担保価値が高いのは新築のマンションです。

新築のマンションであれば、100%に近い担保評価と判定されやすいので、頭金なしのフルローンでマンションの購入資金を借りることもできます。

新築や築年数の浅いマンションならば、流動性も高く、高い金額で売却できる可能性も高いため、担保価値も高く設定されるといえるでしょう。

中古のマンション

新築マンションに比べると担保価値は低く設定されてしまいます。

特に築年数が古くなってしまうと、建物の担保価値は0と判断されてしまうこともありますので、住宅ローンでは新築のマンションより少額の借入しかできません。

また、中古マンションは35年間の借入ができない場合があります。

というのも鉄筋コンクリートのマンションの耐用年数は47年です。

築20年の中古マンションを購入する場合は、27年間の住宅ローンしか借入できませんので注意しておきましょう。

リノベーションした中古マンション

中古マンションをリノベーションして設備を新しくした場合などにおいては、新築マンション程にはなりませんが担保価値は上がります。

しかし、部屋内のリノベーション程度では、耐用年数に変化はありません。

築年数によっては、35年の借入ができない場合もありますので注意しておきましょう。

無職でのマンション購入は可能? 購入にかかる諸経費を知ろう

次に知っておきたいことは、マンション購入にかかる諸費用です。

マンション購入にかかる費用は住宅ローンだけではありません。

購入にはさまざまな諸経費がかかります。

ここからは、マンションを購入し、住宅ローンを受ける場合の諸費用について解説しましょう。

保証料

もしも何らかの事情により、契約者が住宅ローンを支払えなくなった場合の保険として必要なのが保証料です。

金融機関は、なるべく住宅ローンが支払い不能になった場合のリスクを回避しようとしています。

保証料とは、住宅ローンを支払えなくなった場合に、契約した保証会社から金融機関に返済されるシステムです。

この保証契約にかかる費用を負担しなければいけません。

保証料の支払い方法は、

  • 借入金額の金利を上乗せして毎月支払う内枠方式
  • 最初に保証料を支払う外枠方式

があります。

保証料は各金融機関によって異なりますが、一般的に借入金額の2%程度が保証料としてかかってしまうといわれていますので、ある程度大きな金額です。

例えば、2,000万円の住宅ローンを組むつもりならば

2,000万円×2.0%=40万円

の保証料となるでしょう。

内枠方式の場合は、0.2%程度が上乗せされることが多いようです。

しかし、住宅ローンの商品によっては、保証料がいらない場合があります。

保証契約を交わさない場合は、金融機関は貸したお金をとりっぱぐれてしまう可能性が高くなりますので、審査が厳しくなるかもしれません。

保証料が必要ではない住宅ローン商品の代表的なものは、フラット35です。

住宅ローンの商品によって異なりますので、申込み前にチェックしましょう。

融資にかかる事務手数料

融資にかかる事務手数料も必要です。

こちらの事務手数料は、基本的にどの住宅ローンでもかかります。

手数料は、金融機関によって異なりますが、およそ、3万円~5万円程度といわれています。

この手数料に関しては、借り入れる金額や借入期間などによって異なるケースもありますので、前もって確認しておく必要があるでしょう。

団体信用生命保険料

住宅ローン契約者が亡くなった場合や、高度障害に陥ってしまい支払いができなくなった場合の対策として加入するのが団体信用生命保険です。

先ほど、住宅ローンの契約者が住宅ローンを支払えなくなった場合、金融機関から保証会社が残りの残債を支払うと述べました。

しかしこの場合、住宅ローンの契約者は債務がなくなるわけではありません。

保証会社から住宅ローンの契約者に請求されますので、請求先が金融機関から保証会社に代わっただけです。

しかし、団体信用生命保険に加入していると住宅ローンの契約者が亡くなった場合や、高度障害になった事が原因で支払いできなくなった場合に効果を発揮します。

団体信用生命保険から保険金として残りの残債が支払われますので、今後、住宅ローンの返済無しで家が残ることになるのです。

住宅ローンの商品によっては、3大疾病に対応した保険や8大疾病まで対応した団体信用生命保険も提供されています。

基本的には金利上乗せ方式で毎月の支払金利分が上乗せされるケースが一般的です。

近年では、普通の団体信用生命保険は無料で、各種特約が付くほどに、金利に上乗せされている商品が見られます。

無職でのマンション購入は可能? そもそも審査に落ちやすい人の特徴

次に無職でのマンション契約が可能かどうかを知るにあたり、どのような人が審査に通らないのかを知っておく必要があります。

ここからは、審査に落ちやすい人の特徴について掘り下げてみましょう。

収入が全くない人

住宅ローンの申し込み時点で収入が全くない人は、審査に通りません。

そもそも、収入がないということは住宅ローンの返済ができませんので、申し込み時点で断られるでしょう。

収入がない=無職かというとそうではありません。

例えば、無職でも、賃貸経営などで家賃収入を得ている人もいます。

ブラックリストに載っている人

ブラックリストに掲載されている人も審査が通らない可能性が高いです。

ブラックリストに載っているとは、自己破産で現在クレジットカードなどの使用が停められている人などを指します。

このような人は一定期間、事故情報として顧客の情報が信用情報機関に掲載されますので借り入れができません。

一度自己破産したら生涯ブラックリストに載るわけではありませんが、事故情報が掲載されている期間においては、住宅ローンは申込みできないでしょう。

ブラックリストについては、ブラックリストに載っている人でもマンションを購入できる?で詳しく解説しています。

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住所不定の人

きちんと住所がない人も住宅ローンの申し込みはできません。

住宅ローンの申し込みを行う場合、必要書類として住民票を提出します。

住所が、現住所と一致するかを確認するためです。

住民票の住所と現住所が一致しなければ住所不定と認識されて申し込みができない場合があります。

借入時にはきちんと住所が確認できることが大前提となりますので、住所不定の場合は住宅ローンの審査はできません。

まとめ

マンションを購入するために多くの人は住宅ローンを利用しますが、住宅ローンは、無職ではまず審査は通らないと考えておきましょう。

何故なら、安定した収入を得ることができないと考えられてしまうからです。

他に担保を持っていた場合や、他に安定した収入を得ている場合は、住宅ローンの審査が通る可能性もあります。

しかしこれらは特別な例であり、基本的には無職での申し込みは非常に厳しいといえるでしょう。

住宅ローンを利用してマンションを購入する場合は、退職前で給与所得をもらっているときに住宅ローンの申込みをすることがおすすめです。

給与所得がある場合と無職の場合では、住宅ローンの申込みで雲泥の差が出ます。

会社を退職する前に十分にマンションを購入した場合のことも考えておきましょう。

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この記事を書いた人

清水みちよ

30代女性

資格:宅建・FP2級・通関士・総合旅行業務取扱管理者

大学生の時に一人旅に目覚め、海外50か国以上を訪れました。その経験を武器に新卒で旅行会社に入社しましたが、入社数年で倒産という憂き目にあってしまいます。悔しさをバネに宅建・通関士・FP資格を無職期間の4年でゲット!現在は不動産会社の窓口勤務ですが、コロナ渦で週休4日ペースが続いているため、新しい資格取得に向けて日々奮闘中です。趣味はペット。特技は英会話。

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