マンション購入

マンションの購入申込書って何のためにあるの?申込書の基本知識と注意点を理解しよう

マンションの購入に必要な「申込書」というものがなにか分からないので教えてください。

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 申込書についての基本知識
  • マンションを申込みするときの注意点

マンションを購入すると決めたとき、まずは売主側に「購入申込書」という書面を提出しなければなりません。

これは、売主に対して購入の意思表示を書面で行うというものです。

売主はこの申込書をもとに売買契約をするかどうか判断することになりますので、取引の入り口として大切な書類です。

購入希望者が申込書を提出するにあたっては、この書類がどういう性質のものであるかということを理解しておく必要があります。

今回は購入申込書の内容と注意点について解説します。

これからマンションを購入するという人は、申込書を提出する前にぜひ一読してください。

申込書についての基本知識

申込書についての基本知識

マンションの購入申込書は、買い手が売主に対して購入意思を書面で表すものです。

「予約書」「買付証明」などと言われることもありますが、意味合いとしてはほとんど同じものです。

申込書を出すことによって、売主との間で法的効力が生じることはありません。

就職活動におけるエントリーのようなもので、売主に対して売買契約の相手方として申し出るというイメージが近いと思います。

ですが、売主は申込書を見て売るかどうかを判断しますので、大切な書類ということには違いありません。

申込書を出すときは、書類の意味と注意点をしっかり理解しておく必要があります。

売買契約書との違い

申込書と売買契約書の大きな違いは、法的拘束力を持つかどうかという点にあります。

売買契約書は、「買主と売主が契約に同意し、お互いに権利義務が生じることを確認する」ということを目的に交わされる書類です。

そのため売買契約書にサインをした時点で原則として契約をキャンセルすることはできず、購入者は代金の支払いと物件の引渡しを受ける義務がある立場になります。

申込した時点ではまだ契約は成立していない

申込書は、購入者側が「買う意思があります」という意思を書面で提出するという趣旨のものにすぎません。

売買に仲介会社が入る場合は売主と買主が顔を合わさないことも多いため、書類をもって購入意思が確認できれば取引がスムーズに進められるという利点もあります。

申込書を提出した時点ではお互いに何の権利義務も発生していないため、契約書を締結しない限り、購入者側はいつでも撤回することができますし、また売主側も申込を拒否することができます。

申込金の支払いが必要

売主が個人ではなく宅建業者である場合、申込書の提出とあわせて申込金の預け入れが必要になる場合があります。

申込金は、「予約金」や「申込証拠金」と言われることもあり、物件を仮押さえしておくための担保的な意味合いで預けておく金銭です。

しかし前の項目で解説したように、申込を提出した時点では契約は成立していませんのでお互いに債務は何ら生じていません。

申込金はあくまで預かり金の扱いですので、申込そのものがキャンセルになった場合は返還されることになります。

しかしながらこの申込金を預け入れる際、「このお金は購入申込金なのか?」「もしくは何らかの事務手数料にあたるのか」という意思の疎通が当事者間でできていないがために、返金をめぐるトラブルに発展している事例がたまにあるようです。

申込時にお金のやり取りについて話が出たときは、その金銭の性質とキャンセル時の扱いについて明確に確認しておくようにしましょう。

マンションを申込みするときの注意点

マンションを申込みするときの注意点

マンションの申込書は契約締結とは違い、購入意思を伝える目的があるということを説明してきました。

実際に申込書を提出するときは、気を付けなければならないポイントがいくつかあります。

ここからは申込時の注意点について解説します。

各情報に誤りはないか?

一般的な購入申込書には下記の項目が記載されています。

  1. 購入希望者の住所・氏名
  2. 宛て先名(売主)
  3. 購入希望価格
  4. 手付金の額
  5. ローン利用の有無(借入金融機関)
  6. 契約可能日
  7. 引渡希望日
  8. その他、要望や条件
  9. 購入希望者の署名・押印欄

上記が記載されている書式を不動産会社の担当が用意していることが一般的です。

もしも金額など売買の根幹にかかわる情報に誤りがあると、契約時にトラブルのもとになることがあります。

署名をする前に、印字された情報に誤りがないか必ず確認するようにしましょう。

買付条件をしっかりと伝えておく

購入の申込をするにあたっては、購入者側が条件をしっかり相手に伝えておくということも大切です。

たとえば売買対象のマンションの築年数が古い場合、購入者としては建物の状態は気になるところだと思います。

万が一引渡後に欠陥が発覚したときは、売主側が修補費用を一定期間負担するという条件で契約することも可能です。

(このような物件の欠陥に対する売主の責任のことを「契約不適合責任」と言います。)

購入者側から、申込時に「最低1年間は契約不適合責任があるという内容の契約にしてほしい」ということを伝えておけば、その前提で売買交渉のテーブルに乗ることになります。

このような話をあらかじめしていないと、いざ売買契約を締結するというときにお互いの要望が衝突してしまうということになる場合があります。

ですので、売買契約をするにあたって購入者としての条件や要望があれば必ず伝えるようにし、できる限り申込書類の中に記載するようにしましょう。

ただし、あまり無理な条件を出すと売買自体を断られてしまうこともあるので、不動産会社の担当者と相談しながら、可能な範囲で要望をまとめるようにしましょう。

売買の申込時に購入者側からの条件提示でよくある項目をまとめてみました。

マンションの状況に応じ、必要であればご参考にしてください。

 購入申込の条件・要望としてよくある事例

  • 契約不適合責任の責任期間、責任範囲についての明示
  • 売買契約までにインスペクション(建物状況調査)を行うという条件
  • 手付金を分割して支払う(中間金支払い)という条件
  • 所有権移転登記を売主負担、もしくは折版にするという条件
  • クロス補修などの必要なリフォームを売主にて行うという条件
  • ローン特約の承認期間を長めにもつという条件

何番手なのかを確認する

購入申込書を提出した時点では売買契約の効力は発生しておらず、買い手側はいつでも申込みを撤回できる状況です。

逆の立場で考えると、売主は購入申込書をもらっても売買契約を締結するまでは撤回されるリスクがあるということです。

そのため売主は、一人から購入申込書を受領したあとでも、別の人が購入申込をしてきたら二番手、三番手…と優先順位を付けて受け付けることがあります。

(複数の買付金額が異なる場合は、金額が高い方が優先されることもあります。)

自分の購入申込みが二番手だった場合は、いわゆるキャンセル待ちの状況ということになります。

物件の人気が高いほどこのような状況になりやすい傾向があります。

そのため購入申込書を提出すれば必ず購入できるわけではないということを念頭に置く必要があります。

申込書提出のときに、不動産会社へ現在の募集状況と自分が何番手なのかということを明確に確認しておくようにしましょう。

場所によってはクーリングオフが適用されない可能性がある

購入申込書を提出した場所によって、クーリングオフが適用できなくなるということがあります。

たとえば、不動産会社の担当者がお客さんの自宅に往訪して購入申込書を受領した場合は、クーリングオフが適用されます。

一方でお客さんが自分の意思で不動産会社の事務所に出向いて購入申込書を提出したときは、クーリングオフは適用されません。

そもそもクーリングオフは、業者に焦らされて契約してしまった消費者を保護する目的の制度です。

買主が焦って契約したかどうかは、申込または契約締結した場所で判断されるということになります。

ですので、申込書を提出はしっかり覚えておくようにしましょう。

なお、不動産売買におけるクーリングオフは、売主が宅建業者で買主が一般個人の場合に限って適用されます。

そのため中古住宅を個人間で売買する場合については、仲介に不動産会社が入っていても白紙撤回できないということに注意しましょう。

 クーリングオフが適用される申込場所(または契約場所)

  • 買主の自宅、勤務先
  • 近所の喫茶店やレストラン
  • 不動産会社が用意した現地案内用のテントなど

上記の場所で申込や契約をした場合であっても、その場所を買主が指定した場合はクーリングオフが適用されませんのでご注意ください。

申込金の扱いについて確認する

購入するマンションの売主が宅建業者のときは、購入申込書の提出とあわせて予約申込金を支払うのが一般的です。

予約申込金の金額は会社によって異なりますが、大体5~10万円というケースが多いようです。

申し込み後にそのまま売買契約に進む場合は手付金等に充当されることが多いですが、会社によっては一度返金するという対応をとることもあるようです。

契約時に準備する手付金の額に影響しますので、契約時に相殺するのか返金するのかということを確認しておきましょう。

契約が成立しなかった場合は、不動産会社は申込金を必ず全額返金しなければなりません。

しかし何かと理由をつけて「申込金は返金できない」と、あまりよくない対応をする不動産会社も中にはいるようです。

また、申込金のつもりでお金を預けたけど実は事務手数料などの別の報酬だったということもあり得ます。

このように、稀ではありますが申込金の返金をめぐるトラブルは実際に発生しています。

トラブルにならないためにも「契約が成立しなかったときは、申込金は全額返金する」ということを確認しておく必要があります。

申込後のスケジュールについて確認する

購入申込書を提出し、売主が承諾すれば晴れて売買契約ということになります。

申込み時点で、売主からの回答予定時期や売買契約締結時期をあらかじめ確認しおくと今後の予定が立てやすくなります。

また、売買契約から引渡までのスケジュールも不動産会社に確認しましょう。

売買契約締結後は住宅ローンの審査や、金銭消費貸借契約、住所変更、融資実行、所有権移転登記…などと、必要な手続きが立て続けにあります。

銀行や役場が稼動しているのは平日の朝~夕方の時間帯ですので、場合によっては仕事を休んで対応しなければならないこともあると思います。

また現在住んでいる住居の退去手続きもありますので、いつごろ入居できるのかということも気になるところです。

売買契約後にはどのタイミングでどんな手続きする必要があり、いつ入居できるのかというスケジュールを確認するようにしましょう。

申込後に撤回したくなったとき

購入申込書を提出したあとにもっと良い物件を見つけてしまい、申込をキャンセルしたくなるということもあると思います。

前の項目でも説明しているように、購入申込みをした段階では契約は成立しておらず、双方に権利関係はないので、基本的には自由に撤回することができます。

撤回の通知についても決められた方法はなく、電話やメールなどで申込撤回の意思を伝えるだけで問題はありません。

キャンセルをめぐるトラブルを防止するために、念には念を入れて書面で撤回通知を出すという人もいます。

撤回したくなったらどのような対応をするべきか、不動産会社の担当者に相談しましょう。

まとめ

まとめ

申込書の性質をまとめると以下の通りです。

  • 申込は、売主に対する意思表示
  • 法的拘束力はない
  • 契約までは自由に撤回することができる

申込は契約とは違いますので、キャンセルすることは自由です。

しかし、売主は申込書を受け取った時点で売却できることに期待しています。

申込者としてはできる限りキャンセルすることがないようにしっかり吟味した上で提出したいところです。

売買契約までの最初のステップとして、「申込書」というものをしっかり理解するようにしましょう。

この記事を書いた人

真地 リョウ太(ペンネーム)

30代男性

資格:宅地建物取引士・FP2級・行政書士試験合格

学生時代は不動産業界への強い関心があり、大学では取引関連法を学んでいました。

新卒後すぐに不動産業界に飛び込み、現在は土地売買や相続案件など幅広い実務を担当しています。得意分野は取引法務です。法律の知識をもっと深くしたいという想いから、仕事をしながら独学で行政書士の試験に合格しました。

資格取得によって身に着けた知識と実務で培った経験を活かして、不動産オーナー様のお役に立てるよう日々頑張っています。趣味は旅行。座右の銘は「我以外、皆我が師」

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