不動産投資は公務員におすすめ？副業に該当しないための条件やおすすめの理由など解説

不動産投資を始めようと思っているのですが、詐欺ってどういったものがあるのでしょうか？詐欺にかからないためにどうしたらいいのかも教えてください。

といった悩みにお答えします。

老後の資産形成や収入アップのためなど、さまざまな理由で副業を検討している人は多いでしょう。

近年は、副業が解禁される企業が増えており副業しやすい環境といえます。

不動産投資も副業としてスタートしている人が増え、注目を集めているのです。

しかし、副業として不動産投資しようにも会社で副業が禁止されているケースがあります。

特に、公務員の場合は、副業について厳しく定められているので注意しなければなりません。

この記事では、公務員の不動産投資について副業規定や不動産投資するための条件・注意点などを分かりやすく解説します。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

公務員は不動産投資できない？

働き改革をうけ国が副業を後押ししたこともあり、民間企業では副業を許可する企業が増えている傾向があります。

しかし、公務員の場合は安易に副業をスタートするわけにはいかないのです。

公務員には副業禁止規定がある

原則として、公務員は国家公務員法などの規定により、次のような理由から副業が禁止されています。

副業禁止規定がある理由

例えば、国家公務員法第103条では、次のように副業禁止が定められています。

職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

e-Gov法令検索の国家公務員法より引用

公務員は、国民のために働くことが義務付けられている職業でもあります。

そのため、一部の企業や人と癒着しないように隔離する必要があるのです。

また、副業することで本業に障りが出てしまう可能性が高くなるため本業に専念するためにも副業が禁止されているのです。

副業禁止規定に抵触した場合の罰則

副業禁止の規定に抵触した場合、免職や停職・減給・戒告などのペナルティが課せられます。

実際に、1999年には大阪府の消防員が副業規定に違反したとして懲戒免職処分を受けたケースもあります。

懲戒免職のケースは非常に厳しく珍しいものですが、減給などの処分を受けたケースもあるものです。

このように、公務員が副業することは大きなリスクを負うということは理解しておく必要があります。

条件を満たせば不動産投資が副業にならないケースもある

副業の規定が厳しい公務員ですが、不動産投資の場合一定の条件を満たすことで副業に該当せずに投資できる可能性があります。

副業に該当させずに投資するための条件については、以下で解説するので参考にしてください。

また、近年の働き方改革を受け、自治体によっては副業の規定が見直され基準が明確になり副業が解禁されているケースもあります。

今後も副業についての規定は変更される可能性はあるので、動向を注目しておくとよいでしょう。

公務員の不動産投資が副業に該当しないための3つの条件

不動産投資が副業に該当しないためには、次の3つの条件を満たす必要があります。

その➀：5棟10室以下

不動産投資の規模が事業規模になると副業と見なされてしまいます。

事業規模の判断基準となるのが、「5棟10室以下」というポイントです。

不動産投資の規模を「5棟以下」「10室以下」にすることで、副業と見なされずに不動産投資できます。

仮に、アパートを4棟もしくはマンションを9室運用する場合は、5棟10室以下となるため副業にみなされないのです。

ちなみに、1棟は2室と換算されるため、アパート4棟とマンション4室の場合は、12室となってしまい副業と判断されてしまいます。

また、土地については1件が1室、駐車場は1台が1室として換算されるので、合計の投資規模には注意しましょう。

その②：年商500万円未満

不動産投資での収入が年間500万以上の場合は、副業と見なされます。

年間収入は次の式で求められます。

例えば、家賃8万円で5室賃貸する場合、8万円×5室×12ヵ月＝480万円となり副業とはみなされません。

対して、家賃8万円で6室賃貸すると、8万円×6室×12ヵ月＝576万円となり、500万円を超えてしまうため副業となります。

この場合は、家賃設定を低くするか居室数を少なくする必要があるでしょう。

不動産投資する場合、年収が500万円を超えられないため、大きな利益を得ることが難しく、場合によっては赤字になる可能性がある点には注意が必要です。

その③：管理業務の委託

公務員が不動産投資する場合、日常管理業務は管理会社に委託する必要があります。

賃貸運営では、入居者の募集や物件の管理・家賃管理などさまざまな管理業務が発生するものです。

それらを自分でこなそうとすると、多くの時間と手間を取られてしまうでしょう。

公務員が副業を禁止されている理由の一つに、「本業に障りが出てしまう」という点があります。

そのため、不動産管理を委託せずに自分でしてしまうと、本業に障りが出るとみなされ副業に該当してしまうのです。

管理会社に委託すると委託料が発生するため、自分で管理したいという人もいるでしょう。

しかし、委託料は経費計上できるため、節税につながる可能性があります。

不動産投資する場合は、必ず委託会社に管理を任せて運営するようにしましょう。

上記の基準を超える場合でも、相続や転勤などのケースでは不動産投資を認められる可能性があります。

一定規模以上の不動産投資の場合、承認申請することで投資できるケースもあるので確認するとよいでしょう。

ただし、地方公務員などは独自に規定されている場合があります。

上記の条件を満たす場合でも、事前に人事や上司に確認をしたうえで不動産投資することをおすすめします。

公務員こそ不動産投資すべき3つの理由

公務員は不動産投資に向いている職種とも言えます。

なぜ、公務員が不動産投資すべきなのでしょうか。

ここでは、不動産投資すべき理由として次の3つを紹介します。

その➀：融資を受けやすい

不動産投資の場合、基本的に金融機関から融資を受けて物件を購入します。

この融資の審査では、職業や年収と言った属性が大きな審査ポイントとなるものです。

公務員は、長期に渡り安定した収入を得られ、職を失う可能性がかなり低い職種とも言えます。

そのため、審査で有利になりやすい傾向があるのです。

金融機関にとっても、安定した公務員に融資するメリットがあるため、金利も優遇される可能性があります。

融資条件が良く融資を受けやすい公務員は、不動産投資しやすいといえるでしょう。

不動産投資の融資については、不動産投資で融資を受ける際のメリットや注意点・始めるまでの流れなど解説で詳しく解説しています。

その②：業務を委託できる

不動産運営で必要な管理業務は、すべて管理会社に委託できます。

不動産投資の場合、不動産さえ購入すれば、後はほとんど手間がかからないものです。

そのため、平日の日中仕事で投資の時間が取れない公務員でも投資しやすいという特徴があります。

その③：条件を満たせば副業規定に抵触しない

不動産投資は、副業と見なされにくい投資でもあります。

不動産の場合、相続などで物件を引き継ぐケースもあり一概に副業として禁止するのが難しい側面があります。

また、一攫千金を狙う投資とは異なり、基本的に長期に渡りコツコツと資産形成する投資方法であり老後資金の対策となるものです。

そのため、他の投資方法に比べ副業としてみなされにくいという特徴があるのです。

不動産投資の場合、先述したように一定の条件さえ満たせば公務員でも副業できるため、副業規定の厳しい公務員でも取り組みやすいといえるでしょう。

公務員が不動産投資する際の3つの注意点

副業とはみなされないといっても、気を付けなければ規定に抵触してしまう可能性や投資が失敗してしまうこともあるので注意しましょう。

ここでは、不動産投資する際の注意点として、次の3つを紹介します。

それぞれ見ていきましょう。

その➀：承認申請しておこう

不動産投資で一定規模以上運営する場合、承認申請を出すことで副業と見なされずに運営できるケースがあります。

反対に、副業と見なされない条件を満たしていても、必ずしも副業に該当しないわけではありません。

副業に該当しないからといって自己判断で投資し、後々副業に該当すると判断されると、大きな損失につながる可能性があるものです。

条件を満たす場合でも、副業開始前に人事担当者や上司に確認し、承認申請することでそのようなトラブルを回避できます。

その②：不動産投資は必ず成功するわけではない

取り組みやすく人気のある不動産投資ですが、投資である以上必ず成功するわけではありません。

賃貸の場合、空室が出てしまえば収入は得られず赤字になる可能性が高くなるでしょう。

万が一、赤字になり手元資金もなければ、物件を手放すことや最悪自己破産というケースもあるものです。

赤字が出たとしても慌てずに対応できるだけの自己資金を用意し、入念に収支計画を立てたうえで不動産投資をスタートするようにしましょう。

不動産投資の成功率については、不動産投資の成功率はどのくらい？成功率を上げる方法と併せて解説で詳しく解説しています。

その③：不動産投資には避けられないリスクがある

不動産投資には、次のようなリスクがあります。

空室や家賃滞納が発生すると、収入を得られなくなり収支がマイナスになってしまう可能性があります。

借入で不動産を購入した場合、金利が上昇してしまうと返済総額が大きくなり毎月の返済負担も増えてしまうでしょう。

また、不動産という現物を所有するため、災害リスクや事故リスクはゼロになりません。

火災や風水害と言った自然災害は、いつ・どこで起こるのか予測が難しく、一度被害に遭うと、大きな損失につながります。

自殺や孤独死・事故などでいわゆる事故物件化してしまうと、物件の資産価値が下がるだけでなくその後の家賃収入も難しくなるでしょう。

これらのリスクは、可能性としては高くありませんが絶対にゼロにならないものです。

不動産投資では、どのようなリスクがあるのかを把握したうえで対策しながら投資することが大切です。

不動産投資の成功率については、不動産投資にはリスクがある？代表的な5つのリスクとそれぞれの対策を解説で詳しく解説しています。

まとめ

公務員が副業として不動産投資するための条件や不動産投資に向いている条件・注意点をお伝えしました。

副業が規定により禁止されている公務員でも、一定の条件を満たすことで不動産投資できます。

ただし、条件を満たす場合でも事前に確認をとり承認申請したうえで不動産投資することが大切です。

また、不動産投資にもリスクがあるためリスクを正しく把握したうえで、慎重に投資判断する必要があります。

この記事を参考に、副業としての不動産投資について理解してチャレンジするようにしましょう。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。