不動産投資における賃貸経営の仕組みとは？メリット・デメリットと併せて解説

不動産投資の賃貸経営ってどういう仕組みなのでしょうか？メリット・デメリットを教えてください。

といった悩みにお答えします。

「不動産賃貸経営の仕組みを知りたい！」
「賃貸経営にはどんな種類があるか気になる！」
「賃貸経営のメリットやデメリットって何？」

上記のようにお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

不動産投資は、数多くある資産運用において代表格ともいえる投資です。

安定した家賃収入が得られる点から、将来的に不足する年金の代替手段や毎月の生計費、貯蓄を増やす手段としても不動産投資に興味を持つ方は多いでしょう。

また、株式投資やFXなどとは違い、ローンを利用して投資が始められるため、自己資金がなくても資産形成に役立つ点も人気の理由といえます。

一方で、しっかりとメリット・デメリットを理解しておく必要のある投資ともいえるでしょう。

そこで、本記事では、不動産投資における賃貸経営の仕組みや種類について詳しく解説します。

不動産投資のメリット・デメリットも併せてご紹介しますので、是非、最後まで読んでご自身の資産運用方法の参考にしてみてください。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

不動産投資における賃貸経営の仕組み

不動産投資における賃貸経営の仕組みとは一体どのようなものでしょうか。

ここでは、不動産投資における賃貸経営の仕組みについて以下の通り解説しますので、それぞれ見ていきましょう。

その①：賃貸経営の仕組み

賃貸経営は、アパートやマンションなどの不動産を取得し、それらを第三者に貸し付けて家賃収入を得るのが基本的な仕組みといえます。

賃貸経営は、ご自身で管理運営するケースと管理会社に委託するケースに分かれ、入居者募集から建物の管理、定期点検、修繕、トラブル対応など業務も多岐にわたります。

そのため、大家として専業で行う場合以外は、管理会社に管理を委託するケースが多いでしょう。

その②：家賃収入以外の収益

賃貸経営の特徴としては、家賃収入以外の収益も期待できる点があります。

まず、賃貸収入においては毎月の家賃収入以外にも共益費や礼金、更新料といった収入が考えられます。

それぞれの費用について見てみましょう。

共益費とは、不動産施設や設備の維持費として毎月支払うお金であり、家賃の5～10％程度に設定されているケースが多いです。

礼金とは、入居者との賃貸契約を結ぶ際に入居者からお礼の気持ちを込めて支払われるお金であり、費用の目安としては家賃1～2ヶ月分程度が一般的です。

更新料は、入居者が契約を更新する際に支払われるもので、費用の目安としては礼金と同様に家賃の1~2ヶ月分程度が一般的でしょう。支払いタイミングとしては2年に1回と設定されているケースが多いです。

このように賃貸経営においては、上記のような賃貸収入が得られますが、これ以外にも収益が期待できる特徴があります。

例えば、敷地内への自動販売機設置による収入や駐車場賃貸による利益などがあげられます。

こうした賃貸収入以外の収益を組み合わせることでより効率の良い賃貸経営が可能となる点も賃貸経営の特徴といえるでしょう。

その③：売却時の売買差益を狙うこともできる

賃貸経営では、売却時の売買差益を狙うことが可能な点も特徴といえます。

入居状況の良い物件や立地条件で優れた物件の場合、物件取得時よりも高い金額で売却できる可能性も考えられます。

銀行のローンを利用して物件を取得した場合でも、ローン残債以上の金額で売却できる可能性も考えられるでしょう。

このように売却時の売買差益が狙える点も賃貸経営の特徴といえるのです。

賃貸経営の種類

賃貸経営の仕組みについてお伝えしました。

賃貸経営にはいくつかの種類があげられます。では、賃貸経営にはどういった種類があげられるのでしょうか。

ここでは、賃貸経営の種類について以下の通りご紹介します。

それぞれ見ていきましょう。

その①：アパート・マンション経営

不動産賃貸経営として最も一般的なものとしてアパート・マンション経営があげられます。

アパートやマンションを1棟丸ごと取得し、賃貸物件として第三者に貸し出すことで賃貸収入を得られるものです。

賃貸経営と聞いてもっともイメージしやすい種類といえるでしょう。

アパートやマンションといった建物を丸ごと所有するため、1室だけでなく複数の入居者から賃貸収入が得られるため、その分大きな賃料収入が期待できます。

また、部屋数が多いため、空室が出ても損失が最小限で済み、比較的利回りが高いのが特徴です。

一方で、1棟丸ごと購入するため、初期投資が高額になる点や木造の場合には耐用年数が短くなり、修繕費用の負担が大きくなるケースも考えられます。

この他にも分譲マンションの1室を購入して、賃貸物件として貸し出すケースもあげられるでしょう。

アパート経営については、不動産投資の中でもアパート投資ってどうなの？仕組みやメリット・始め方など解説で詳しく解説しています。

その②：戸建て経営

戸建て経営は、一戸建ての物件を取得し、賃貸経営を行う種類です。

アパート・マンション経営の多くは単身者向けの物件であるケースが多いのに対して、戸建経営の場合、ファミリー向けの物件となるのが特徴といえるでしょう。

戸建の場合、一軒家を貸し出すため、敷地内の清掃も入居者が行うため、管理費用が抑えられます。また、一世帯当たりの入居期間が長くなりやすく、将来的には自己居住用に利用できる点も特徴です。

一方で、長期間空室になるリスクが高く、初期費用や修繕費用などの負担が大きくなるケースも考えられるでしょう。

戸建て経営については、不動産投資で戸建てを扱うのってどうなの？メリット・デメリットや成功するためのポイントを解説で詳しく解説しています。

その③：テナント経営

テナント経営は、個人向けの入居ではなく、店舗や事務所といった事業者向けに物件を貸し出す賃貸経営の種類です。

テナント経営は住宅用と比較して収益性が高く、立地や周辺施設の影響を受けにくいのが特徴といえるでしょう。

収益性が高くなるため、投資した分の回収期間が短くできる一方で、景気の影響を受けやすい点には注意が必要といえます。

景気悪化による退居リスクがあるだけでなく、その後のテナント入居にも苦労する可能性が考えられるでしょう。

そのため、入居を募集する際には経営状態が安定しているテナントを見極めるのが重要です。

その④：高齢者向け施設経営

高齢者向けの施設経営も賃貸経営の種類としてあげられるでしょう。

近年は、高齢化が加速している観点からも、不動産投資においても高齢者向け施設経営が注目されている分野といえます。

バリアフリー設備などの充実した物件のため、高齢者が安心して住める体制が整っているのが特徴です。

一方、賃料設定に縛りがあり、一般的なアパートやマンションにはないサービス施設としての一面も併せ持っているため、収益率が低くなりやすいです。

また、サービス事業者の質が賃貸経営に大きく影響を与える点も注意が必要でしょう。

その⑤：駐車場経営

駐車場経営も賃貸経営の種類としてあげられます。

土地活用においては、他の賃貸経営と比べても始めやすく、建物を建てる必要がないため、初期費用が抑えられるのが特徴といえるでしょう。

一方で、建物を建てないため、税制上のメリットが少なく、固定資産税では更地として評価されるため、住宅用地と比べると税金負担も大きくなるケースが考えられます。

また、減価償却費が少なく、支出を伴わない経費が少なく、所得税が大きくなってしまう点もあげられるでしょう。

駐車場経営については、不動産投資で駐車場経営を選ぶメリット・デメリットや成功させるためのポイントを解説で詳しく解説しています。

賃貸管理の種類

賃貸経営の種類についてお伝えしました。

では、賃貸管理にはどういった種類があるのでしょうか。

賃貸管理の種類としては、以下の3つに分けられます。

それぞれ見ていきましょう。

その①：自己管理

自己管理は、文字通り賃貸管理を所有者自身が行うケースです。

入居者と直接やり取りする場合が多く、賃貸管理に関する知識や経験が求められます。

管理会社を利用しないため、委託費用を必要とせず、物件管理を通じて賃貸管理のノウハウが得られ、物件の老朽化や不具合などの細かな点に目が届くのはメリットといえるでしょう。

一方で、賃貸管理の手間や時間が多く必要とされ、年中無休での対応が求められるケースもある点はデメリットといえます。

物件が自宅から近い場合や賃貸管理における負担がない場合にはおすすめできますが、物件が遠い場合や本業がある方にはおすすめできない管理方法といえるでしょう。

その②：委託管理

賃貸管理を管理会社に委託する方法です。

管理内容は管理会社のプランによって異なりますが、管理会社がオーナーと入居者の間に入ってくれるため、手間や負担が抑えられるのが特徴といえます。

また、自己管理であれば管理業務にかかる時間や手間が必要となりますが、委託管理であれば賃貸管理の専門家が対応となるため、安心感が得られるのがメリットといえるでしょう。

一方、管理料や委託料といったコストがかかる点や管理会社によって対応が異なる点はメデメリットといえます。

そのため、管理会社を選ぶ際には慎重な対応が肝要でしょう。

その③：サブリース

サブリースは、契約した不動産会社が物件を一括で借り上げて、入居希望者に転貸する方法です。

入居状況が悪くても一定の収入が得られ、面倒な管理業務も全て不動産会社が行うため、手間や負担がない点がメリットといえるでしょう。

一方で、入居率が高くても決められた収入しか得られない点や契約更新時に賃料が下がる可能性も考えられます。

また、修繕費用や原状回復といった費用負担が大きくなるケースがある点はデメリットといえます。

また、賃貸管理の知識や経験が豊富な場合や管理業務に時間を確保できる場合にはメリットの少ない管理方法といえるでしょう。

いずれの管理方法についても、自分の状況に合わせて選択するのが重要です。

サブリースについては、不動産投資でサブリースは検討すべき？メリット・デメリットと契約前のポイントを解説で詳しく解説しています。

賃貸経営のメリット

賃貸経営や賃貸管理の種類についてお伝えしました。

ここでは、賃貸経営におけるメリットについて以下の通り見ていきましょう。

メリット①：安定した収益を得やすい

賃貸経営の最大のメリットとしては、安定した収益を得やすい点があげられるでしょう。

所有物件に入居者が入れば、よほどのことがない限り、すぐに退居するケースは考えにくいです。

少なくても1～2年程度は住み続ける期待ができ、その間は基本的に家賃が下がるケースもなく、安定した収入が見込まれます。

需要が期待できるエリアで良質な賃貸物件が購入できれば、その後も長期間にわたって安定した収益が期待でき、資産形成に大いに役立てられるでしょう。

メリット②：管理会社に委託できる

管理会社に委託できる点も賃貸経営のメリットといえます。

ご自身で管理するケースもありますが、賃貸経営を行う方の多くは本業を別に持っているケースがほとんどです。

物件の管理業務まで手が回らないという方も多いでしょう。

他の投資の場合、ご自身が管理を行わなくてはならないものも多いです。

一方、不動産投資であれば管理会社に委託できるため、時間や手間をかけずに経営が可能になります。

こうした点は賃貸経営における大きなメリットといえるのでしょう。

メリット③：インフレに強い

インフレに強い点も賃貸経営のメリットとしてあげられます。

インフレが起こると家賃なども上昇し、それに併せて物件価値も上昇するケースが多いでしょう。

現金をそのまま持っていても価値は変わりませんが、不動産であればインフレに合わせて物件価格も変動するため、インフレが起こっても影響を受けにくいのです。

このようにインフレに強い点は賃貸経営のメリットといえるでしょう。

メリット④：高い節税効果を得られる

高い節税効果が得られる点も賃貸経営のメリットといえます。

相続が発生した時にも株式や現金で相続するよりも不動産で相続する方が評価額を低くできる可能性が高いです。

ローン残債が残っている場合には、借入も相続することで相続財産から借入分が控除できるため、相続税を抑える効果が期待できるでしょう。

また、ある程度収入がある方の場合、毎月の高額な所得税が差し引かれているケースも多いのではないでしょうか。

賃貸経営では不動産投資にかかった費用や減価償却費、各種費用を経費として計上できるため、所得税の節税につなげられるケースが考えられます。

不動産投資の節税に関しては、不動産投資が節税になるって本当？3つの税金について解説で詳しく解説しています。

賃貸経営のデメリット

賃貸経営のメリットについてお伝えしました。

では、賃貸経営におけるデメリットにはどのような点があげられるのでしょうか

ここでは、賃貸経営のデメリットについて以下の通りご紹介します。

デメリット①：空室リスクがある

空室リスクがある点は、賃貸経営のデメリットとしてあげられるでしょう。

空室が少なく高い入居率が維持できれば安定した収益が期待できますが、空室が発生するとその分の賃貸収入が入らなくなってしまいます。

また、建物が古くなればなるほど空室が発生する可能性が高いです。

空室率を改善するには、建物の修繕やリフォームといった費用が発生するケースも想定され、思った以上に収益が得られないケースも想定されるでしょう。

こうした点はデメリットといえ、空室を出さない工夫が重要です。

デメリット②：家賃滞納リスクがある

家賃滞納リスクがある点も賃貸経営のデメリットといえます。

家賃滞納が発生すると家賃を得られないだけでなく、さらに新たな入居者を募集することもできません。そのため、被害が大きくなりやすいでしょう。

事前に審査をしっかり行うことで家賃滞納リスクは回避しやすくなりますが、審査を厳しくし過ぎてしまうと空室が埋まりにくくなる原因にもなります。

こうした点は賃貸経営におけるデメリットとなりますので注意しておきましょう。

デメリット③：事故・災害リスクがある

事故・災害リスクがある点もデメリットといえます。

火災の発生や地震による倒壊といった可能性は低いですが、ゼロにはなりません。また、事故物件となるとその後の入居が付きにくくなるケースも考えられます。

一度こうした事態が起きてしまえば、その被害も大きくなりやすいです。火災保険や地震保険といった災害への備えも必須事項といえるでしょう。

不動産投資のリスクについては、不動産投資にはリスクがある？代表的な5つのリスクとそれぞれの対策を解説で詳しく解説しています。

まとめ

本記事では、不動産投資における賃貸経営の仕組みや種類、メリット・デメリットについてお伝えしてきました。

不動産投資は、数多くある投資の中でも、安定した家賃収入が得られ、ローンを利用できる投資として人気の高い資産運用方法といえます。

とはいえ、仕組みや種類、メリット・デメリットを理解しておかないとリスクも伴うものです。

是非とも本記事で紹介した内容を参考にして、ご自身に合った資産運用を検討してみてはいかがでしょうか。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格：宅建士、FP2級技能士（AFP）

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。