不動産投資

不動産投資は失敗しやすい?5つの失敗事例と成功するためのポイント

不動産投資を始めたいのですが、失敗するのが恐いです。失敗しないためにはどうすれば良いのでしょうか?

といった悩みにお答えします。

本記事の内容

  • 不動産投資のよくある失敗事例
  • 失敗事例から学ぶ教訓
  • 不動産投資で失敗する人に共通すること
  • 不動産投資を成功させるための3つのポイント

不動産投資に興味はあるものの、失敗してしまうのが恐いという方もいらっしゃるでしょう。

確かに、不動産投資で失敗してしまう可能性はありますが、それらの失敗事例を聞いてみると、その理由など共通していることが多いものです。

本記事では、そうした、不動産投資でよくある失敗事例や、そこから学べる教訓、不動産投資を成功させるポイントなど解説していきます。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

【初心者向け】不動産投資の始め方!7つのステップで徹底解説!

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不動産投資のよくある失敗事例5選

不動産投資のよくある失敗事例5選

まずは、不動産投資のよくある失敗事例について見ていきましょう。

その①:利回りだけみて投資判断

最初にご紹介するのが、利回りだけみて投資判断してしまうというものです。

不動産投資において、物件の投資判断をするのに利回りは欠かせないものです。

利回りとは「投資した額に対してどのくらいの利益が得られるのか」の割合を示すもので、例えば、1億円投資して年間で1,000万円回収できるのであれば、1,000万円÷1億円=10%といった計算をします。

この、利回りが高ければ高いほど、投資額に対して高い収益を期待でき、また回収するまでの期間を短くすることを期待できます。

しかし、実際には利回りだけで判断すると失敗してしまいやすいものです。

というのも、投資用物件を売却しようと考えている売主側は、少しでも高い金額で売却しようとするのが常で、利回りが高い物件=期待できる収益に対して売却額が安い物件というのは、何らかの理由があることが多いからです。

例えば、年間1,000万円の収益を見込める物件について、1億円で売却すれば利回り10%となりますが、仮に売却額を5,000万円にした場合、利回りは20%となります。

このような物件が売りに出されれば、利回りだけみればかなりの掘り出しものだといえるでしょう。

しかし、先述の通り、売主は少しでも高く売却したいと思っているもの。

利回り10%の1億円で売却しても、十分買い手を見込めるのに、あえて5,000万円で売却する理由はなんなのでしょうか?

その理由は、例えば、事故物件であるとか、立地が非常に悪いとか、さまざまな理由が考えられるでしょう。

もちろん、ほんとうに掘り出しものの可能性もなくはありませんが、その可能性はかなり低いといえます。

その②:節税目的で物件を購入

次によくあるのが、節税目的で物件を購入してしまうというものです。

確かに、不動産投資は高い節税効果を期待できますが、中でも特に問題となりやすいのが、損益通算による所得税や住民税の節税効果です。

これは、不動産所得がマイナスになった場合、給与所得など他の所得からマイナス分を差し引いて、所得税や住民税の還付金を受け取れるというもの。

例えば、給与所得が500万円あるサラリーマンの方が、不動産投資に取り組んで不動産所得がマイナス100万円になった場合、その年の所得を400万円として確定申告することが可能です。

サラリーマンの方の場合、すでに会社が源泉徴収しているため、確定申告することで差額の100万円分を還付金として受け取れるのです。

これだけ聞くと、悪くないようにも思えるかもしれませんが、そもそも不動産所得がマイナスとなっている点を忘れてはなりません。

多くの方が、収益を得るために不動産投資を始めていることでしょう。

しかし、所得税や住民税の所得税目的で不動産投資を始めるということは、最初から赤字になるつもりで投資を始めていることであり、これは大きな問題があるといえます。

その③:自己資金がないのでフルローンで物件を購入

不動産投資で物件を取得するには、数千万円以上のお金が必要になるのが一般的です。

多くの場合、ローンを組むことになるでしょう。

ローンを組む際には、金融機関の審査を受ける必要がありますが、その際には自己資金がどのくらいあるか、物件を取得するにあたり自己資金をいくら組み込むかが重要なポイントとなることが多いです。

例えば、1億円の物件を購入するのであれば、2,000万円~3,000万円程度は自己資金で用意しなければならないことも多くなっています。

しかし、そのような大金をすぐに用意できる方はそう多くはありません。

不動産投資を始めるにあたり、この点は大きな関門となりやすいのです。

一方、中にはフルローンといって、自己資金なしでローンを組むことができるケースもあります。

自己資金なしで不動産投資を始めることができれば、最初に自己資金を貯める期間を省略することができ、数年間早く投資を始められるというケースもあるでしょう。

しかし、借入額を大きくしてしまうと、毎月の返済額が大きくなってしまう点に注意が必要です。

得られる家賃収入に対して、毎月の返済額が大きくなってしまうと、キャッシュフローがうまく回らず、失敗してしまうことが多くなってしまうのです。

その④:学生狙いで物件を購入

不動産投資を始める際には、ターゲティングを十分に行うことが重要です。

例えば、近くに大学や専門学校がある場合、それらの学生をターゲットにすることは悪くない戦略でしょう。

しかし、大学や専門学校は、場合によっては移転してしまうことがあります。

特に、近くにその大学・専門学校しかないようなケースでは、移転した結果、空室率が一気に上昇してしまう可能性があります。

その⑤:想定以上に経費がかかってしまった

不動産投資を始めると、思った以上に経費がかかると感じる方も多いようです。

そもそも、物件取得時点で、不動産を購入する価格以外に、不動産取得税や固定資産税、火災保険料、仲介手数料などさまざまな経費がかかります。

また、物件の運営を始めると、毎年の固定資産税や所得税・住民税などの税金、管理委託料、修繕費用などの経費を支払い続けなければなりません。

これら経費について、具体的にどのような金額がかかるか知らないまま物件を取得してしまうと、失敗してしまいやすいでしょう。

失敗事例から学ぶ教訓

失敗事例から学ぶ教訓

次に、失敗事例から学ぶ教訓をお伝えしていきます。

最低でも実質利回りを計算する

まず、利回りについては最低でも実質利回りを計算するようにしましょう。

不動産投資の利回りにはさまざまなものがありますが、特に重要なのが表面利回りと実質利回りの違いです。

表面利回りとは、投資額に対する想定家賃の割合を示すもので、物件広告などでは主にこちらが用いられます。

一方、実質利回りとは、投資額に対して、想定家賃から経費を差し引いた額の割合で算出されるもので、より精度の高い利回りを求めることが可能です。

物件を見る際、利回りについては少なくともこちらの実質利回りを計算してから、投資判断に用いるようにしましょう。

所得税の節税目的はNG

2つ目はシンプルですが、所得税の節税目的で物件を購入することはやめましょう。

不動産会社の担当者の中には、営業トークとして所得税の節税効果を提案してくることもあります。

確かに、所得税の節税効果自体は悪いものではないのですが、損益通算で還付金を得ている時点で、その投資は赤字になってしまっている点に気を付けなければなりません。

初心者のうちは借入の割合を多くしすぎない

特に初心者のうちは借入の割合を多くしすぎないようにしましょう。

不動産投資に取り組む際、借入の割合を多くすることにはメリットとデメリットがあります。

メリットは、レバレッジをきかせることができることや、資金を速く回転させられることなどで、デメリットはリスクが高くなってしまうことなどが挙げられます。

リスクが高くなっても、対処できるのであればいいのですが、特に初心者の内はどのようなリスクがあるか、また問題が起こったときにどのように対処すればいいか分からないもの。

できるだけ安心して取り組むためにも、自己資金を十分に貯めてから始めたほうがいいでしょう。

ターゲット選定は長期的視野を持つ

不動産投資に取り組むにあたり、ターゲット選定を行う際には、長期的に考えることが重要です。

不動産投資は、場合によっては数十年取り組むこともあるもので、購入時点ではよくても、10年後は状況が悪くなってしまうような選び方はNGだといえます。

例えば、学生街であれば、万が一大学や専門学校が移転した場合にも十分な収入を確保できるか、といったことを考えておくことが大切です。

購入前に細かく経費を算出する

不動産投資では思った以上にいろいろな経費がかかるものですが、多くは事前にある程度把握することが可能です。

例えば、税金のなどは収入状況、経費状況に応じて税額が変わっていきますが、自分である程度計算方法を分かっておけば、状況に応じてどのくらい用意しておけばよいかといった想定をしていくことが可能となります。

不動産会社の担当者や、税理士など専門家の力を借りながら、常に細かく経費を算出することを意識しておくとよいでしょう。

不動産投資で失敗する人に共通すること

不動産投資で失敗する人に共通すること

不動産投資で失敗する人には共通した特徴があるもの。

ここでは、そうした、不動産投資で失敗する人に共通することとして、以下3つをご紹介します。

  1. 営業マンに任せすぎる
  2. 自分で勉強しない
  3. 事業に取り組むという意識が希薄

その①:営業マンに任せすぎる

不動産投資はさまざまな分野の専門知識が求められます。

不動産会社の担当者をはじめ、さまざまな分野の専門家の力を頼ることが多くなるでしょう。

それ自体は悪いことではありませんが、頼りきりになって、自分で考えないと、いざというときに正しい判断ができなくなってしまいます。

結果として、失敗してしまいやすくなってしまうでしょう。

その②:自分で勉強しない

不動産投資では、本を読んだり、セミナーに参加したり、また実際に多くの物件を見るなどして常に勉強していくことが求められます。

例えば、税金の勉強や、現地の状況など勉強していかないといずれ失敗してしまうものです。

その③:事業に取り組むという意識が希薄

不動産投資は誰でも始めることができますが、株式投資などの投資とは、賃貸物件を運営していく事業に取り組むという点で大きく異なります。

不動産投資に失敗してしまいやすい人の特徴として、そうした、事業に取り組む意識が希薄ということが挙げられるでしょう。

不動産投資を成功させるための3つのポイント

不動産投資を成功させるための3つのポイント

最後に、不動産投資を成功させるためのポイントとして以下3つをご紹介します。

  1. できるだけいい条件で融資を受ける
  2. 自己資金をできるだけ多く貯めておく
  3. 物件購入時に出口戦略まで立てておく

それぞれ見ていきましょう。

その①:できるだけいい条件で融資を受ける

不動産投資では、できるだけいい条件で融資を受けることが大切です。

金利を低くしてもらったり、借入期間を長くしてもらったりすることで、同じ物件を購入するにしても、毎月の返済額を大きく減らすことができ、結果として物件取得後のキャッシュフローをよくすることにつながります。

その②:自己資金をできるだけ多く貯めておく

次に、自己資金をできるだけ多く貯めておくことも意識しておきましょう。

まず、物件購入時に多くの自己資金を入れることで、ローンの返済額を少なくすることができます。

また、手元に自己資金を残しておけば、突発的な修繕や税金の支払いのときなどにも対応しやすくなるでしょう。

その③:物件購入時に出口戦略まで立てておく

不動産投資では、物件購入時に出口戦略まで立てておくことが重要です。

不動産投資における出口戦略とは、不動産の売却のこと。

仮に、物件保有中に家賃収入がそこまでよい収入になっていなくても、売却時に十分な利益を得られれば、問題ないといえます。

一方で、家賃収入が十分あったとしても、売却時に失敗してしまえばトータルで失敗してしまうこともあるのです。

そうしたことにならないよう、物件購入時には出口=売却のことまで考えておくようにしましょう。

まとめ

不動産投資でよくある失敗事例と対策、成功するためのポイントについてお伝えしました。

不動産投資では失敗してしまうリスクがありますが、失敗したという方の話を聞くと、共通したものであることが多いもの。

そうした、失敗した方によくある理由など、しっかり理解したうえで、不動産投資を始めることをおすすめします。

これから不動産投資を始めるという方は、以下の記事をご覧ください。

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この記事を書いた人

逆瀬川勇造

30代男性

資格:宅建士、FP2級技能士(AFP)

地方銀行、不動産会社を経て金融や不動産関連の情報をお伝えするフリーライターとして活動しています。
実務で得た知見を活かして、記事を読まれる方の困りごと解決に役立てられたらと考えています。

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